【税务热点】投资房报税，澳洲税局怎么查？

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客户提问

最近跟多人说起的税局物业管理数据交换检测偷税漏税是什么？

投资物业的租金收入（rental）和资本利得（capital gain），是个人年度税务申报中最常见的应税收入及所得。澳洲税局会通过大数据的估算和对比，可以发现投资物业收入所得的错误申报，这也是个人税务申报中最常见的两大申报错误之一。

物业管理数据交换

自2021年五月起，税局开展了名为物业管理数据交换的项目，来检查投资物业的税务申报的错误。

物业管理数据交换项目旨在纠正纳税人在对投资物业申报时所犯的常见错误，而投资物业租金和资本利得的常见错误包括：

• 卖房时资本利得的计算
• 投资物业转自住物业后是否能继续作为自住物业的判断
• 以现有房产向银行二次融资或加贷时银行利息的抵扣比例
• 房屋大修的费用抵扣和折旧计算
• 自管投资物业租金收入的计算等

该项目的数据交换方式包括：

• 与银行等金融机构的利息数据匹配
• 与州政府部门的印花税和土地税数据匹配
• 与物业管理软件提供商的后台数据匹配等

税局检查

税局预计每年将会检查超过160万份个人税务申报中的租金和资本利得申报，被抽中需要进行税务检查的纳税人将会收到税局检查通知（ATO review notice）。投资物业的重点检查期间为2019财年至2023财年税务申报数据。

如果您被税局抽中此项检查，常规需要提供的资料包括购房合同、中介提供的年度租金总结、租金收入的银行流水单、银行贷款合同以及每年利息汇总、物业折旧报告等。

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【税务热点】配偶养老金供款怎么操作？

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客户提问

如果配偶收入较低或者无收入，我可以帮他/她供款养老金吗？这部分支出可以抵税吗？

如果配偶年应税收入低于$40,000，供款人可以考虑进行养老金配偶供款而获得税收抵免。

养老金配偶供款

是可以在满足一定条件的情况下，供款人每年最多可享受 $3,000的 18% 的养老金配偶供款税收抵免。

配偶供款虽然实际上是允许超过此门槛，但超额部分不会获得税收抵免。

情况一：配偶年收入低于$37,000，付款人可以获得的税收抵免额 = 当年为配偶缴纳的养老金 * 18%。

情况二：配偶年收入高于$37,000，但低于$40,000，则可抵免金额随着每$1增加而减少。如果配偶的的收入位于这一区间，假设超过$37,000部分的收入为X，则当年可以获得的税收抵免金额 = （当年为配偶缴纳的养老金- $X）* 18%。

如何申请抵税

简单来说，您作为供款人只需要在报税时填写配偶情况和当年已发生的养老金配偶供款数额，退税时将会自动计算。

需要注意的点是：

• 付款时您和您的配偶必须都是澳大利亚居民，且并没有长期分开居住
• 这部分支出对您来说是本身不可作为税前抵扣的
• 为配偶供款的养老金必须存入配偶的养老金或其退休储蓄账户
• 配偶的在该财年内所支付的税后养老金供款没有已经超过法定上限
• 配偶养老金账户总额不得超过法定门槛（目前门槛170万澳元，今年7月1日起190万澳元）

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【税务热点】住宅大换小，提早存钱来养老

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客户提问

我想将出售房产的收益存入养老金，平常的养老金供款上限适用吗？

适龄人士出售房产进行养老金供款的政策

按照出售房产养老金供款（Downsizer contribution）的政策法规，从2018年7月1日起，适龄人士出售持有超过10年以上的自住房或以前的自住房时，可以选择把部分出售所得资金（有上限）在指定期间内一笔或多笔供款存入到养老金账户中，不受平常的养老金税后供款上限和养老金总金额上限所限制。

联邦政府通过了2022年财政法案第二修正案，下调了年龄门槛。从2023年1月1日起，符合条件的55岁或以上的适龄人士可以选择将出售所得资金（每人最多达30万澳元，夫妻双方最多达60万澳元）存入养老金基金缩减供款。

修正后，符合条件的年龄如下：

• 从2023年1月1日起，55岁或以上（没有最大年龄限制）
• 从2022年7月1日起，60岁或以上（没有最大年龄限制）
• 从2018年7月1日起，65岁或以上（没有最大年龄限制）

需要满足什么条件？

要享用出售房产养老金供款政策，您需要满足以下条件：

• 房产必须在澳洲
• 您或您的配偶拥有该房产至少10年
• 出售房产属于全额豁免或部分豁免减免资本利得税（CGT）- 注意，投资物业的资本利得税50%减免不属于豁免
• 之前没有通过出售另一所房产或部分房产已经获得过本政策的供款优惠
• 向所属养老金已经提供“Downsizer contributions into super form (NAT 75073)”表格

虽然政策名曰“downsizer”，但法规实际上没有要求一定是大房子换小房子，或高价房子换成更便宜的房子，或市区房子换成郊区房子。不过，政策本意就是鼓励适龄人士卖掉自住房子有多余的资金时，可以通过本政策供款到养老金账户。

供款时间的考虑

要注意的是，按照法规要求，适龄人士在收到出售所得资金后有90天的期限进行养老金供款。

也就是说，按照2023年1月1日生效的新年龄门槛，如果55至59岁人群在2023年1月1日前已经出售房产，依然可以在收到出售所得资金起计90天的时间进行供款。这意味着个人虽已经在2023年1月1日之前进行房产交割，但可以在2023年1月1日后按照新年龄门槛存入养老金账户作为供款，前提是仍在90天期限内。如果2023 年1月1日不在90天窗口内，则不符合资格，而且在这种情况下，税局不太可能批准延长时间。

举例：房产在2022年12月1日交割，应该2013年3月1日前供款。

如何申请延期供款

当供款延误是由无法控制的因素造成的，如生病或家人去世，适龄人士可以申请延期供款。

但是，税局不会批准延期去让您或您配偶达到年龄要求（比如房产交割后91天才年满55岁的人士）。

延期申请应在房产交割后的90天期限届满之前递交。

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