【税务热点】海外人士澳洲卖房，15%预扣税如何避坑？

前言

前几天，一位客户向我们咨询资本利得税（CGT）新规对其影响的问题。他是一位中国公民，非澳洲税务居民，2010年在悉尼以80万澳元购入了一套投资物业，并计划近期以120万澳元出售。他希望了解此次改革将如何影响其交易过程和税务义务。
政策背景

澳大利亚政府近期通过了关于海外人士资本利得预扣税（FRCGW）规则的重大改革，旨在提高税务合规性，确保海外人士在出售澳大利亚资产时公平缴纳资本利得税（CGT）。

主要变更内容

预扣税率上调

海外人士资本利得预扣税率将从 12.5% 提高至 15%。

移除资产门槛

现行的75万澳元资产门槛将被取消，意味着所有应税资产交易均适用 15% 的预扣税规则。

澳大利亚居民需提供税务清算证书

卖方需提供澳大利亚税务局（ATO）签发的税务清算证书，证明其为澳洲税务居民身份。若无法提供，买方需从销售金额中扣留 15% 并支付给 ATO（除非按照实际资本利得计算显示税额低于15%并成功申请ATO将预扣税率减低）。

案例分析

资本利得计算

王先生计划出售房产的资本增值为 40万澳元（120万-80万）。根据现行 CGT 规则，他需按照非澳洲税务居民的税率缴纳资本利得税，税率依据其应税收入及税阶而定。

预扣税变化的影响

在新规生效后，买方将从房产销售款中预扣 15% 的税金，即 18万澳元（120万×15%），并支付至 ATO。如果王先生未申请税务清算证书，该笔资金可能会被暂时冻结，直到他完成报税流程并申请退税为止。

规避预扣税

若王先生能提前申请税务清算证书并证明自己为澳洲税务居民，则可能无需缴纳预扣税或仅需缴纳部分资本利得税。

何时生效？

2025年1月1日：预扣税率上调及资产门槛移除正式生效。

2025年7月1日：与国际税务标准接轨的其他改革条款开始实施。

建议与对策

确认税务身份：
出售资产前，海外人士应首先确认自己是否为澳洲税务居民。如有疑问，可参考我们文章《【税务热点】如何判断我是不是澳洲税务居民呢？》。
提早规划交易非澳洲税务居民： 尽早向 ATO 申请调整预扣税率，以减少因交易资金被冻结而产生的流动性压力。澳洲税务居民： 提前申请税务清算证书，以确保交易顺利完成，避免延迟审批导致的不必要问题。

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