客户提问
你们前两周文章提到土地税以及土地估值，我们发觉我们物业的土地估价显示高得离谱，我们想了解一下是以什么原则来估值的呢？土地“最高和最佳用途“原则具体有什么影响？
【文章转载：Nick Qin注册估价师】从2023年1月到4月间，新州政府及下属各市政厅将共计发出大概两百五十万份市政费（Council Rate）及土地税（Land Tax）税单。
早在2022年9月初，新州总估价师（Valuer General）David Parker就发出警告说2022年下半年房地产市场已进入下行区间，新发出的高额税单仍会引起许多业主的不满，建议业主及早准备，并在收到税单60天内提交反对意见。
那用于税务目的的土地价值到底是如何制定的？“最高和最佳用途“到底会对土地价值产生什么样的影响呢？在回答这些问题前，我们想先简要介绍一下新州在制定用于税务目的的土地价值时的一些基本原则：
- 用于税务目的的土地估值的法律依据是Valuation of Land Act 1916；
- 税单虽然在新的一年1月份开始发出，但土地的估值却是之前一年7月1日为基准日(Base Date)制定的；
- 税收目的的土地估值采用的是批量估值法(Massive Appraisal Approach)；
- 业主需要在收到税单60天内提交反对意见 (Land Value Objection)。
在此，我们想着重解释一下第二点及第三点。
土地估值基准日以及批量估值法
在估值过程中，基准日（Base Date）是一个非常重要的概念。以7月1日为基准日，意味着原则上，该日之后发生的市场变化不计入本次估值考量，而归入下一次估值考量。以本年度为例，尽管2022年下半年房价及地价“跌了“，但7月1日之后的低成交价是不在本年度（2023年）土地估值参考范围内的，但会在2024年度土地估值时予以考虑。但实际操作中，在2022年7月甚至8月发生或交割的交易，都很可能会计入2023年参考数据。
那什么是批量估值法呢？再举个例子：假如A市有1,000块土地，总估价师不可能对每一块土地做单独估值。他会把这1,000块土地分成5个区域，此时每个区域内只有200块土地。然后再从这200块土地中选择三块土地作为“基准“(benchmarks)，以土地面积大小，分为高、中、低三个基准。在对这三块基准土地进行单独估值后与前一年该块土地估值进行比对，得出变量，再把这个变量应用到该区域内其他197块土地上。其他区域以此类推。
对政府部门而言，在评估以税务为目的的土地价值时，批量估值法有其优越性。但该方法的缺点也是十分明显的。比如，当土地的可使用面积远远低于其丈量面积时，或者土地存在污染或建有历史遗产建筑时，又或者土地有开发潜力时。
在此，我们想引入“最高及最佳用途“这一概念。
根据澳大利亚房地产协会（Australian Property Institute）的定义，“最高及最佳用途“是指法律上允许，技术上可能，技术上可行，经过充分合理的论证，能使估值对象产生最高价值的使用。
“最高及最佳用途“也是在对土地定价时的一项基本原则。无论你的土地现在作何用途，面积是否满足政府规定的可单独开发的土地的要求，在土地估值过程中，都是要按照其”最高及最佳用途“进行估值。
比如，一块600平米的土地，其zoning为R4: High Density Residential。作为单独的地块，受限于土地面积，它是不具备高密度住宅用途开发可能的。但在作为税务目的估值时，则以可开发土地售价为参考进行估值。在此原则下，会考虑其土地面积情况对估值有一定折扣。但即便如此，该地块的土地估值通常会远远高于同面积的低密度住宅用地（R2: Low Density Residential Zoning）的土地估值。提交反对意见
如果您考虑提交反对意见，请注意以下几点提示：
- 充分了解自己的土地，包括地理位置、面积/可使用面积、形状及用途限制（zoning control）等；
- 收集前一年7月份左右的交易数据，进行分析，并对照自己的土地估值进行判断；
- 通常情况下，低密度民宅用地的土地估值是相对准确的；
- 商业用地，有历史遗产建筑的土地，有污染的土地，农业用地或严重不规则形状的土地获批降低土地估值的几率相对较高；
- 如果土地上有沿中心线或对角线方向的地役权(easement), 该地块获批降低土地估值的几率相对较高；
- 如果土地在山洪区，山火区，或者受扰于飞机、火车、汽车等交通工具的噪音影响，此类情况则基本不会得到支持；
- 土地上现有建筑，无论大小与新旧，都被排除在以税收为目的的土地估值考虑范围之外，历史遗产建筑则另当别论。
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由于受篇幅限制，本文只是管中窥豹。如果您认为自己的土地估值过高，并有意向新州总估价师提出反对意见，请向有经验的会计师或有资质的估价师咨询。
