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序言

新州政府于本周二（6月18日）公布2024-2025财年预算案，这是新州财长穆克希任内的第二份财政预算案。

新南威尔士州（NSW）政府于6月18日中午公布了2024-25财年的财政预算案，也就是本届新州工党政府在任的第二份财政预算案。

重点新政-税务相关

以下是2024-25年财政预算案税务相关的重点新政：

• 提高房产转让印花税的外国人附加税 – 从2025年1月1日起，外国买家的印花税附加税将从目前的8%提高到9%。
• 提高年度土地税的外国人附加税 – 年度土地税的外国人附加税将从2025年土地税年度（即2025年1月1日）起，该附加税将从目前的土地价值4%增加到5%。
• 土地税门槛指数化取消 – 从2025年土地税年度起，起征点将保持固定在2024年土地税年的值（即107.5万澳元），豪宅土地税起征点也将保持固定在2024年土地税年的值（即657.1万澳元），以后不再进行指数化每年提升，预计将在直到2027-28年的四年内增加15亿澳元的收入。

重点新政-住房相关

另一方面，本次预算案把住房列为了优先事项，相关新政如下：

• 兴建大量弱势群体、低收入者和关键工人的住房 – 新州政府宣布了一项大规模支出议程，以增加社会住房存量，提高该州弱势群体的现有住房质量，并帮助私营部门加强建设，推动地方议会实现住房目标；在公共住房方面，政府宣布斥资51亿澳元建造8400套新住房，由新州住房局所有，另外至少有一半的家庭将优先安置家庭暴力受害者；斥资10亿澳元修复该州公共和社会住房组合中的33500套现有住房，包括2亿澳元用于原住民住房相关；6.5亿澳元将用于“以租代建”项目以及关键工人的农村和地区住房。
• 提高规划审批效率 – 在房屋建造完工率接近历史新低的大环境下，拨款提高规划审批效率，以及有争议的以交通为导向的发展政策（即提高火车站周边的住宅密度）。

重点新政-其他

其他2024-25年财政预算案重点新政如下：

• 支持全科医疗诊所扩大批量账单服务及工薪税减免 – 预算的旗舰政策之一是在四年内花费1.89亿澳元用于医疗保健以降低全科医生诊所的运营成本，通过改变工薪税的改革让家庭医生们能够为更多的患者纳入批量计费当中；就此，新州政府将为支付给悉尼地区内80%以上诊者为批量计费的签约医生提供工资税减免，而新州其他地区的门槛将更低为70%，激励医生向更多诊者提供批量计费。另外，新州政府宣布将免除全科医生诊所的所有历史工资税负债，高达1.04亿澳元。

• 公共部门一线工作人员加薪 – 政府将在未来三年内将40多万公共部门员工的工资平均提高10.5%，但同时限制高层管理人员和工资最高者的加薪。

• 医院额外拨款 – 政府还宣布了4.81亿澳元的支出，包括通过增加工作人员，以帮助面临压力的医院急诊科。

• 小企业支持计划 – 新州服务局将获得资金，为小企业提供持续的支持服务。

• 数字转型和网络安全 – 为新州网络安全举措和数字转型项目提供额外资金。

• 劳动力发展 – 对培训和技能发展的投资提供额外890万澳元，用于新州所有学徒和受训人员的免费培训。

赢家与输家

赢家

• 全科医生和病人
• 弱势群体、低收入者和关键工人的住房开发商及建筑商
• 医院及公共部门一线工作人员
• 学徒及受训人员
• 数字转型和网络安全专家
• 燃煤能源生产商

输家

• 购买及拥有住宅土地的外国人
• 多处房产的土地持有者
• 中等收入租房者
• 公共部门高薪员工

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前言

近年来，随着澳大利亚海外移民数量的激增，住房市场受到了持续而显著的影响。
根据澳大利亚统计局（ABS）的报告，2022-2023财年内，澳大利亚人口增加了2.5%，即66万人。这一现象是由内部迁移（从澳大利亚一个地区到另一个地区的移动）和海外迁移（澳大利亚与其他国家之间的到达和离开）组合驱动的。

内部迁移的影响
除悉尼和墨尔本以外，迁移数量最高的是布里斯班的Chambers Flat – Logan Reserve地区。这个市场的租金在一年内显著上涨了9.6%，但仅略高于大布里斯班地区9.4%的年度租金增长。珀斯西北部的Alkimos – Eglinton是珀斯所有市场中总迁移量最高的地区。这主要由内部迁移（75%）组成，同时净海外迁移也有明显增加。Munno Para West – Angle Vale是这期间阿德莱德移民量最高的地区，在全国排名第30，其中大多数迁移（93%）是内部迁移。
其他热门迁移地也有类似的特征，这些变化主要由内部迁移解释。Box Hill – Nelson, Marsden Park – Shanes Park和Fraser Rise – Plumpton都是“城市扩张”的例子，位于悉尼和墨尔本的边缘，吸引了升级置业者和家庭购房者的新需求。然而，这些内部迁移量高的地区在同一时期内的租金或房价并没有特别大的上涨。这可能是因为这些地区的新住房供应决定了人口增长，而不是相反。

海外迁移的影响
对于那些因净海外迁移而出现最大迁移的前十个地区，情况则完全不同。这些地区包括Carlton, 墨尔本CBD北和墨尔本CBD 南。之前的研究指出，经历海外迁移快速涌入的地区在短期内对租赁市场影响最大。根据ABS的研究，截至2021年的五年中，约60%的新移民在澳大利亚租房，约65%的临时居民(非永久居民）是租房者。鉴于截至2023年9月的一年中，超过90%的净海外迁移到澳大利亚的是临时居民，因此最近到达的海外迁移租房比例可能比以往更高。

移民与住房市场的关系
综上所述，高迁移水平对住房市场可以产生多种影响，这可能取决于其他因素如供应和可负担性。在借贷能力有限的背景下，珀斯、阿德莱德和布里斯班边缘的可负担市场吸引了越来越多的内部迁移，逐渐成为热门迁移地，并带动了价值增长。然而，在一些与城市扩张相关的地区，尽管迁移量很高，房价并没有大幅上涨。在短期内，唯有净海外迁移与租金的变化具有一定的正相关关系。

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如您对本篇文章有任何疑虑或需要专业贷款经纪人的协助，欢迎与安德信信贷部联系。

 

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序言

澳洲联邦财长Jim Chalmers于2024年5月9日晚公布了2023-24财年的联邦财政预算案。财长表示，这是一份负责任、具针对性长远及平衡的政府财政预算，让财政在十五年来首次回归盈余（受惠于矿资源价格），让澳洲经济及财政更强更持续。 

Jim Chalmers宣称本次预算案是一份应对生活成本的预算，关心那些最需要帮助的人，且将对未来几十年负责任的预算案。本预算案最大的挑战是应对脆弱的全球经济状况，许多国家包括澳大利亚的通货膨胀，中国的增长放缓，导致很多企业和劳动面临很大的压力。为低收入和中等收入者提供更多支持、为每位澳大利亚人减税、帮助降低生活成本、加强医保制度、更多的房屋和更多的机会，是这次财政预算案的重点信息。

经济总体预测

从本次预算案看来财政部对澳大利亚能够避免陷入衰退充满信心，即使今年财政年度的经济增长预计仅为1.75％，明年为2％。预计失业率在未来12个月内将上升至4.5％，而财政部预测通货膨胀率将在今年年底降至2.75％，明年为2.5％。这完全在澳大利亚储备银行的目标范围内。澳大利亚经济总体看似虽未蓬勃发展，但考虑到目前的利率水平，情况并不算太糟糕。

重点政策

这次财政预算案的重点政策包括：

• 从2024年7月1日起为每位纳税个人减税（所有纳税个人都收益）- 请参看下面税收政策
• 给每个家庭300澳元的能源账单的抵扣（所有家庭都收益）
• 通过调整PBS处方药上限来提供更便宜的药物
• 提供19亿澳元来提高租金援助率，帮助租房者对抗租金上涨
• 提供更多的住房和更好的交通基建，包括更多的经济适用房
• 拨款62亿澳元的新住房投资及19亿澳元贷款用于建造经济适用房
• 为建筑业的TAFE课程提供资金资助
• 拨款为家庭暴力受害者提供住宿
• 拨款227亿澳元用于未来澳大利亚制造一揽子计划，包括氢能源，使澳大利亚成为可再生能源超级大国
• 拨款 2.27亿澳元用于新建设29个紧急护理诊所，另投资3.61亿澳元加强精神卫生系统
• 再投资22亿澳元用于老年护理，并进一步提高老年护理人员的奖励工资
• 简化外商投资审批流程

税收政策

税务政策方面，重点新政如下：

• 从2024年7月1日起落实第三阶段的个税减税计划，所有1360万纳税人都将获得个人所得税减税，平均省税为每年1,888澳元即每周36澳元；其中，目前的19%个税税率下调至16%，目前的32.5%税率下调至30%，另外37%税率起征点从12万澳元上调至13.5万澳元，45%税率起征点从18万澳元上调至19万澳元
• 上调医保福利税（Medicare levy）的起征点，包括个人从24,276澳元上调至26,000澳元，家庭从40,939澳元上调至43,846澳元
• 将小企业（年营业额1000万澳元以下）目前的20,000澳元即时资产抵扣政策延长至 2025年6月30日
• 加强对海外税务居民的澳大利亚相关资本利得的征税政策，包括清晰化应税资产的类型，以及2000万澳元以上股权转让的额外交易前申报要求
• 为绿色氢气和加工关键矿物的生产企业提供税收优惠，不过预计从2027-28年度开始直到2040-41年度，细节有待公布
• 延长目前澳大利亚税务局ATO的个税合规侦查项目，及额外拨款推进其它反逃税活动

孰输孰赢
赢家

纳税人、能源账单支付者、低收入租房者、需要处方药的澳大利亚人、老年护理人员及儿童保育员、女性、面临心理健康状况不佳的澳大利亚人、小企业、退休人士、再生能源制造业、建筑业、大学毕业生、北澳地区

输家

福利领取者、首次购房者、想移民澳大利亚的人士、政府顾问和承包商

忧虑所在

变更之下，有利也有弊。值得注意的是，财政部预测12个月之后的支出将会大幅增加。今年的预算盈余为93亿澳元，但在接下来的四年里将转为1120亿澳元的赤字。主要的原因在于，政府承诺在推动经济绿色化进程上提供数十亿澳元的税收抵免和激励措施，而同时积极倡导“澳大利亚制造”的战略投资，尤其是在太阳能电池板生产方面挑战中国制造业的优势。“澳大利亚制造”战略目前看来是一项巨额的支出计划，而我们还不知道这些资金将投放于什么方面。

“选举预算”

总体来说，本次预算案可以说是中规中矩，弦外之音想要给到储备银行在明年初的下届联邦大选之前有降低利率的理由。此届政府运气不错，预算建立在矿业出口价格大幅低于市场价的基础上，这将有助于增加实际收入和财政盈余。尽管如此，预算案的隐忧将在以后逐渐显现。总体来讲，这一次绝对是一个“选举预算”。

财政预算案肯定会立法吗？

公布的财政预算案以及任何税收政策，均需要通过立法才能落地，细节也可能需要到立法阶段才会知晓，所以具体应以实际立法为准。事实上，以往很多次财政预算案公布的政策，都因为不同原因最后没有成功立法，最后不了了之！

联系我们

如果对本次财政预算案有什么疑问，可以参看财长及财政部的官方网站，也可以和安德信的专业税务会计及信贷团队联系。

 

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客户提问

小红书及微信视频号有些视频说在新州（NSW）外国人附加税里面的200天定义里，要求永久居民（即PR）必须在澳洲境内每年连续从1月起到7月都不能出境澳洲，但这听起来很荒谬，麻烦澄清一下？

你的直觉很准确，的确荒谬，因为新州的税法完全不是这样写的，所以很多视频很误导了群众。

有几个视频虽然正确解读了新州的税法，但是仍有不少群众看后没有了解清楚。

为了澄清一下具体新州税法下的这个200天要求，我们先这里列出这个问题相关的几个豁免以及解释一下关于200天的这个要求：

01印花税外国人附加NSW surcharge purchaser duty

• 标准豁免：合同日前12个月内任何时段在澳洲境内有累计住满200天（无需”连续”）

• 补救豁免（仅限于主要居所）：合同日后12个月内任何时段有”连续”200天（必须”连续”）住在该主要居所

02年度土地税外国人附加NSW surcharge land tax

• 标准豁免：1月1日凌晨前12个月内任何时段在澳洲境内有累计住满200天（无需”连续”）

• 补救豁免（仅限于主要居所）：1月1日凌晨起12个月内任何时段有“连续”200天（必须”连续”）住在该主要居所

03关于补救豁免的200天“连续”要求

从上面列出的豁免可以看到，补救豁免其实就是因为标准豁免满足不了（即合同日前没满足200天要求，或1月1日前没满足200天要求），需要靠之后12个月来补救。

补救豁免，只能补救主要居所那一套，并要求”连续“满200天居住在该主要居所。

要注意的是，这个跟不能出境没关系，也就是说如果你没出境但是去了澳洲境内其它城市居住，不再“连续”在该主要居所居住，一样不满足”连续“满200天居住在该主要居所这个要求。

另外，关于补救豁免的“连续”200天要求，法规没要求是合同日或1月1日之后的“连续”200天居住在澳洲（并居住在该主要居所），而是12个月内任何“连续”200天（要注意，是任何“连续”200天）。所以，以年度土地税外国人附加为例，不存在说必须1月1日起的200天都需要住在该主要居所，一直硬撑到7月中，不能出境或不能去澳洲其它城市居住！

04举例 – 土地税外国人附加的补救豁免

举例情况：PR人士，悉尼主要居所，在2024年1月1日凌晨之前12月在澳洲境内任何地方累计没有住满200天，满足不了标准豁免，需要依赖补救豁免。

以下举例情况均能满足“连续”200天这个要求：

举例1

2024年4月1日到11月30日居住在该居所，其余时间住在墨尔本

举例2

2024年4月1日到11月30日居住在该居所，其余时间住在上海

举例3

2024年1月1日到7月20日居住在该居所，其余时间住在上海

举例4

2024年5月1日到12月31日居住在该居所，其余时间住在上海

以下举例情况不能满足“连续”200天这个要求：

举例5

2024年4月1日到6月30日居住在该居所，其余时间住在墨尔本（全年没出境）

不满足补救豁免的原因：没有在悉尼主要居所“连续”住满200天举例6

举例6

2024年4月1日到6月30日居住在该居所，其余时间住在上海

不满足补救豁免的原因：没有在悉尼主要居所“连续”住满200天举例7

举例7

2024年1月1日到3月31日居住在该居所，4月1日到7月20日居住在墨尔本，7月20日之后住到上海

不满足补救豁免的原因：没有在悉尼主要居所“连续”住满200天，即使“连续”200天在澳洲没有出境举例8

举例8

2024年1月1日到3月31日居住在该居所，4月1日到7月20日居住在墨尔本，7月20日之后住在悉尼

不满足补救豁免的原因：没有在悉尼主要居所“连续”住满200天，即使“连续”200天在澳洲没有出境，也即使在该居所不连续地累计住满200天

从上述举例1、举例5、举例7和举例8可以看得到，不出境并不是关键，也可以从举例2可以看出坐牢般在该房子硬生生每年都从1月1日起居住到7月中并不是税法的要求！

05补救豁免的其它考虑

上面我们澄清了，补救豁免其实要求的是需要“连续”200天住在该主要居所，豁免跟出境没有直接关系，不出境但没住在该主要居所依然会不满足要求（看举例7和举例8）。

有人会问，短暂出去旅游行不行？按照正常理解，出门短暂旅游并不构成居住期的中断，无论只是从悉尼飞去墨尔本出差或自驾游几天，还是从悉尼飞去上海探亲一星期，或去了旁边区朋友家住几天，都一般不会视为已经不再居住在该主要居所。不过，这并没有实际税法上的清晰写法，只能按照常理判断离开的时间长短是不是足以构成居住期的中断而不能满足“连续”200天住在该主要居所的要求。

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前言

昨日，澳大利亚财政部长宣布了外国投资改革措施，旨在简化和加强澳大利亚的外国投资框架，以实现更强大、更快速和更透明的外国投资方式。

该框架将赋予财政部长以下权力来决定是否：

• 不反对拟议的投资
• 对投资施加条件
• 禁止拟议的投资
• 要求处置（出售、移除或转让）已经获得的权益，或者以其他方式撤销交易。

财政部长表示，财政部将设定目标，在明年1月起，将外国投资案件中一半需要获得批准的案件在30天内处理完毕。此外，财政部还将寻求更多来自国外的资金，以支持建造租赁住房项目以及从化石燃料转型的能源行业。

预算还将拨出更多资金用于审查对关键基础设施、矿产和技术的外国投资。涉及敏感数据集的项目以及位于国防设施附近的项目也将接受更严格的审查，以识别和规避所有风险。

税收方面

本次改革同时强调了当澳大利亚政府对外国投资进行审查时，将主要关注以下方面，以确保对澳大利亚税收的风险得到降低：

• 内部重组或集团内交易：可能代表计划中更广泛安排的初始步骤，从而避免澳大利亚税收。
• 私募股权或其他投资者的结构调整：可能对出售澳大利亚资产的税收构成风险。
• 关联方融资安排：可能减少澳大利亚所得税或避免扣缴税，尤其是最近对澳大利亚薄资本化规则进行了强化。
• 资产迁移：促进资产（例如知识产权）迁移到有效低税收司法管辖区的海外关联方。
• 有效低税收或无税收司法管辖区的投资：特别关注通过这些司法管辖区构建的投资，其中相关经济活动有限。

为了降低这些风险，政府将对外国投资提案施加条件，并可能对涉及高风险安排的投资者进行通知或启动后续审查。

其他方面

其他方面，外国投资者将被允许购买已建成的建造租赁物业，以促进需求并为新项目提供激励。即将出台的未来在澳大利亚制造立法将设置五项关键测试，包括投资是否是在澳大利亚能够具有竞争力的行业，以及其对“实现净零排放的有序路径”的贡献。政府还将要求私营部门在这些投资中发挥关键作用，并为政府“提供真正物有所值的服务”。

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客户提问

我没有澳洲身份，但想在澳洲投资房产，现在各种费用上调，还值得入手吗？

2024年2月7日，澳大利亚财政部长向众议院提交了提议修改现行外国投资框架的法案，以寻求在2024年7月1日或之后将外国投资者购买至少拥有一栋住宅的住宅用地权益时应付的外国投资审查委员会的申请费（FIRB）提高三倍。根据提案，例如一百万价格区间的费用将从14,100澳元涨至 42,300澳元。

谁需要申请FIRB

根据澳大利亚的外国投资框架，外籍人士在购买澳大利亚住宅类房地产之前，通常需要申请外国投资批准。申请购买住宅类房地产时，您需要填写一份住宅房地产申请表并支付申请费，每次申请均需缴费，费用金额取决于物业的价值。

住宅类房地产种类

• 全新住宅/期房：是指从未被作为住宅出售，或者是在原有土地上产生多于原先建筑数量的房屋。注意买一个二手房推倒重建一套不算新房。

• 二手住房：是指除商业物业之外，住宅用地上开发的非全新物业。如果您有长期的澳洲临时签证，例如188签证、工作签证或学生签证，那可以申请FIRB并购买一套二手房用作自住。注意要将该二手住房作为仅个人自住用途，不可出租该房产的任何部分。

• 再开发用途物业：经过FIRB批准后，海外人士可以购买已建立的住宅进行重建，但要确保新建造的住宅数量比原有的数量多。注意这种现在很难获批。

• 闲置住宅用地：海外人士可以购买闲置土地，有些需要在规定时间内完成土地上住宅物业的开发。注意，有些土地曾经是有盖过房子的，只是被推到了，土地闲置了几年，在这种土地上新建造房屋，不算新房。因为他没有产生增量住宅，需要占用临时居民购买二手房的名额。

值得注意的是，如果您的土地上有住宅，且在空置年内超过183天无人居住或未对外出租，您可能需要缴纳空置物业税，详情可见我们之前的文章《【新政要闻】海外人士空置物业税大幅上调，是否要及时止损？》。

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