澳大利亚投资物业的税务申报要点
2019财年刚结束，很多投资物业业主陆陆续续收集资料，准备安排进行2019财年的税务申报。
投资物业的业主可以就投资物业的费用支出申报税前抵扣，但并不是所有投资物业相关的费用支出都可以立即进行抵扣。
购买及建房阶段
购买物业的费用
任何用于购买投资物业的费用是不能在购买当年立即用来进行税前抵扣的，这包括律师费和印花税等（但是这些费用可以用于出售房屋时来抵扣资本利得税）。
正确申报建房支出
建筑成本（如：装修、改建、扩建和结构加固等）不可以立即税前抵扣，但可以以逐年折旧抵扣来完成，并在出售房屋时来抵扣资本利得税。
持有阶段
保留支出凭证
同其它税前抵扣的原则一样，为投资物业申报税前抵扣同样需要保留支出凭证（如发票和支付单据等）。如支出涉及到资本利得税，则对应的凭证需要在出售房屋之后保留至少5年。
确保物业处于可出租的状态
您的投资物业必须处于可出租的状态，才可以为其申报税前抵扣，这意味着必须有明确的出租意向，并且按情况发布出租广告。
投资物业的日常维护的费用，以及因出租而导致的物业内部损坏的维修费用，都是可以用来进行税前抵扣的。而对于结构维护（如更换屋顶）所产生的费用，和任何结构改变的费用，则需要通过折旧的方式分期进行抵扣。
而维修购买物业时已经存在的损坏所产生的费用是不能进行税前抵扣的，但是可以用于在出售该物业时用来抵扣资本利得税。
贷款相关的费用抵扣
如果是通过贷款购买的投资物业，那贷款利息是可以用来进行税前抵扣的。
另一方面，因贷款产生的其他费用（如申请费和贷款文件费等）如果超过$100澳元则需要分5年来抵扣。若低于$100澳元，则可以在当年全额进行税前抵扣。
出售阶段
出售房屋时的资本利得税
在出售物业的时候，业主可能会获得资本利得，但也有可能产生亏损。这是由购买物业的价格、维护或改善物业的成本以及最终售价决定的。
如果您获得了资本利得，则需要在当年的纳税申报中申明这部分利得；如果是资本亏损，则这部分亏损不可以抵扣其他非资本利得性质收入，而是留用于抵消未来年度的资本利得。另外，税法下对澳大利亚税务居民的资本利得有减免优惠。
如果您对投资物业的税务申报有任何疑问的话，可以随时与我们联系。