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【信贷视野】悉尼学区房:教育需求引领房地产市场

 


前言

本月8日,澳大利亚储备银行(RBA)董事会决定将现金利率上调25个基点至4.35%,旨在缓解经济中持续存在的通货膨胀压力,通过利率工具来控制通胀。然而,这种利率调整对不同借款人的影响因其个人财务实力、债务水平、资产状况、收入情况和年龄等因素而有显著差异。

澳大利亚当前面临着许多分歧现象,主要体现在年龄、财富和地理位置等方面。尤其在悉尼地区,拿铁线作为分界线,将不同学区划分开。该线北部有更多的公立学校。这种分割导致了教育资源的不均衡分布,也反映了澳大利亚教育系统中存在的层次差异,进而间接影响了学区房价的上涨。

(如图红线为悉尼的“拿铁线”,其划分了大悉尼阶级和经济隔离的两部分)

自疫情爆发以来,由于买家争相涌入优质学区,导致悉尼多个公立学区的房价上涨超过30%。例如,知名公立精英学校集中的地区,如Carlingford及其周边地区,以及St. Leonard’s周围地区,学校的优异成绩吸引了大量购房者,特别是许多华人购房者。

需要强调的是,这些精英学校的集中区域在一定程度上塑造了当地的房地产市场。家庭渴望将子女送入这些优质学校,因此愿意支付更高的房价以获取在这些学区内购房的机会。这种需求导致了该地区房价的稳步上涨,并且这一趋势在疫情期间更为显著,因为教育成为了家庭考虑的重要因素之一。

尽管其中一些地区的交通便利性可能不如其他悉尼火车周边的地区,但这并没有影响该区房价的上涨幅度。总体来说,悉尼地区的精英学校集中分布在特定区域,生活便利,配套设施相对齐全,因此在大批购房者有购买意向时,该区域房价仍然出现快速上涨的情况。

这种趋势表明了教育资源分配、学区房需求和房地产市场之间错综复杂的相互影响。

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【税务热点】省时省力!海外投资者现可在线管理澳洲资产

客户提问

听说ATO新推出了海外投资者在线服务,我该如何使用呢?

为了更好的让海外投资者能便利地管理他们在澳洲的资产和履行相应的义务,澳洲税务局已在今年7月1日上线了新的在线服务系统。

新系统的引入能让海外投资者享受到和其他本地纳税人一样的在线服务,而且从今年7月1日起,海外投资者将有更多的登记义务,包括之前不需要批准的一些来自海外投资者购买澳洲资产的的审批。该针对海外投资者新上线的在线系统同时也能为澳洲税务局的管理带来好处,包括数据完整性、增加透明度、自动化以及遵守澳洲的海外投资框架。

目前在线系统的服务范围

  • 海外投资者相关投资申请和注册
  • 查询投资审批和申请状态
  • 查询相关申请历史记录(从2021年1月1日开始)
  • 管理和修改海外投资者的相关信息
  • 管理住宅和非住宅资产登记
  • 提交空置税申报并支付相关费用
  • 查询的空置费申报提交情况
  • 查询缴费历史记录
  • 授权代表人代为行事

在线服务带来的变化

新系统要求海外投资者和被授权的授权人都通过myGov ID登录在线系统。在正常情况下,海外投资者只需提供姓名、出生日期和电子邮箱地址即可注册 myGov ID。

从2023年6月26日开始,大多数与海外投资者在澳洲投资的相关的表格将与新的安全系统“澳洲资产外国所有权登记册”同步。随着该信息的同步,海外投资者将需要按照海外投资者在线服务流程登记其在澳洲的资产。

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新旧系统的过度可能成为一个较为复杂的过程,如您需要任何帮助,请与安德信会计税务团队联系

【新政要闻】申报居家办公税务抵扣时需注意该项政策变化!

 


客户提问

现在我还是居家办公,目前应该怎么计算税务抵扣?

由于澳洲税务局(ATO)在今年三月份时才出台2023财年的居家办公抵扣细则,导致很多自主申报个人所得税的纳税人对新政缺乏解读,不知道在疫情期间推出的每小时80分的固定费率法已经变更。

ATO已经明确表示,今年将更加关注纳税人关于工作相关的费用抵扣,这意味着纳税人需要在申报时额外注意政策的变化,以确保申报符合要求。特别是在疫情后,远程办公已经成为现代工作方式的一部分,申报居家办公税务抵扣的需求也越来越多。

新“固定费率”方法

在疫情期间推出的每小时80分的抵扣计算方法已经早在2022年6月30日结束,根据3月修订后的新政,纳税人后续财政年度居家办公的抵扣只能按照实际发生的费用或每小时67分的固定费率进行抵扣。固定费率抵扣无需考虑是否有专用办公空间,这一新政策将包含了居家办公的实际运营费用,包括话费(移动电话和家庭电话)、网络费用、能源费用(电费、燃气费)及其他消耗品,如文具和办公设备等。

这一变化对于那些使用远程办公的人来说是一项重要的政策变化,由于这个方法比按照实际发生费用抵扣来说更加简单直接,相信更多纳税人会选用这个方法。

但需要注意的是每小时67分的费率旨在覆盖所有费用,因此纳税人不能再额外申请费用。这一政策变化还要求纳税人具体记录有关在家工作的工作小时数,而不是以前的快捷方法中的指示性小时数。例如,如您在居家办公时,外出进行了面对面的会议,须在时间记录中对于外出时间进行体现。此外,该工作时间记录并不仅限于标准办公时间,意味着如在办公时间外或周末居家办公,也可记录工作的准确小时数并进行申报。

“实际发生费用抵扣”方法

按照实际发生费用进行抵扣需要对于因居家办公所产生的费用做更详细且细致的记录,例如纳税人需要记录每小时使用的电量以及居家办公所产生的额外电量。

纳税人需要记下全年或连续四周(如使用频率一致)的记录,以计算出因居家办公所产生额外费用占总费用的百分比进而在所得税申报上进行抵扣。

另外需要提醒的是,如果纳税人是居家经营自己的企业,长期以自己的主要居所作为办公场所,并对房贷利息、市政费、房屋保险、土地税等持有费用做相应比例的费用抵扣,需要考虑在日后出售物业时考虑这些抵扣对资本利得税(CGT)计算尤其是主要居所豁免所产生的影响。

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【税务热点】海外汇款来澳洲?是收入、借款还是赠与?

客户提问

过去几年,澳洲税局(ATO)对许多海外汇款到澳大利亚的交易,向相关纳税人发送信函,提醒他们申报海外收入,包括海外资本收益。


提示

提供汇款服务的企业必须在澳洲政府机构——澳洲交易报告和分析中心(AUSTRAC)注册。AUSTRAC 帮助澳洲的金融体系免受犯罪行为的侵扰,并在保护社区免遭对国家安全造成威胁的各种侵 害方面,发挥着重要的作用,其中就包括恐怖主义。未经注册提供汇款服务的服务商会受到严重处罚,包括刑事拘留。审查和审计跨境资金转移交易

这些海外汇款有时候会引发税局审查,要求提供每次汇款性质的证据。缺乏文件证明其不属于应税外国收入,可能会导致正式的税局审计,并最终带来高额的税务评估包括罚款和利息。

以前,税局在审计海外收入和资本收益报告方面并不积极。然而,随着数据匹配技术的进步,以及跨境双边(如税收协定)和多边(如CRS共同报告标准系统)自动半自动信息交换,以及本地可用信息(如AUSTRAC跨境汇款数据)的可用性,使税局能够轻松地专注于这一领域,并为政府获得一些额外税收收入。

贷款、赠与还是收入

问题是每一笔汇款是否真的应该在澳大利亚的接收者手中申报与征税,还是属于贷款,或属于赠与。

如果是贷款,是否有适当的贷款文件(在贷款提取之前签署),贷款安排中的还款条件和利息是否真的合理?

如果是赠与,那么双方之间的关系是否真的预期会有赠与(比如父母给孩子的赠与)或是一些不合情理的赠与?查看赠与接受方的背景也很重要,以确定收到赠与是否合理。

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如果您对上文提到的内容有任何顾虑,或者已经面临任何税局审查或审计,可以随时与安德信的税务团队联系。