有传物业贷款行业的凛冬已经来临，我们就想通过这篇文章浅谈一下以目前的状况来说将如何“保暖“。
住宅物业贷款审批要求提高
根据过去一年的观察，对于各位业主或准业主而言，影响最大的是增加了申请贷款之前的准备工作以及时间。迫于舆论、监管机构压力、总体经济以及房地产市场的综合所致，绝大部分的贷款机构都提高了审批的标准。
为了满足更高的审批要求，申请人也许需要花更多的时间准备，调整自身的情况。比如说，自雇人士在个人以及企业的税务平衡筹划，家庭的经常性开销支出的调整，投资物业的租金调整，个人工作甚至是行业的转换等等，都会需要提前了解对贷款申请的影响大小而做出综合的评估及决定。
我们建议：这些准备已不是仅限于需要的文件量的增加或花时间收集。而在于，无论准备购买物业、转贷、卖房重组投资方案，都应该提早至少3到6个月的时间与您的贷款顾问联系，评估自身的情况，制定贷款方案并因需作出相应的自我调整。
商用物业贷款仔细斟酌
常见的商用物业，包括办公室、仓库和店面等，它们的贷款申请与住宅物业贷款在审批标准上有根本性区别。
事实上，以悉尼和墨尔本市中心及卫星城镇为主，商用物业价格在过去较长的时间内保持在一定的高位，并且空置率平稳走低，租金回报率并没有呈现大幅的增长。
这些现象直接导致估价和贷款比例都有可能比预期的要低。同时，对于大银行的商业物业贷款部门而言，他们也都提高了对贷款人本身已有贷款供款能力方面的审核。
除物业本身的一些硬性条件，租客资质、租约条款等等都会更多地影响到银行对风险及贷款比例的评估。
我们建议：商用物业贷款的申请，有异于简单地按银行文件要求清单准备材料，还有更多其它的考量，包括结构、税务规划、现金流铺排、租约签署，另外银行也有可能要求提供未来的财务预算报表，以及交割后的财务或租约年审。因应不同类别的物业，在寻找及购买物业之前应该更早地向您对贷款顾问及其他相关专业人士咨询，了解有可能涉及到的工作。在物业的购买于谈判的过程中，更应该与您的贷款顾问保持紧密的联系。
贷款选择切忌因小失大
由于大部分银行在过去几年提高了物业抵押按揭贷款和非无抵押商业贷款的审批标准，市场上涌现出一批专门申请小额度贷款的公司以及平台。小额的个人贷款、个人商业贷款、车贷都是他们的业务范围。有一些平台和产品看似要求简单，但隐含着较高的资金成本。这部分资金成本有时候并不直接反映在利率上，而是隐含在贷款的前期及退出费用里面，大大增加了贷款的成本。
我们建议：这类贷款批核标准及文件要求都比较简单，但如无必要，应该尽量避免。应该向您熟悉的贷款顾问征询，或通过调整自己的财务状况，尽量以满足银行及较大贷款机构的现行标准为目标，在资金成本和时间成本上寻找一个平衡点。
审批方式偏向数据分析
配合信息工程发展以及大数据的应用，我们能够清楚地看到，消费行为及还贷纪录将在短期内在银行及贷款机构之间更简单透明地传输，作为贷款审批的依据。相对而言，贷款审批工作在各大机构内也将逐渐减少一些人性化批核和人为的失误的比例，这也有利于加快审批速度。
从贷款申请人的角度来看，贷款机构的审批制度及准则也将更清晰化，有便于大家有针对性地调整自身一些状态来适应这些贷款条件。
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