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海外人士投资澳大利亚住宅物业必读：年度物业空置税

01/11/2018

年度物业空置税（Annual Vacancy Fee）是澳大利亚联邦政府于2017年12月针对海外投资者出台的一项税收政策。这是联邦层面的税，由澳洲税务局（ATO）负责征收，有别于部分州区（如维多利亚州）层面的空置物业房产税。对于在12个月内空置超过6个月以上的住宅物业，联邦政府将向其海外业主强制征收空置税。该项政策旨在增加民用住宅的市场供给，减少物业空置率。 新政策将影响到

于2017年5月9日东部时间19:30之后向外国投资审查委员会（FIRB）递交海外人士投资许可申请并购置住宅物业的海外人士
持有在此时间之后获取的新住宅豁免批文（New Dwelling Exemption Certificate）的海外人士。

这里所指的海外人士也包括海外人士实际控股的公司或信托。 是否需要缴纳年度物业空置税？ 每个“空置税计算年”中，当住宅使用有至少累积6个月（183天）用于满足以下三个条件中的任何一个，虽然仍需要递交申报，但不会有空置税税费产生：

业主本人或亲戚实际居住在该住宅物业（无需签署租约）
有租客实际居住在该住宅物业（但每个租期不得少于30天）
该住宅物业确实在租赁市场招租

注：对于累计183天的居住要求，虽然可以是一年内多段时间的总和，但是每段时间必须超过30天才能计入183天之内。若不满足以上条件，海外业主则需要缴纳年度物业空置税。 “空置税计算年”一般从物业交割日开始算起，每12个月作为一个周期对物业使用情况进行申报。 是否需要递交年度物业空置税申报？ 无论是否需要实际缴纳年度物业空置税，海外业主必须在每个“空置税计算年”结束后的30天内主动向税务局递交“年度物业空置税申报”（Vacancy Fee Return），以说明该物业在上一个“空置税计算年”的使用情况。税务局会根据递交的申请评估该物业是否需要缴纳空置税，并向业主出具纳税通知单。业主收到纳税通知单后，需在21天内缴纳相应的税额。如果海外业主没有在规定的时间内履行年度物业空置税的申报义务，那么无论实际居住情况如何（即使不需要缴纳空置税），税务局都有可能会默认征收年度物业空置税。对于拒绝申报和逾期申报的海外业主，税务局还会予以相应的民事处罚。 税费是多少？ 应缴纳的年度物业空置税税费相等于业主购买住宅物业时向FIRB递交的海外人士投资许可申请时缴纳的FIRB申请费。对于被豁免FIRB申请的住宅物业空置税，有特殊规则适用。如果您对年度物业空置税有任何疑问，或您有年度物业空置税申报的需求，请联系安德信税务团队。

【简介】澳大利亚会计准则第15号——客户合同收入（AASB 15）

25/10/2018

《澳大利亚会计准则第15号——客户合同收入》（AASB 15）将在自2018年1月1日或之后日期开始的年度期间生效，其取代了《澳大利亚会计准则第118号——收入》（AASB 118）以及《澳大利亚会计准则第111号——建筑合同》（AASB 111）。企业可以采用“完全追溯调整法“来实施该新准则，也可以采用”修正追溯调整法”来实施该新准则，即将首次执行新准则的累积影响数一次性调整到首次采用该新准则的报告期间期初。 AASB 15引入了全新的定性及定量披露要求，其目的在于帮助财务报表使用者理解来源于客户合同的收入和现金流的性质、金额、时间及不确定性，并提出了“五步法”收入确认模型。根据该模型的具体要求，企业应在将商品或服务的控制权转移给客户的时点（或过程中）以其预计能够获得的金额确认收入。在满足特定条件的情况下，收入应按以下方式确认：

以一种能够反映企业履行履约义务的方式在一段时间内确认；或者
在商品或服务的控制权转移给客户的时点确认。

“五步法”收入确认模型

第一步识别合同
第二步识别履约义务
第三步确定交易价格
第四步分摊交易价格
第五步确认收入

AASB 15对企业产生的主要影响

收入可能在某个时点上或在一段时间内确认；
收入确认的进度可能会发生变化。对于包含多个组成部分、有可变对价或涉及知识产权许可证的交易，收入确认的进度可能加快或推迟；
因收入、费用及成本资本化的时点和金额调整，企业可能需要修订税务规划、销售激励计划以及员工奖金计划；
企业可能需要重新考虑销售及合同签约流程；
企业可能需要获取更多数据及信息，可能需要升级IT系统；
企业需要对事项进行估计与判断，从而对收入确认的金额或时点产生影响。这些估计与判断将需要更新，这可能导致企业在后续报告期间因估计变更而做出更多财务报表调整；
企业可能需要制定流程以便从源头获取新信息，并做适当记录，这将可能需要修改会计流程和内部控制。

10月31日，不要错过年度税务申报截止日！

18/10/2018

安德信提醒广大纳税人，2018年10月31日是几项全年税务申报的截止日。 年度个人及企业所得税申报 2018年6月30日年度个人所得税申报截止日期是2018年10月31日，如果是委托注册税务代理进行申报，申报截止日通常可以递延到次年的5月15日。同时，部分公司2018年6月30日年度企业所得税申报截止日期也是10月31日（根据具体情况，公司或非公司机构的申报截止日期还取决于其收入规模以及实际的财年区间）。另外需要注意的是，如企业或个人仍有以前年度所得税尚未进行申报的，即使委托了注册税务代理进行申报，2018年6月30日年度所得税申报截止日期不能递延，还是2018年10月31日。 年度代扣代扣代缴税（PAYG withholding）报告 如企业或个人在2018年6月30日年度中进行过如下代扣代缴，并在商业活动表（activity statement）的W3或W4项目中申报过金额的，需要在2018年10月31日之前向澳大利亚税务局提交相应的报告：

向国外居民支付利息、股利或专利费所进行的代扣代缴
收款人未能提供澳洲商务号码（ABN）所进行的代扣代缴
向外国居民支付其他特定款项（如外国演艺人员、运动员和建筑工人等）所进行的代扣代缴

年度投资收入报告 投资机构需要在2018年10月31日或之前递交年度投资收入报告（Annual investment income report），将投资人在2018财年获得的投资收益综合汇报给澳大利亚税务局，以便与纳税人申报的投资收入数据进行配对。 我们可以帮您履行税务申报义务 安德信是澳大利亚注册税务代理，有专业税务团队协助您履行税务申报义务。如果您有税务申报的需求，请跟我们税务团队联系。

税务局将重点审查工作相关支出的申报 – 黄金三法则帮您积极应对

11/10/2018

根据澳大利亚税务局官方的统计记录，在2016年的个人所得税申报中：

近600万纳税人申报了总计$18亿澳元的工作相关衣物支出抵扣；
近350万纳税人申报了总计$88亿澳元的工作相关车辆支出抵扣；
有670多万纳税人申报了总计$79亿澳元的其他工作相关支出抵扣。

税务局在过去几年中通过一系列审计活动发现，许多纳税人在工作相关支出抵扣方面存在错误理解，导致部分并不符合抵扣条件的支出也被申报了税前抵扣，造成大量税收损失。于是自2017财年以来，澳大利亚税务局在不同的场合以及各种媒体多次表明了要严查工作相关抵扣申报的立场。2018-19的联邦财政预算更是加拨了$1.3亿澳元给税务局，专款用于审查个人所得税申报中出现的合规性问题。在实际工作中，我们也切身体会到了税务局目前的数据比对系统日益先进，对错误申报的敏感度和发现率更高，税务审计活动也更为频繁。 黄金三法则 虽然各项工作相关支出在所得税抵扣方面有着不同的规定细则，但只要遵循以下“黄金三法则”来进行申报，就能最大限度地减少错误的发生以及降低被税局审计的风险。

黄金法则一：税务抵扣的支出必须是由您个人承担的并且未作报销
黄金法则二：该支出与您的工作收入有着直接的联系
黄金法则三：您必须能够提供相应记录来证明

于此同时，积极的听取会计师及税务代理的专业意见也非常重要。如果您对最近申报的税前抵扣项目仍有疑问的话，可以随时与我们的专业会计师联系。

税法改革预案，加强打击非法清算–扼杀“凤凰重生”于摇篮

04/10/2018

在2018-19 的联邦财政预算案中，联邦政府宣布对公司法以及税法进行调整，打击“非法凤凰重生活动（Illegal Phoenix Activity）”。 “非法凤凰重生活动”指的是公司为了避免偿还债务、缴纳税金或履行雇主的法定义务，而进行蓄意清算，之后由新成立的公司继续经营其原有的业务。该行为不仅对商业环境造成了不良的影响，同时也剥夺了整个社区可能为医院、道路、教育和其他基本服务作出贡献的必要资金。该提案包括采取一系列措施来遏制和打击非法凤凰重生活动，同时也将更严厉地惩处从事该类活动的个人。 目前已知的改革方案包括：

引入新的凤凰重生活动相关罪行，针对参与和助长非法凤凰重生活动的个人
防止董事为了避免个人责任而将辞职生效日往前追溯
防止唯一董事辞职
增加董事的罚款规定，使董事个人对公司的商品服务税（GST）及相关债务负有责任
扩大澳大利亚税务局的权力，在未完成税务申报义务的情况下，税务局可不予退还税款
限制凤凰重生进行者有关债权人在任命或更换外部管理员的会议上的表决权

该立法严格针对滥用公司的个人，同时尽量减少对合法企业和合法重组的影响。 如何判断您的竞争对手及合作方是否涉及非法凤凰重生活动？

竞争对手提供的报价大大低于市场报价
你所合作的公司的董事与正在清算实体有关连
你正在合作的公司要求你向一家新公司付款
公司近期更换过董事和名称，但是经理和员工保持不变

如何确保自身不受非法凤凰重生活动的侵害？ 我们建议您在正式开始合作之前做好尽职调查，同时：

确认该公司的澳洲商务号码（ABN）已注册并处于有效状态
登陆澳大利亚证券投资委员会（ASIC）网站查询您所合作的公司是否已经注册，并确认该公司是否在进行清算或者外部托管
对该公司进行信用核查
在线搜索公司及其董事的任何不良媒体报告

如果您认为自己受到了非法凤凰重生活动的影响，可向税务局、公平工作调查专员署（Fair Work Ombudsman）及AISC寻求帮助。

“全面信用报告”已经启动，对我会有什么影响？

20/09/2018

从2018年7月1日，一项关于澳大利亚信用报告的改变正式生效，即“全面信用报告（Comprehensive Credit Reporting）”。“全面信用报告”将会披露更多关于个人信用及借款申请的信息，以协助征调信用报告的机构（主要为贷款机构）了解您的财务现状。 什么是“全面信用报告” 借贷机构可以与Equifax或者Experian等信用机构共享您的数据并将其列举在在信用报告中。过去的信用报告，又称“负面信用报告（Negative Credit Reporting）”是基于对负面信用信息的记录，如逾期债务、违约和破产等。新的“全面信用报告” 在报告中将会涵盖更多的信息，例如我们当前已开立和关闭的账户以及是否有按时每月还贷等。贷款机构将更容易对申请人的信用记录进行全面的评估，理论上也能帮助贷款人更迅速地获批。 全面信用报告”将共享那些信息 信用账户历史记录

信用账户类型（信用卡、个人贷款等）
信用账户的开户日期
近期的信用额度
账户关闭日期

还款历史纪录

过往24个月的贷款还款记录，包括任何还款延迟或违约，以及日期等。

“全面信用报告”何时生效 从技术上来讲，“全面信用报告”系统及其相关流程从2014年3月就开始形成。在它首次推出的时候并不成熟，大部分的机构的并没有十分积极地参与录入所需信息。直到2017年11月2日，当时的联邦财长Scott Morrison宣布四大银行将被强制要求启用全面信用报告。这就意味着到2018年7月1日，四大银行被要求在90天内，与其他信用机构共享其50%的信用数据。到2019年7月1日，共享其100%的信用数据。虽然初期只有四大银行被强制要求启用全面信用报告，但是其他贷款机构同样可以进行数据共享及参考。这对于提供信用相关的产品服务的机构，尤其是贷款机构，从风险控制的角度是大大加强了。但是，部分有足够创收经营的人，也许由于较弱的日常财务管理能力或简单的疏忽，导致在新的信用报告体系下冠以较低的“信用积分”，而有可能被主流银行拒之门外。发生这种情况会非常可惜，所以建议大家密切关注自己的财务规划。在有借贷投资的计划时，先进行有针对性的分析并向我们索取有关专业建议。

什么情况下，公司可以申请长于12个月的财务年度？

13/09/2018

通常来说，财务年度的长度为12个月，根据不同国家监管机构的要求，其起始月份会有所不同。例如，澳大利亚的财务年度通常为当年7月1日至次年6月30日，而中国的财务年度则通常为1月1日至12月31日。在下列情况中，如果公司符合《公司法2001》(Corporation Act 2001)或者澳大利亚证券投资委员会（ASIC）的要求，则就可以考虑申请长于12个月的财务年度。

公司的首个财政年度，可以由董事决定将财政年度延长至最多不超过18个月（《公司法》s323D (1)条款）
如果公司是被合并实体并且与必须编制合并财务报表的母公司同步，在这种情况下财务年度可以延长，但不能超过18个月（《公司法》s323D (3)条款）
根据ASIC规则2016/189的要求与外国母公司的财政年度同步
其他例外均不适用的情况下，公司可根据《公司法》第340条向ASIC申请减免第323 (2)条的需求。如果公司希望将其财政年度修改至14个月或更短以作过渡期之用的话，ASIC可考虑给予批准（详见Regulatory Guide 43 Financial reports and audit relief (RG 43), in particular RG 43.64 to RG 43.66）

如果公司不能根据上述任何条例来改变财政年度，则根据《公司法》s323D (2A) 的规定，只要在过去五年中没有少于12个月的财政年度，并且变更财政年度是出于公司利益最大化的考虑，就可以考虑将公司的财政年度变更至少于12个月。由于《公司法》s323D (2A) 为实体提供了改变其财政年度的灵活性，ASIC很少需要就公司财政年度的变化而做出特别的批准。如果公司有能力根据该法案的第s323D (2A) 条更改财政年度，公司不需要ASIC的批准来进行此更改，但该公司需要就该变更通知ASIC。 案例分析 新并购的子公司目前财务年末为9月30日，其母公司财务年末为12月31日。子公司可以按照s323D (2A) 的要求通知ASIC，将其财务年末从9月30日调至12月31日。也就是说，子公司转换财务年末之后，可以直接编制本年10月1日至明年12月31日共15个月的财务报表，而无需编制本年10月1日至本年12月31日的3个月报表。如果您对公司变更财政年度有任何疑问或是问题，可以随时与我们联系。

CRS金融账户信息互换本月启动

06/09/2018

共同申报准则（CRS）信息互换在本月（即2018年9月）正式启动。按照协定，澳大利亚税务局（ATO）会在2018年9月30日前上传2017年7月1日至12月31日的金融账户信息。信息上传后，中国税务机关就可以获得中国税务居民在澳大利亚的金融账户信息。同时，中国税务机关也在本月，将非中国税务居民的截至2017年12月31日的金融账户相关信息上传，之后ATO可以获得澳大利亚税务居民在中国的金融账户信息。回顾我们前面几篇关于CRS金融账户信息自动交换的文章，CRS信息互换系统针对的是每一个国家/地区的非当地税务居民，所持金融账户的部分主要信息。具体内容请扫描下方二维码，关注安德信官方微信公众号，搜索“CRS” 阅读相关文章。

我们很乐意为您进行CRS方面的筹划，以及整体全球资产配置税务规划。如有问题或咨询需要，请随时联系我们的税务专家。

企业所得税修订案通过：享用较低税率门槛变更

澳大利亚联邦议会参议院在8月23日通过了2018年所得税税率修订案（Treasury Laws Amendment (Enterprise Tax Plan Base Rate Entities) Bill 2018）。根据该法案，从2017-18财年起，“被动收入（Passive Income）”占到总收入80%以上的公司（或需要按公司税率纳税的企业），将无法适用27.5%的较低的企业所得税税率，而需按照30%的常规企业所得税税率纳税。根据澳大利亚税务局（ATO）的解释，“被动收入”包含利息、股利、租金、资本利得、信托收益分配等形式的收入。这意味着主要收入来自于以上形式的公司，即使年收入低于$2,500万，也无法适用27.5%的企业所得税税率。另注：上述法案虽已通过议会参议院，但仍需获得总督御准（Royal Assent）才算正式立法生效。 案例一 ABC Pty Ltd在2017-18财年收入$570,000组成如下：

$100,000咨询服务营业收入
$120,000利息收入
$350,000租金收入

由于利息和租金收入总和占比超过了总收入的80%【($120,000+$350,000)/$570,000=82.46%】，ABC Pty Ltd将无法适用27.5%的企业所得税税率。如公司的收入组成中含有信托分配，则需考虑信托收益分配的性质。 案例二 在案例一的基础上，ABC Pty Ltd同时收到了来自ABC Trust $400,000的信托收益分配。该信托收益分配的性质为股利分红，则ABC Pty Ltd全年被动收入仍超过总收入的80%【($120,000+$350,000+$400,000)/$970,000=89.69%】，无法适用27.5%的企业所得税税率。 案例三 如案例二中的$400,000信托收益分配为ABC Trust经营进出口贸易业务利润，则ABC Pty Ltd全年的被动收入低于总收入的80%【($120,000+$350,000)/$970,000=48.45%】，可以适用27.5%的企业所得税税率。当然，您在现实中遇到的情况往往比上述案例复杂，如需对上述法案的适用性有进一步的了解，我们建议您与我们的会计师取得联系。

外国控股的澳洲公司必须被审计，除非获得审计豁免

30/08/2018

在公司日常经营中，大家可能听到一些说法，“我的公司很小，应该不需要进行财务报表审计”。那这种说法是对的吗？事实上，不论公司的规模大小，在澳大利亚只要该公司是由非澳大利亚本地的公司或个人直接或间接控制，按照相关法律，必须聘请专业审计师进行法定审计，并向澳大利亚证券及投资委员会（ASIC）及时递交经审计的年度财务报告，违者将被ASIC处罚。那么，公司是否可以申请审计豁免，从而达到无需审计的目的呢？按照规定，如果该公司为外国控股的小型有限公司但符合以下条件，可以在该公司财务年度开始之前的三个月至财务年度结束后的四个月之内向ASIC提出审计豁免申请。如果获ASIC批准，则相关审计可以无需进行。豁免申请的条件为

该公司是《澳大利亚2001年公司法》定义下的“小型有限公司”，在该财务年度的全部或部分时间受外国公司控制，而且该公司所属的外国母公司或集团并非属于“大型集团”。
该公司董事就该审计豁免在不早于该公司财务年度开始前三个月做出董事决议；
符合澳大利亚工商部门ASIC Corporations (Foreign-Controlled Company Reports) Instrument 2017/204 中的其他要求；
符合《澳大利亚2001年公司法》第341条的要求。

如果该公司没有及时申请申请豁免或者该申请没有被批准，该公司则需要聘请专业外部审计师对其年度财务报告进行审计，并必须于在财务年结束的4个月之内向ASIC提交经审计的年度财务报告。有关审计豁免的申请或有关审计需求，请联系我们的专业会计师团队。