---

前言

新南威尔士州政府正在进行房屋租赁法改革，旨在禁止房东在没有合理理由的情况下驱逐租户。这一举措在保护租户权益方面迈出了一大步，但也引发了房地产投资者的强烈反应，担心这一改革可能导致投资信心下降，并进一步加剧本已紧张的租赁市场供应问题。

政府的目标

新南威尔士州州长克里斯·明斯（Chris Minns）表示，新的规定将使房东在租赁合同到期后，或在没有正当理由的情况下，无法随意终止租赁合同。这一规定旨在提供租户更大的稳定性和安全感。然而，投资者警告说，这一政策可能会导致房地产市场上的投资活动大幅减少，从而削减该州的租赁房源供应，并可能带来一系列负面经济影响。

允许的驱逐情况

根据新规定，房东仍然可以在特定情况下终止租约，例如租户拖欠租金或对房产造成损害。此外，如果房东计划出售房产或进行重大维修，租户也可以被合法驱逐，但此类房产在租客搬离后的四周内不得重新挂牌出租。

市场影响

投资者指出，这些变化可能会削弱他们对租赁市场的控制能力，并可能使得他们在管理房产时面临更多的挑战。特别是在当前租赁市场供应紧张的情况下，增加的法规可能会进一步限制可供出租的房源数量，从而导致租金上涨，增加租户的负担。

投资转移

此外，一些投资者表示，他们可能会考虑将投资转移到对房东更友好的州，如西澳大利亚州（WA）。这些州仍然允许在没有理由的情况下终止租约，这使得投资环境相对宽松，吸引了更多的投资者进入市场。

分析师观点

然而，市场分析师也指出，新规定可能不会对租赁市场的空置率产生显著影响。房东仍然可以在租约到期时或租户未能履行租赁义务时终止租约。因此，尽管新规可能使一些投资者更加谨慎，但未必会导致市场上大规模的租赁房源减少。

联系我们

总体而言，新南威尔士州政府的这一改革举措在保护租户权益方面具有积极意义，但同时也需要平衡房东的合法权益，以免对租赁市场造成不必要的冲击。如您需要更多专业意见，欢迎与安德信信贷部联系。

 

---

前言

在房价高涨、利率上升和贷款规则收紧的情况下，获得房屋贷款变得越来越困难。然而，许多潜在借款人因自己的消费习惯而无意中阻碍了他们的贷款申请。不是所有家庭支出在贷款机构眼中都是平等的，了解他们的关注重点至关重要。
许多申请人往往期望财务隐私，因此不希望贷款机构会深入审查他们的个人消费。然而，贷款机构通常会参考一个名为家庭开支测量（Household Expenditure Measure, HEM）的基准工具，来评估某一收入和家庭规模的预期开支。任何高于这些基准的开支都会引起注意。
以下是一些可能阻碍房贷申请的开支消费。

先买后付

近年来，先买后付服务迅速增长，但它们可能带来不良影响。先买后付通常被视为经常性开支，会负面影响一个人的贷款能力。使用 BNPL 服务可能会记录在信用报告中，并影响你的信用评分。此外，澳大利亚审慎监管局（APRA）最近修订了其框架，将 BNPL 债务纳入债务收入比（DTI）的计算中。高 DTI 可能会减少你的房贷借款能力，甚至导致贷款被拒绝。

赌博

在线投注是贷款机构的一个大红旗。银行会深入调查这些支出，甚至多次小额消费也会引起注意。贷款机构希望确保借款人没有在非必要领域过度消费。

外出就餐

频繁外出就餐和其他昂贵的活动可能表明高成本的生活方式，影响储蓄能力。像外卖这样的服务虽然方便，但额外的费用会显著增加月度开支。

信用卡

即使你没有信用卡债务，信用卡仍然可能在房贷申请中起到重要作用。贷款机构将你的总信用额度视为潜在负债，因为你随时可能动用这部分额度。借款人可以通过减少信用卡额度或取消未使用的卡来提高借贷能力。

大额消费

经常性的大额消费，如奢侈品或度假，可能表明你不优先考虑储蓄或有高风险的财务行为。贷款机构希望看到你有能力负责地管理财务。

经常动用储蓄

拥有固定的储蓄并积累利息，会对您申请房屋贷款有利。但如果从储蓄中取出过多钱，贷款机构可能会认为你无法存钱和预算，从而质疑你按时还款的能力。

频繁大额ATM取款

有些人仍然喜欢使用现金，但在贷款机构眼中，这可能会让你的消费习惯难以追踪。贷款机构可能会质疑你的取款，但如果你有合理的解释，那么现金取款可能不会对你的申请产生负面影响。

联系我们
如果你正在考虑购房但担心一些最近的交易或消费习惯可能会对信用记录产生不良影响，请尽早与安德信信贷部门联系，我们可以帮助你进行合理规划，助您提高房贷申请成功率。

联系我们

如果您想了解更多利率对您的影响，欢迎与安德信信贷部门联系。

 

---

前言

在8月份的会议上，储备银行决定将现金利率维持在4.35%，这是12年来的最高水平。

澳大利亚储备银行（RBA）在其最新的政策决定中显得固执，开始有点像2022年年中加息之前的表现那样。本周，储备银行行长Michele Bullock明确表示，降息不在近期计划之中，理由是经济仍然过热，通胀过高。在周一和周二的董事会议上，储备银行只讨论了两种选择——提高利率或在可预见的未来保持利率不变。董事会在此次会议上曾认真考虑提高利率，但最终决定保持现金利率不变，以避免对就业市场造成过大风险。财政支出的增加被认为是延长控制通胀过程的原因之一。RBA预计，2024年公共需求将增长4.3%，远高于之前预测的1.5%。政府的大量支出在短期内可能会推动经济增长，但同时也可能导致通胀压力的延续。

财政部长Jim Chalmers对此表示异议，认为“总需求过强”的说法难以成立，并指出政府支出并未推高通胀。他强调，政府的生活成本政策在短期内有助于降低通胀，而不是增加通胀。

自2022年5月以来，澳大利亚经历了史上最急剧的一轮加息和紧缩周期。市场和学者批评储备银行一意孤行，固执地保持利率过低，失去了控制通胀的最佳时机。如今，这种固执似乎再次显现。

储备银行表示，持续的需求增加与供应能力降低，延迟了通胀回归的目标，也同时令到许多企业不稳定、缺乏信心。疲弱的经济增长，失业率攀升，众多企业面临成本压力，全球经济也受中国经济放缓、商品价格下跌、地缘政治紧张局势和金融市场波动的影响，增加了不确定性。因此，储备银行明确表示，短期内暂时不考虑降息。但这种决心如果导致今年内不降息，那么经济衰退的可能性则进一步加大。储备银行目前面临的是前所未有的两难局面。

联系我们

如果您想了解更多利率对您的影响，欢迎与安德信信贷部门联系。

 

---

前言

在澳大利亚购房不仅仅是关于房价本身，还涉及到许多容易被忽略的费用，这些费用可能会对你的预算和财务计划造成重大影响。了解并有效计算这些费用是确保你购房顺利的关键之一。

1. 购房前检查报告费

其次，购房前的检查报告费用也是必不可少的。建议进行建筑和白蚁检查等报告，以确保房屋质量和安全。这些检查费用通常在几百到几千澳币之间，选择信誉良好的检查公司至关重要，以确保检查报告的准确性。

2. 法律费用

法律费用是另一个重要的方面，涵盖律师费用、过户费用和可能的海外投资审批委员会费用等。这些费用用于处理购房合同和法律程序，确保整个交易的合法性和有效性。

3. 银行或贷款费用

申请贷款时，还需要考虑银行或贷款费用，如贷款申请费、贷款注册费和房屋贷款保险等。这些费用的数额会根据你选择的贷款产品和银行而有所不同，因此建议仔细比较不同选项，以选择最合适的贷款方案。

4. 印花税

此外，印花税是购房过程中的重要成本之一，通常占房价的3%到5%。在澳大利亚，海外买家可能需要支付额外的附加印花税。在购房前需了解具体的印花税规定和费率，以避免不必要的财务压力。

5. 其他费用

除了以上费用，还有其他在购房时可能产生的诸如保险费用、市政费、水费、物业管理费、买家中介费和日常维护费用等。由于前房东通常会预缴一部分费用，但有一部分是属于买方负责的，因此在交割过程中会进行费用调整处理。虽然涉及金额相对较小，但也需引起注意，以确保购房预算的准确性。

联系我们

综上所述，购房前的充分准备和详细的预算计划是确保顺利购房的关键。如果有任何疑问或需要进一步咨询，请与安德信信贷部门联系。

 

---

客户提问

希望降低抵押贷款、个人贷款或信用卡债务利率的人都失望了，因为在六月中央银行将官方基准利率依旧维持在4.35%——这是12年来的最高水平。 
储备银行行长米歇尔·布洛克透露，储备银行董事会在近期会议中考虑过上调利率，而不是降息，这意味着借款人的住房贷款利率约为6.8%，对那些希望生活成本得到缓解的家庭来说无疑是一个新的打击。

为什么不降息？
通货膨胀，尤其是服务类通货膨胀（保险、租金、理发等），是储备银行不降息的原因，从长远来看，帮助困难的澳大利亚人的最好方法是降低通货膨胀。目前通货膨胀率约为3.6%，中央银行希望将其降至2%到3%的目标区间。维持高利率可以减缓经济增长并减轻价格压力，但也有可能过度打压经济，导致澳大利亚陷入衰退。储备银行表示，董事会的焦点是降低通胀，这将帮助大家理解利率的变化。

为什么通货膨胀率高？
通货膨胀率高是因为经济尚未充分降温。利率已经做了大部分工作，将通货膨胀率从8%降至3.6%。但即便失业率为4%，近12个月澳洲的国内生产力并没有提高。另一方面，联邦和州政府试图通过各种支出以保持经济稳定而缓慢地增长，但对通货膨胀也没有产生实质性的帮助。用经济学的语言来说，经济中仍然存在过剩需求。这意味着情况需要进一步恶化才能好转。

利率什么时候会下降？
利率短期内不会下降。许多认为利率现在应该下降的市场经济学家已经将预期时间推迟到今年年底或明年，联邦银行预计从11月开始降息，但警告这可能会根据数据变化。德勤经济研究合伙人史蒂芬·史密斯表示，在经济疲软且通胀下降的情况下，过度管理只会导致不必要的经济衰退。

 

---

前言

近年来，随着澳大利亚海外移民数量的激增，住房市场受到了持续而显著的影响。
根据澳大利亚统计局（ABS）的报告，2022-2023财年内，澳大利亚人口增加了2.5%，即66万人。这一现象是由内部迁移（从澳大利亚一个地区到另一个地区的移动）和海外迁移（澳大利亚与其他国家之间的到达和离开）组合驱动的。

内部迁移的影响
除悉尼和墨尔本以外，迁移数量最高的是布里斯班的Chambers Flat – Logan Reserve地区。这个市场的租金在一年内显著上涨了9.6%，但仅略高于大布里斯班地区9.4%的年度租金增长。珀斯西北部的Alkimos – Eglinton是珀斯所有市场中总迁移量最高的地区。这主要由内部迁移（75%）组成，同时净海外迁移也有明显增加。Munno Para West – Angle Vale是这期间阿德莱德移民量最高的地区，在全国排名第30，其中大多数迁移（93%）是内部迁移。
其他热门迁移地也有类似的特征，这些变化主要由内部迁移解释。Box Hill – Nelson, Marsden Park – Shanes Park和Fraser Rise – Plumpton都是“城市扩张”的例子，位于悉尼和墨尔本的边缘，吸引了升级置业者和家庭购房者的新需求。然而，这些内部迁移量高的地区在同一时期内的租金或房价并没有特别大的上涨。这可能是因为这些地区的新住房供应决定了人口增长，而不是相反。

海外迁移的影响
对于那些因净海外迁移而出现最大迁移的前十个地区，情况则完全不同。这些地区包括Carlton, 墨尔本CBD北和墨尔本CBD 南。之前的研究指出，经历海外迁移快速涌入的地区在短期内对租赁市场影响最大。根据ABS的研究，截至2021年的五年中，约60%的新移民在澳大利亚租房，约65%的临时居民(非永久居民）是租房者。鉴于截至2023年9月的一年中，超过90%的净海外迁移到澳大利亚的是临时居民，因此最近到达的海外迁移租房比例可能比以往更高。

移民与住房市场的关系
综上所述，高迁移水平对住房市场可以产生多种影响，这可能取决于其他因素如供应和可负担性。在借贷能力有限的背景下，珀斯、阿德莱德和布里斯班边缘的可负担市场吸引了越来越多的内部迁移，逐渐成为热门迁移地，并带动了价值增长。然而，在一些与城市扩张相关的地区，尽管迁移量很高，房价并没有大幅上涨。在短期内，唯有净海外迁移与租金的变化具有一定的正相关关系。

联系我们
如您对本篇文章有任何疑虑或需要专业贷款经纪人的协助，欢迎与安德信信贷部联系。

 

---

前言

在买房的时候，总是听别人说“Refinance”，究竟是什么意思呢? 有什么好处呢？

什么是Refinance?Refinance即“转贷”或“贷款重组”，指的是终止客户目前所在银行的物业贷款，并将按揭物业以及相应贷款转移到另一家新银行的行为。在转移过程中，通常会重新评估物业价值，有可能降低贷款占房屋价值比例（LVR），也可以调整贷款金额或贷款产品，有机会降低利率。

为什么要Refinance?

房产升值，把增长部分套现

由于贷款重组过程中银行通常会重新评估房屋价值，因此如果房产升值，银行通常会给贷款金额较高的借款人提供更加优惠的利率，这样利息成本也会降低。如果需要的话，也可以提高贷款额度，这样就可以拿出一部分现金用于其他用途。

寻求优惠利率

转贷可能带来更优惠的利率。一方面，如果借款人之前的固定利率即将到期转为浮动利率，在期限快结束时，借款人可以通过转贷寻求其他银行的优惠利率。其二，如果发现其他银行具有更优惠的利率，也可以选择转贷以节省利息成本。第三，把其他贷款如车贷、个人贷款等打包到房屋贷款中，通过更低的房贷来代替更贵的其他贷款，从而降低整体利息。

购买投资房

考虑购买投资房时，原有贷款所在银行的审批条件可能较为严格。因此，可以考虑转贷到其他银行以获得更高的贷款额度。

省钱妙招
转贷到新银行可能会产生一些额外费用，如提前中止贷款合同的罚金、政府放弃和贷款中止费用、新贷款的申请费用和房屋估价费等。只要这笔贷款是用于投资房的，申请新贷款和终止旧贷款过程中产生的费用都可以用来抵税。在贷款的前五年，投资者可以每年将这部分费用的20%用于抵税。如果投资者在五年内出售这笔房屋或对贷款进行再融资，剩余费用可以在出售或再融资的财年内进行税前抵扣。
另一方面，利用对冲账户也可以帮助借款人降低支付的利息。借款人可以将闲置资金存入对冲账户的存款账户中，以抵消贷款金额，从而降低支付的利息。

联系我们
如您想进一步了解如何进行贷款重组并获得最优房贷利率，欢迎与安德信信贷部联系。

 

---

前言

提前还清房贷有多重好处，不仅可以减少利息支出，还能加快增加财产净值，让您摆脱债务负担，拥有更大的财务自由。

为了更快地偿还房屋贷款，有几个小的改变可以帮助您减少偿还贷款所需的时间，从而减少支付的利息。

01增加您的定期偿还金额

通过增加您的偿还金额，支付超过所需最低偿还额的金额将有助于逐步偿还您支付的本金贷款金额，也会减少您在贷款期限内支付的利息总额。

02增加偿还频率

一个很少被人知晓的窍门是将您的每月按揭付款改为每周或每两周一次。因为房贷是按天计算的，因此提高频率可以减少利息支出，相应贷款就能更早还完。

03利率

当您最初决定房屋贷款时，您需要选择是固定利率还是浮动利率，或两者的混合（称为分段贷款）。固定利率房屋贷款为您提供了还款稳定性，但也将您锁定在一段时间内。这意味着一旦和银行选择了固定利率，固定部分的贷款在期限内还款金额以及利息部分都不会发生变化-即使利率上涨。虽然固定利率让您能够锁定您的利率，但通常会对您可以做出的额外还款金额有限制。另一方面，拿到较为优质的房贷利率折扣，也可以帮您更轻松地还完贷款，具体攻略可参考我们之前的文章《【信贷视野】房贷利率“打折”，如何才能拿到最优折扣？》。

04善用对冲账户

您在对冲账户中保留的资金越多，您的贷款偿还速度越快。例如，如果您的房屋贷款为50万澳元，并且您在一个对冲账户中保留了2.5万澳元的储蓄，那么您只需要支付47.5万澳元的贷款利息，而不是50万澳元-因为2.5万澳元的冲账金额抵消了您贷款账户中的本金金额。

实施这些策略可以帮助您更快地偿还房屋贷款并节省利息，但同时也建议咨询专业人士，如贷款经纪人的建议，以根据您的财务状况和目标，确定哪些策略适合您，并帮助您选择更为优质的贷款产品。

联系我们

如您想进一步了解如何获得最优房贷利率，并快速偿还贷款，欢迎与安德信信贷部联系。

 

---

前言

如何才能轻松拥有低利率，速看这份房贷利率折扣攻略！

房屋贷款是众多购房者的必由之路。在申请房贷时，银行提供的折扣往往成为购房者关注的焦点之一。银行会根据客户的房贷申请额度以及其他相关因素，在原有的房贷利率基础上给予不同程度的优惠折扣，以降低实际的还款利率。银行在确定折扣时会考虑多种因素，包括贷款额度、贷款比例、贷款用途、贷款产品的选择、其他银行的折扣以及客户是否为现有客户等。\

01贷款额度

银行会将本次申请的贷款额度与申请人在该银行内已有的贷款额度相加，形成总的贷款额度。一般来说，贷款总额越高，所能获得的折扣也就越大。

02贷款比例

贷款比例越低，银行认为贷款的风险就越小，因此申请人在贷款比例较低时通常可以获得更大的折扣。

03贷款用途

银行在考虑贷款折扣时会关注贷款的用途，主要分为自住和投资两种。不同用途可能会影响银行对贷款的风险评估，进而影响到折扣的大小。

04贷款产品

固定利率产品相较于浮动利率产品具有更高的稳定性，因此银行通常会给予固定利率产品更低的折扣。申请人可以根据自己的偏好和风险承受能力选择适合的贷款产品。

05其他银行的折扣

银行会比较客户在其他银行所得到的折后房贷利率，并在合理范围内给与相同水平的利率，这也是银行竞争的一部分。

06是否为现有客户

银行通常会更愿意为现有客户提供更优惠的折扣，以维护和服务好他们。如果客户在该银行持有其他产品，如信用卡、各类保险或者养老金账户等，也会被纳入考虑范围，这有助于提升客户的整体价值。

综上所述，银行在确定房贷折扣时考虑了诸多因素，申请人可以通过了解这些因素并根据自己的情况进行合理选择，以获得最优惠的贷款条件。

联系我们

如您想要进一步了解如何获得最优的房贷利率折扣，欢迎与安德信信贷部联系。

 

---

前言

在正式进入本周的话题之前，插播一条新闻：澳洲央行本周二的会议决定将现金利率维持在4.35%不变。

11月底，新州州政府宣布了一项大胆的改革提案，通过加速在通常不允许的地区建设更多样化的住宅（包括3到6层的公寓、城市别墅、联排屋和双拼别墅等），以解决拖累新州住房供应的规划问题。预计这将引发地方政府的激烈反应，但却广受行业欢迎。

改革提案主要包括允许：

• 新南威尔士州所有 R2 低密度住宅区内的双重居住（同一地块上的 2 个独立住宅），例如复式公寓。

• 位于大悉尼地区、亨特、中央海岸和伊拉瓦拉（六城地区）的 R2 低密度住宅区，靠近交通枢纽和市中心的排屋、联排别墅和 2 层公寓楼。

• R3中密度区和适当就业区的交通枢纽和城镇中心附近的中层公寓楼。这意味着距离交通枢纽、商店和便利设施仅 10 分钟步行路程 (800m) 的住房将增多。

10 月，政府发现在密度审批方面存在重大差距，在 32 个地方环境规划 (LEP) 中，只有 2 个在 R2 分区下允许建造联排屋和 1至 2 层的小型公寓 – 仅占全悉尼 LEP 的 6%。

这种“中间缺失”意味着，面对日益严重的住房危机，低层密度被忽视了。

此外，悉尼 60% 的 R3 区域（适合多户住宅的区域）目前禁止任何多层住宅公寓。

*R2是由低密度住宅组成的土地区域，R3是由中密度住宅组成的土地区域。

政府将修订国家环境规划政策（SEPP）以确保改革的实施，同时鼓励地方政府将这些类型的住宅添加到自己的规划规则中。

目前，新州每个地方政府对于在不同区域内可建造的住宅种类，都有自己的规定。如果地方政府的规划规则符合或超出新州政府的新政策，则州政府的改革方案将不适用。

该提案将于近期开始公示，征求公众反馈。详情可关注nsw.gov.au。我们也会密切关注本次改革提案的进展，并在第一时间与大家分享最新消息。

联系我们

如您有任何疑问或需要任何帮助，请与安德信会计税务团队联系。