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Key Points for Tax Reporting on Investment Properties in Australia

澳大利亚投资物业的税务申报要点


2019财年刚结束,很多投资物业业主陆陆续续收集资料,准备安排进行2019财年的税务申报。

投资物业的业主可以就投资物业的费用支出申报税前抵扣,但并不是所有投资物业相关的费用支出都可以立即进行抵扣。

购买及建房阶段

购买物业的费用

任何用于购买投资物业的费用是不能在购买当年立即用来进行税前抵扣的,这包括律师费和印花税等(但是这些费用可以用于出售房屋时来抵扣资本利得税)。

正确申报建房支出

建筑成本(如:装修、改建、扩建和结构加固等)不可以立即税前抵扣,但可以以逐年折旧抵扣来完成,并在出售房屋时来抵扣资本利得税。

持有阶段

保留支出凭证

同其它税前抵扣的原则一样,为投资物业申报税前抵扣同样需要保留支出凭证(如发票和支付单据等)。如支出涉及到资本利得税,则对应的凭证需要在出售房屋之后保留至少5年。

确保物业处于可出租的状态

您的投资物业必须处于可出租的状态,才可以为其申报税前抵扣,这意味着必须有明确的出租意向,并且按情况发布出租广告。

投资物业的日常维护的费用,以及因出租而导致的物业内部损坏的维修费用,都是可以用来进行税前抵扣的。而对于结构维护(如更换屋顶)所产生的费用,和任何结构改变的费用,则需要通过折旧的方式分期进行抵扣。

而维修购买物业时已经存在的损坏所产生的费用是不能进行税前抵扣的,但是可以用于在出售该物业时用来抵扣资本利得税。

贷款相关的费用抵扣

如果是通过贷款购买的投资物业,那贷款利息是可以用来进行税前抵扣的。

另一方面,因贷款产生的其他费用(如申请费和贷款文件费等)如果超过$100澳元则需要分5年来抵扣。若低于$100澳元,则可以在当年全额进行税前抵扣。

出售阶段

出售房屋时的资本利得税

在出售物业的时候,业主可能会获得资本利得,但也有可能产生亏损。这是由购买物业的价格、维护或改善物业的成本以及最终售价决定的。

如果您获得了资本利得,则需要在当年的纳税申报中申明这部分利得;如果是资本亏损,则这部分亏损不可以抵扣其他非资本利得性质收入,而是留用于抵消未来年度的资本利得。另外,税法下对澳大利亚税务居民的资本利得有减免优惠。

如果您对投资物业的税务申报有任何疑问的话,可以随时与我们联系。

Changes to depreciation rules for investment properties are now law

投资物业相关折旧法规修订正式生效


作为澳洲联邦政府在2017年颁布的财政预算案的一部分,设备折旧抵扣(plant and equipment depreciation deduction)的法规修订在2017年11月15日在参议院正式通过并立法。这将影响本财年(即2017/18财年)物业投资者的所得税计算及申报。 投资者在购买二手物业的时候,物业本身常常会附带一些设备。 在过去,投资者们可以对这些设备通过折旧进行税前抵扣。

从2017年7月1日开始,投资者在购入二手物业时,物业已附带的家具家电设备将不能再通过折旧进行税前抵扣。 而在2017年5月9日晚7:30之前购买(以合同交换时间为准)的二手物业,投资者依然可以继续通过对购买物业时所附带的家具家电设备进行折旧抵税。 如果是投资者在购买物业后再添置的家电设备,则可以按照正常的标准进行折旧抵税。 这一变化主要是为了避免投资者对同一家电设备进行重复折旧(即:前任业主已经对该家电设备进行了折旧,新业主对该家电设备进行二次折旧),导致不合理的税务抵扣。

家具家电设备 Plant and Equipment

这一类主要是指在投资物业中的可移动的设备,例如:
  • 空调
  • 洗碗机
  • 吸油烟机
  • 烟雾报警器
  • 窗帘
  • 家具,等

不受影响的情况

  • 购买全新物业的投资者,无论何时购买(包括开发商已购置的家具家电设备),都不会受到新法规的影响
  • 所购买的二手物业由上一任业主刚刚重新进行了大规模的翻修(与全新物业类似)
  • 非住宅物业及商用物业
  • 由养老金持有的住宅物业(自管养老金除外)

信息

本次法规的修改将不会对现有的关于投资者进行建设性支出(capital works)的折旧产生影响。以下物品可包含在建设性支出的折旧之内:
  • 窗户
  • 墙,等
由于物业进行折旧和税前抵扣时涉及到的方面比较多,您可以随时与我们联系进行咨询。