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【Latest Policy】FIRB Application Fees Increased, Making Overseas Home Purchases Even More Difficult

【新政要闻】FIRB申请费上调,海外购房难上加难


客户提问

我没有澳洲身份,但想在澳洲投资房产,现在各种费用上调,还值得入手吗?

2024年2月7日,澳大利亚财政部长向众议院提交了提议修改现行外国投资框架的法案,以寻求在2024年7月1日或之后将外国投资者购买至少拥有一栋住宅的住宅用地权益时应付的外国投资审查委员会的申请费(FIRB)提高三倍。根据提案,例如一百万价格区间的费用将从14,100澳元涨至 42,300澳元。


谁需要申请FIRB

根据澳大利亚的外国投资框架,外籍人士在购买澳大利亚住宅类房地产之前,通常需要申请外国投资批准。申请购买住宅类房地产时,您需要填写一份住宅房地产申请表并支付申请费,每次申请均需缴费,费用金额取决于物业的价值。


住宅类房地产种类

  • 全新住宅/期房:是指从未被作为住宅出售,或者是在原有土地上产生多于原先建筑数量的房屋。注意买一个二手房推倒重建一套不算新房。
  • 二手住房:是指除商业物业之外,住宅用地上开发的非全新物业。如果您有长期的澳洲临时签证,例如188签证、工作签证或学生签证,那可以申请FIRB并购买一套二手房用作自住。注意要将该二手住房作为仅个人自住用途,不可出租该房产的任何部分。
  • 再开发用途物业:经过FIRB批准后,海外人士可以购买已建立的住宅进行重建,但要确保新建造的住宅数量比原有的数量多。注意这种现在很难获批。
  • 闲置住宅用地:海外人士可以购买闲置土地,有些需要在规定时间内完成土地上住宅物业的开发。注意,有些土地曾经是有盖过房子的,只是被推到了,土地闲置了几年,在这种土地上新建造房屋,不算新房。因为他没有产生增量住宅,需要占用临时居民购买二手房的名额。

值得注意的是,如果您的土地上有住宅,且在空置年内超过183天无人居住或未对外出租,您可能需要缴纳空置物业税,详情可见我们之前的文章《【新政要闻】海外人士空置物业税大幅上调,是否要及时止损?》。

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如您对上述内容有进一步的疑问,欢迎与安德信会计及税务团队联系。

【Taxation Spotlight】Digital assets do not file tax returns, will the ATO know?

【税务热点】数字资产不报税,税局会知道吗?


客户提问

我购买了一些NFT想要进行交易,需要报税吗?

NFT是什么?

非同质化代币(NFT)是一种独特的数字资产,代表着虚拟和现实世界中各种物品的所有权或真实性证明。

NFT的影响不仅仅局限于艺术品领域;它们也成为一些元宇宙游戏中最快增长的一部分,通过拥有和交易游戏内资产增强了虚拟体验。随着NFT逐渐走向主流,围绕其税务的复杂性也日益显现。

NFT是否受澳大利亚税务局(ATO)征税?是的,澳大利亚税务局(ATO)现在已经对NFT的税务义务给出了具体指导。按照ATO的说法,“NFT的税收处理遵循与加密货币相同的原则。”这意味着NFT被视为资本利得税资产,因此以下活动可能会触发应税事件:

  • 以加密货币购买NFT
  • 将一个NFT换成另一个NFT,或可互换的加密货币
  • 将NFT作为礼物赠送
  • 将您的NFT存入只能合约也可能产生税务

您必须在纳税申报表上报告NFT交易的任何收益或损失。具体税率取决于您持有NFT的时间长短以及您的总税前收入。NFT的税率?

NFT的税率根据您的收入边际税率以及持有NFT的时间长短而变化。

  • 短期收益:如果您在出售或交换NFT之前持有NFT不到一年,那么任何梨人都被视为短期资本收益。这种收益按照您的边际税率征税
  • 长期收益:如果您持有NFT超过一年,您可能有资格享受50%的资本利得税减免

如何减少NFT税收?

以下是您可以在NFT交易中降低税收的方法:

  • 持有超过一年:在出售之前将NFT持有超过一年,以享受较低的长期资本利得税率
  • 销售实际:在您的收入较低的年份出售NFT,以便享受降低的税率
  • 利用损失抵消收益:利用较低价格出售NFT而产生的损失来抵消其他收益,降低您的总体税收
  • 使用法币购买:使用法币(如澳元)购买NFT,而不是使用升值的加密货币,可以避免即时征税
  • 捐赠给慈善机构:直接将NFT捐赠给合格的慈善机构可以避免资本利得税,并可能提供税收减免

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如果您对NFT税务申报有任何疑问,或需要税务代理的帮助,欢迎与安德信会计与税务团队联系。

【Mortgage Insights】A strategy to accelerate repayment and save over $100,000

【信贷视野】立省10w+的还贷加速攻略


前言

提前还清房贷有多重好处,不仅可以减少利息支出,还能加快增加财产净值,让您摆脱债务负担,拥有更大的财务自由。

为了更快地偿还房屋贷款,有几个小的改变可以帮助您减少偿还贷款所需的时间,从而减少支付的利息。

01增加您的定期偿还金额

通过增加您的偿还金额,支付超过所需最低偿还额的金额将有助于逐步偿还您支付的本金贷款金额,也会减少您在贷款期限内支付的利息总额。

02增加偿还频率

一个很少被人知晓的窍门是将您的每月按揭付款改为每周或每两周一次。因为房贷是按天计算的,因此提高频率可以减少利息支出,相应贷款就能更早还完。

03利率

当您最初决定房屋贷款时,您需要选择是固定利率还是浮动利率,或两者的混合(称为分段贷款)。固定利率房屋贷款为您提供了还款稳定性,但也将您锁定在一段时间内。这意味着一旦和银行选择了固定利率,固定部分的贷款在期限内还款金额以及利息部分都不会发生变化-即使利率上涨。虽然固定利率让您能够锁定您的利率,但通常会对您可以做出的额外还款金额有限制。另一方面,拿到较为优质的房贷利率折扣,也可以帮您更轻松地还完贷款,具体攻略可参考我们之前的文章《【信贷视野】房贷利率“打折”,如何才能拿到最优折扣?》。

04善用对冲账户

您在对冲账户中保留的资金越多,您的贷款偿还速度越快。例如,如果您的房屋贷款为50万澳元,并且您在一个对冲账户中保留了2.5万澳元的储蓄,那么您只需要支付47.5万澳元的贷款利息,而不是50万澳元-因为2.5万澳元的冲账金额抵消了您贷款账户中的本金金额。

实施这些策略可以帮助您更快地偿还房屋贷款并节省利息,但同时也建议咨询专业人士,如贷款经纪人的建议,以根据您的财务状况和目标,确定哪些策略适合您,并帮助您选择更为优质的贷款产品。

联系我们

如您想进一步了解如何获得最优房贷利率,并快速偿还贷款,欢迎与安德信信贷部联系。

【Taxation Spotlight】Can SMSF really guarantee a worry-free retirement?

【税务热点】自管养老金真的能保障晚年无忧吗?


前言

什么是SMSF?该怎么用?有什么好处?

自管养老金又称自营养老金(SMSF – Self Managed Superannuation Fund)是养老金的类型之一,也是一种特殊形式的信托结构。

在澳大利亚,每个人都需要投资养老金,这种制度让国家筹集养老金以支持民众退休后的生活品质,但许多人的困扰是,一些养老基金的表现不符合他们的期望,这导致许多人开始寻找替代方案,特别是考虑开设自己的SMSF,自主地进行投资决策。

相比传统养老金,自管养老金具有以下优势:

  1. 投资自主权:SMSF成员可自行决定如何投资他们的养老金,包括股票、债券、房地产等资产,而这种自主权可以根据成员的风险偏好和财务目标进行个性化的投资决策。
  2. 资产保护:SMSF的资产属于信托,不属于个人所有,这意味着在个人破产或债务问题时,养老金资产通常不受影响,提供了一定程度的资产保护。
  3. 税收优惠:SMSF本身税率较低,另可以享受澳大利亚政府提供的税收优惠,例如资本增值税(CGT)的减免。对于长期持有资产并取得收益的情况,SMSF可以享受更低的资本利得税税率。
  4. 维护成本固定:SMSF的维护成本相对固定,不受资产规模的影响,主要为会计师和理财师收取的相关服务费用。因此,养老金的金额越高,SMSF的维护成本就会变得更加经济。
  5. 继承规划:SMSF可以用于规划资产的继承,成员可以指定受益人,并在自己去世后继续为他们提供财务支持。
  6. 教育意义:参与SMSF可以增加对投资和财务管理的了解,有助于提高财务素养和理财技能。

然而,自管养老金也存在一些劣势。

  1. 养老金取现限制:受澳大利亚养老金制度限制,除了特定情况外,都必须等到退休阶段才能提取资金。
  2. 高额合规成本:每年需进行审计、报税、准备投资策略报告等,带来固定开销。
  3. 投资风险自负:自管养老金的投资决策完全由个人负责,存在一定风险。
  4. 缺乏政府支持:与其他养老金形式相比,政府对自管养老金的监管和保障较少。

联系我们

如果您对于SMSF感兴趣,或者您觉得自管养老金适合您的个人情况,我们建议先就您的个人财务、税务、资产情况,与安德信税务与会计团队进行细致地讨论后,再进行整体的架构分析。