Skip to content

Month: July 2019

Key Points for Tax Reporting on Investment Properties in Australia

25/07/2019

澳大利亚投资物业的税务申报要点

2019财年刚结束，很多投资物业业主陆陆续续收集资料，准备安排进行2019财年的税务申报。

投资物业的业主可以就投资物业的费用支出申报税前抵扣，但并不是所有投资物业相关的费用支出都可以立即进行抵扣。

购买及建房阶段

购买物业的费用

任何用于购买投资物业的费用是不能在购买当年立即用来进行税前抵扣的，这包括律师费和印花税等（但是这些费用可以用于出售房屋时来抵扣资本利得税）。

正确申报建房支出

建筑成本（如：装修、改建、扩建和结构加固等）不可以立即税前抵扣，但可以以逐年折旧抵扣来完成，并在出售房屋时来抵扣资本利得税。

持有阶段

保留支出凭证

同其它税前抵扣的原则一样，为投资物业申报税前抵扣同样需要保留支出凭证（如发票和支付单据等）。如支出涉及到资本利得税，则对应的凭证需要在出售房屋之后保留至少5年。

确保物业处于可出租的状态

您的投资物业必须处于可出租的状态，才可以为其申报税前抵扣，这意味着必须有明确的出租意向，并且按情况发布出租广告。

投资物业的日常维护的费用，以及因出租而导致的物业内部损坏的维修费用，都是可以用来进行税前抵扣的。而对于结构维护（如更换屋顶）所产生的费用，和任何结构改变的费用，则需要通过折旧的方式分期进行抵扣。

而维修购买物业时已经存在的损坏所产生的费用是不能进行税前抵扣的，但是可以用于在出售该物业时用来抵扣资本利得税。

贷款相关的费用抵扣

如果是通过贷款购买的投资物业，那贷款利息是可以用来进行税前抵扣的。

另一方面，因贷款产生的其他费用（如申请费和贷款文件费等）如果超过$100澳元则需要分5年来抵扣。若低于$100澳元，则可以在当年全额进行税前抵扣。

出售阶段

出售房屋时的资本利得税

在出售物业的时候，业主可能会获得资本利得，但也有可能产生亏损。这是由购买物业的价格、维护或改善物业的成本以及最终售价决定的。

如果您获得了资本利得，则需要在当年的纳税申报中申明这部分利得；如果是资本亏损，则这部分亏损不可以抵扣其他非资本利得性质收入，而是留用于抵消未来年度的资本利得。另外，税法下对澳大利亚税务居民的资本利得有减免优惠。

如果您对投资物业的税务申报有任何疑问的话，可以随时与我们联系。

Good News: Personal Income Tax Deduction Threshold to Increase in 2019

18/07/2019

通过《土地开发协议》避免印花税 – 维州新法案将大幅影响签署这类协议的开发商

2019年7月5日，一批与个人所得税有关的财政法案修订正式生效，其中有一项可以直接应用在今年的个税申报上的是中低收入所得税税额减免（Low and middle income tax offset，下称LMITO）。

最新中低收入所得税税额抵免

按照最新中低收入所得税税额抵免，如果您的年收入少于$126,000，那么您将有可能获得最低$225至最高$1,080澳元的纳税抵扣，具体抵扣有金额取决于您的年收入。

实例

小李的税前年收入是$45,000澳元，属于中低收入所得税税额抵免的范围。根据上表来计算：

$45,000 − $37,000 = $8,000

7.5% × $8,000 = $600

LMITO = $255 + $600 = $855

小李最终的抵免额为$855澳元。

老王的税前年收入是$92,000澳元，根据上表来看属于第四档，所以他的纳税抵免额的计算为：

$92,000 − $90,000 = $2,000

3% × $2,000 = $60

LMITO = $1,080 − $60 = $1,020

即，老王今年最终获得的抵免为$1,020澳元。

如果您在今年个税申报的时候，对中低收入所得税税额抵免有疑问的话，可以随时于我们安德信的税务团队联系。

Strong Upsurge in High-End Property Prices in Australia

11/07/2019

澳洲高端房价增势喜人

根据对全球45个主要城市的高端住宅价格的调查，悉尼、墨尔本和珀斯分别以第18、22和23的名次上榜。

调查数据显示，在过去10年里澳大利亚的高端住宅的价格平均上涨57.4%。高端住宅市场持续表现良好，悉尼、墨尔本、珀斯和布里斯班的平均销售记录均高出今年3月底前12个月整体平均水平的1.3％。

预计澳大利亚的高端住宅市场将继续保持良好的发展势头，尤其是悉尼和墨尔本。其中悉尼的高净值人士（净资产超过100万澳元）的数量预计将从2018年到2023年增长21％，达到116,049人。

在过去的五年里，悉尼每天新增了4位百万富翁，预计未来五年每天将增加11位。而墨尔本在同一时期每天新增了3位百万富翁，预计在未来五年内每天将增加7位。

调查发现澳大利亚高端住宅市场的绝大多数的买家并没有受到本地监管部门对银行放贷限制的影响。

而由于悉尼和墨尔本的高端住宅数量有限，加之人们在希望获得高品质住宅的同时，还想要智能化的家居以及私密的居住环境，我们预计高端住宅的价格会继续保持良好的正向增长势头，而且会比过去几年持续的更久。

我们对高端住宅有自己的见解以及信息渠道，在协助我们一些朋友们的物业买卖和贷款方面累积了不少成功经验。如果您有这方面的计划，我们欢迎您随时与我们联系。

Measures to Take After Interest Rate Reduction

04/07/2019

降息后应有的对策

澳大利亚央行在本周二（7月2日）的会议上正式宣布将现金利率进一步下调0.25%至1.00%，本次下调的幅度与上个月下调的幅度一致。这也使得澳大利亚的央行现金利率再创新低。

随着澳大利亚央行宣布下调现金利率，四大银行也纷纷采取行动，在第一时间调整了自己的贷款利率。

其它各大小银行估计在未来几天会陆续宣布跟进降息。房屋贷款利率处于历史新低，贷款机构对于高信用评分、债务较低的借款人竞争依然激烈。

我们建议

短期内大家的房贷宜以不变应万变。固定利率应该不再会有太大的变化了，但接下来央行和政府应该还会有所举措，进一步影响浮动利率以及主要的贷款审批政策。

尽管有一些迹象表明悉尼和墨尔本的住宅物业价格目前趋于稳定，其它主要城市的物业价格减缓了下挫的速度，但总体来说房地产市场的情况仍然疲软。房产贷款的增长最近也有所稳定。投资者对贷款的需求继续受到银行业监管方的抑制，尤其是中小企业的信贷状况依然紧张。

根据本月澳大利亚央行的会议纪要，本次下调现金利率的决定将有助于进一步调动经济中的闲置产能，提高就业率，并在实现通胀目标方面取得更有把握的进展。

如果您有任何关于本次降息或者您自身贷款的问题，可以随时与我们的贷款经纪联系。

New Fiscal Year, New Policies. Are you ready?

新财年新政策。您，准备好了吗？

伴随着7月1日的到来，我们迎来了一个新的财政年度。也正是在这个时候，澳大利亚政府的许多新的政策也都纷纷开始生效。

那么我们今天就来梳理一下今年7月1日起，与税务相关的政策有哪些开始生效。

本地与非本地税务居民税率

年度工资总表（Payment Summary）

随着上一个财年的结束，许多人开始着手准备自己的税务申报。往年雇主都会在财年结束后将年度工资总表发给所有员工。

但是从这个财年开始，只要雇主已经开始使用了“一键薪酬支付系统（Single Touch Payroll，下称STP）”，那么雇主就不再需要将年度工资总表发给雇员，雇员可以自行通过MyGov下载该表了。当您这个财年的年度工资总表已经准备好了之后，澳大利亚税务局会发一封通知到您的MyGov邮箱中，请及时查看。

注意

  • 还未开始使用STP的雇主将继续沿用过去的方式，需要将年度工资总表发送给雇员。
  • 如果您有2份以上的工作，那么请检查您的所有收入是否已经包含在今年的税务申报中。如果没有，则可能需要手动填写。
  • 只有标注了“Tax Ready”字样的Income Statements才可以用来进行税务申报。

小额资产可直接进行税前抵扣

中小企业（年总收入在5000万澳元以下）购置3万澳元以下资产的费用可以直接进行税前抵扣，这个购置额门槛在2019年早些时候从2.5万澳元提高至3万澳元。

最低工资标准

澳大利亚目前的最低公司标准将会从2019年7月1日开始提高3%，也就是从之前每周的$719.20提高至$740.78。（该工资是基于每周38小时的正常工作时间来计算的）

房地产相关税务调整

从2019年7月1日起：

  • 新南威尔士州（NSW）的房产过户印花税（Transfer Duty）将会与消费物价指数（CPI）挂钩，且持退休签证的人可以获得附加税减免。
  • 在维多利亚州（VIC），从2019年7月1日起，海外人士购买维多利亚州房产的印花税附加税率（Foreign purchaser additional duty）将从目前的7%增长至8%，与新南威尔士州看齐。
  • 堪培拉所在的首都领地（ACT）有资格的首次置业者将无需再支付印花税。

非活跃低余额的养老金账户

2019年7月1日起，将会有部分关于养老金政策的改革生效，详情请参阅我们之前发布的文章《不要遗忘了您的养老金账户》。

如果您有任何关于税务上的问题，可以随时与安德信的税务团队联系。