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Why target interest-only loans?

只还息房贷究竟怎么了?


澳大利亚审慎监理局(APRA)从2016年开始便致力于让信贷市场上只还利息(Interest Only)贷款的增速从40%减至30%。澳大利亚各大银行纷纷通过加息和降低贷款比例(LVR)等方式来进行“减速”。

新年伊始,APRA持续向贷款市场发放信息,强调只还利息贷款存在高风险。他们认为,只还利息的贷款虽然对于投资房贷款人而言具有一定的税务优惠(负扣税效应),但同时让清还债务本金变得更加困难。

银行采取更加谨慎态度

对于银行而言,除了限制新增的只还利息贷款之外,四大银行目前调整了只还利息贷款期限结束后的应对方式。

以往,只还利息贷款在期限结束后可以较为简单地申请延长时间。而现在,无论是延长还是从本息同还转为只还利息,银行都将其视为“与信用相关的关键事件(Credit Critical Event)”。无论是自住还是投资目的的房贷,都需要提交正式的申请,并且按各银行的合规要求提供所有收入、资产及负债相关的文件。

四大银行之一的澳新银行(ANZ)更是直接取消了子女通过父母以担保形式申请只还利息贷款的贷款申请。他们认为如果不调整这部分父母担保的贷款,许多首次置业者将形成惰性而更多地依赖“父母银行” (”Bank of Mum and Dad” ),对市场造成深远的影响。

总体来讲,银行都在传递一个很清晰的信息  — 我们需要顾客在合理时间范围以内尽快地偿还债务。

下面我们概括了本息同还贷款只还利息贷款实际产生的区别,并简要总结出只还利息贷款的优缺点。

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只还利息贷款的优缺点

  • 只还利息期间还款额度低
  • 如是投资物业,则可加大抵税效应
  • 通常适用于过桥或建筑贷款
缺点
  • 只还利息期间结束后还款额度变高造成不适应
  • 长远来讲总利息支出较大
  • 只还利息期间本金部分不减少
  • 利率更高
  • 增加获批难度(尤其是自住房)
如果您对上述内容还有疑问的话,可以随时与我们联系。

SBS-Addsum radio talkshow: ATO will undertake more tax reviews on visa holders

SBS采访:澳洲税务局将加大对所有签证持有人的税务审核


安德信会计师事务所合伙人Jack Zhang 先生及Sheldon Mak先生受邀在2018年1月31日早上的SBS Radio澳大利亚全国性电台节目中就当前税务局计划对签证持有人进行大规模税务审核的热点话题接受SBS电台记者采访。

Changes to depreciation rules for investment properties are now law

投资物业相关折旧法规修订正式生效


作为澳洲联邦政府在2017年颁布的财政预算案的一部分,设备折旧抵扣(plant and equipment depreciation deduction)的法规修订在2017年11月15日在参议院正式通过并立法。这将影响本财年(即2017/18财年)物业投资者的所得税计算及申报。 投资者在购买二手物业的时候,物业本身常常会附带一些设备。 在过去,投资者们可以对这些设备通过折旧进行税前抵扣。

从2017年7月1日开始,投资者在购入二手物业时,物业已附带的家具家电设备将不能再通过折旧进行税前抵扣。 而在2017年5月9日晚7:30之前购买(以合同交换时间为准)的二手物业,投资者依然可以继续通过对购买物业时所附带的家具家电设备进行折旧抵税。 如果是投资者在购买物业后再添置的家电设备,则可以按照正常的标准进行折旧抵税。 这一变化主要是为了避免投资者对同一家电设备进行重复折旧(即:前任业主已经对该家电设备进行了折旧,新业主对该家电设备进行二次折旧),导致不合理的税务抵扣。

家具家电设备 Plant and Equipment

这一类主要是指在投资物业中的可移动的设备,例如:
  • 空调
  • 洗碗机
  • 吸油烟机
  • 烟雾报警器
  • 窗帘
  • 家具,等

不受影响的情况

  • 购买全新物业的投资者,无论何时购买(包括开发商已购置的家具家电设备),都不会受到新法规的影响
  • 所购买的二手物业由上一任业主刚刚重新进行了大规模的翻修(与全新物业类似)
  • 非住宅物业及商用物业
  • 由养老金持有的住宅物业(自管养老金除外)

信息

本次法规的修改将不会对现有的关于投资者进行建设性支出(capital works)的折旧产生影响。以下物品可包含在建设性支出的折旧之内:
  • 窗户
  • 墙,等
由于物业进行折旧和税前抵扣时涉及到的方面比较多,您可以随时与我们联系进行咨询。