【信贷视野】澳大利亚移民与住房市场关系分析

前言

近年来，随着澳大利亚海外移民数量的激增，住房市场受到了持续而显著的影响。
根据澳大利亚统计局（ABS）的报告，2022-2023财年内，澳大利亚人口增加了2.5%，即66万人。这一现象是由内部迁移（从澳大利亚一个地区到另一个地区的移动）和海外迁移（澳大利亚与其他国家之间的到达和离开）组合驱动的。

内部迁移的影响
除悉尼和墨尔本以外，迁移数量最高的是布里斯班的Chambers Flat – Logan Reserve地区。这个市场的租金在一年内显著上涨了9.6%，但仅略高于大布里斯班地区9.4%的年度租金增长。珀斯西北部的Alkimos – Eglinton是珀斯所有市场中总迁移量最高的地区。这主要由内部迁移（75%）组成，同时净海外迁移也有明显增加。Munno Para West – Angle Vale是这期间阿德莱德移民量最高的地区，在全国排名第30，其中大多数迁移（93%）是内部迁移。
其他热门迁移地也有类似的特征，这些变化主要由内部迁移解释。Box Hill – Nelson, Marsden Park – Shanes Park和Fraser Rise – Plumpton都是“城市扩张”的例子，位于悉尼和墨尔本的边缘，吸引了升级置业者和家庭购房者的新需求。然而，这些内部迁移量高的地区在同一时期内的租金或房价并没有特别大的上涨。这可能是因为这些地区的新住房供应决定了人口增长，而不是相反。

海外迁移的影响
对于那些因净海外迁移而出现最大迁移的前十个地区，情况则完全不同。这些地区包括Carlton, 墨尔本CBD北和墨尔本CBD 南。之前的研究指出，经历海外迁移快速涌入的地区在短期内对租赁市场影响最大。根据ABS的研究，截至2021年的五年中，约60%的新移民在澳大利亚租房，约65%的临时居民(非永久居民）是租房者。鉴于截至2023年9月的一年中，超过90%的净海外迁移到澳大利亚的是临时居民，因此最近到达的海外迁移租房比例可能比以往更高。

移民与住房市场的关系
综上所述，高迁移水平对住房市场可以产生多种影响，这可能取决于其他因素如供应和可负担性。在借贷能力有限的背景下，珀斯、阿德莱德和布里斯班边缘的可负担市场吸引了越来越多的内部迁移，逐渐成为热门迁移地，并带动了价值增长。然而，在一些与城市扩张相关的地区，尽管迁移量很高，房价并没有大幅上涨。在短期内，唯有净海外迁移与租金的变化具有一定的正相关关系。
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