【信贷视野】澳洲卖房利润创新高，投资机会持续升温

前言

截至2024年6月，澳大利亚房地产市场的房屋销售利润达到了历史新高，中位数利润为28.5万澳元。根据CoreLogic最新发布的报告，约91,000笔房屋转售交易中，94.5%的交易实现了名义利润，总利润高达318亿澳元。这一数据不仅彰显了市场的蓬勃发展，也表明了投资者可以通过长期持有房地产实现显著的资产增值。

每年物业均增幅
根据CoreLogic的数据显示，自2015年9月至2024年6月，澳大利亚的整体房地产价值增长了56%。每年的平均增幅显示出市场的稳定增长潜力，尤其是在低利率政策和经济复苏的背景下。这样的趋势进一步吸引了众多购房者和投资者的注意。

住宅与公寓的比较
在不同类型的物业中，独立住宅（house）相较于公寓（apartment）通常更具盈利潜力。截至2024年6月，澳大利亚独立住宅的利润率达到了97.2%，而公寓的利润率仅为89.4%。此外，独立住宅的中位名义利润为34万澳元，而公寓的中位利润为18.5万澳元。这些数据显示，投资者在选择物业类型时应优先考虑独立住宅，以期获得更大的投资回报。

区域差异与市场增幅
CoreLogic的分析显示，区域市场与主要城市相比展现出了更强劲的增长。布里斯班的房屋销售创造了令人瞩目的99.1%的利润率，成为澳大利亚盈利率最高的市场，阿德莱德和珀斯则分别以98.7%和95.4%的盈利率位居其后。与此同时，悉尼和墨尔本的利润率相对较低，但房价的上涨尤为明显，主要得益于丰富的就业机会和优质的教育资源吸引了大量外地和海外购房者。这提示投资者在决策时要关注区域差异，以便优化其投资战略。

投资与持有的重要性
在当前市场环境下，投资者需认识到房地产投资的增值通常需要较长的持有期。尽管短期内市场表现强劲，但依然面临高利率和生活成本上涨的挑战。因此，在做出投资决策前，投资者必须认真评估自己的财务状况及持有能力。CoreLogic数据显示，房地产的中位持有期约为8.8年，这强调了在房地产投资中保持耐心和长期视野的重要性。

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总的来说，2024年澳大利亚房地产市场的强劲表现为卖房者创造了前所未有的机会，中位数利润的上升进一步吸引了投资者的目光。随着市场持续发展，卖房者的利润水平很可能继续攀升。对于投资者而言，依据核心数据和市场趋势做出明智的决策将变得愈发重

【信贷视野】降息对房产投资者的影响

前言

美联储宣布降息50个基点，这让许多澳大利亚人猜测是否澳洲降息在望，但对于房产投资者来说，降息就意味着房产投资的好时机吗？

过去一年，虽然很多人期待着抵押贷款、个人贷款或信用卡债务利率的下调，但现实是，利率依然处于12年来的最高水平。9月18日，美联储四年来首次宣布大幅降息50个基点，这让澳大利亚的房贷持有者猜测，澳大利亚储备银行是否也会考虑。但澳大利亚储备银行（RBA）行长Michelle Bullock仍表示圣诞节前不太可能降息，即便许多经济学家预计最快今年11月会迎来第一轮降息。

那么，降息对投资者究竟意味着什么？现在是投资澳大利亚房地产的好时机吗？还是应该继续观望？让我们从正反两方面来分析降息对房地产投资的影响。

降息对房地产投资者的正面影响

1. 贷款成本降低降息通常会使抵押贷款利率下降，降低借贷成本。对于想要购买新房产或再融资的投资者来说，这将减少财务压力。
2. 房产需求上升随着借贷成本降低，更多人能够负担房贷，推高了房产需求。这也可能带动房价上涨，为投资者带来资本增值。
3. 租金回报提高利率下降后，投资者的还贷压力减少，租金净收益可能上升。这对依赖租金收入的投资者尤为有利。
4. 现金流改善降低的月供意味着投资者有更多现金可用于房产维护、翻新或其他投资项目。
5. 房产增值需求上升通常会推高房产价值，投资者有机会从中获得长期资本增值。

降息对房地产投资者的负面影响

1. 贷款成本降低更低的贷款利率吸引更多购房者和投资者涌入市场，增加了竞争。这使得找到具有良好性价比的房产更加困难。
2. 租赁需求可能减少虽然目前澳大利亚的租赁市场供不应求，但随着更多租户转向买房，租赁需求可能会有所下降。
3. 经济依赖性增强房地产市场的表现将更加依赖利率环境的变化。如果未来利率再次上升，市场可能会面临下行压力。
4. 贷款机构审批利率下降利率下降，贷款机构审批利率也相应下降，同样的收入将能获得相对更高的批贷额度，会进一步刺激老百姓承担更大的负债以及贷款百分比，导致整体负债率高筑。

投资者如何应对降息？

1. 选择优质投资型房产不论市场如何变化，优质的投资型房产总能保值，并在市场的各个阶段表现出色。在不确定时期，选择更安全稳定的投资能更好地抵御市场波动。
2. 关注优质地段地段是房产增值的关键因素。选择那些拥有良好基础设施、就业机会和便利设施的地区更具升值潜力。
3. 评估现金流在购入新房产前，投资者应仔细评估现金流，确保能覆盖贷款及其他支出以外仍有盈余，有抗风险能力。
4. 密切关注市场动向时刻跟踪市场趋势和经济变化，及时调整投资策略，以应对潜在风险和机遇。
5. 通过翻新提升房产价值对房产进行翻新，例如重新刷漆、更新厨房或浴室设施，可以提升其租金收入和市场价值，提高资产的整体收益。
6. 考虑延迟高杠杆投资有些人会通过套现对物业做升级装修甚至追加投资，利率以及市场不明朗的情况下，暂时推迟这类高杠杆投资操作可能更为明智。
7. 分散投资有条件的投资者可考虑分散投资到不同类型的物业（住宅、商业、工业），甚至是不同类型的资产包括股票、债券、综合性理财等。

结语

随着澳大利亚预计在2024年底或2025年初迎来降息，房地产投资者应提前做好准备。虽然市场需求下降的可能性不大，但资本增长放缓可能会出现在相对不那么优质的地段。那些能够在优质地段持有投资型房产的投资者，将在利率下调时获益，并有效规避资本增长放缓的风险。如您需要更多专业意见，欢迎与安德信信贷部联系。