【税务热点】六年法则 – 出售投资房也能豁免资本增值税？
客户提问
什么是“六年法则”?
在澳洲，出售主要居所通常可以豁免资本利得税（CGT）。
如果从主要居所转为投资房开始出租，在开始出租后六年内出售，在前提条件满足下（比如没有另外一套主要居所），是可以豁免交资本利得税的，这就是很多都知道的“六年法则”。
适用条件
应用六年法则需要满足的条件：
- 同一时间只能拥有一套主要居所（两套主要居所间可以有六个月的过渡时期）
- 房子产生租金收入不超过六年，但空置时期不被计算在内（也就是空置可以超过六年）
- 六年法则可以重置，所以如果在六年之内搬回唯一的主要居所，六年法则将会重置，从再次出租的时间点开始计算六年。
问
Emma为澳洲税务居民，在2017年3月购买了一套物业作为主要居所，这套物业于2019年3月上市出租。由于近两年贷款利率持续提高，物业的持有成本大幅增加，所以Emma在2023年2月出售了这套物业。这套物业是否适用“六年法则”？
答
Emma在持有该物业期间一直为澳洲税务居民，在物业持有期间一直将该物业作为主要居所，Emma搬出后该物业的出租时长没有超过六年，所以Emma在卖掉这套房的时候，适用“六年法则”，可以豁免掉资本利得税的。
另外要注意，非澳洲税务居民在2017年5月9日之后购买的房产不再享受资本利得税豁免（除非有税法中列举的一些特殊情形）。
此外，如果房产在购买成交时是作为投资房，先出租几年后来变成主要居所的，在出售时计算资本利得税时，出租的那段时间的增值金额是要应税的。
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