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【信贷视野】澳大利亚移民与住房市场关系分析

 


前言

近年来,随着澳大利亚海外移民数量的激增,住房市场受到了持续而显著的影响。
根据澳大利亚统计局(ABS)的报告,2022-2023财年内,澳大利亚人口增加了2.5%,即66万人。这一现象是由内部迁移(从澳大利亚一个地区到另一个地区的移动)和海外迁移(澳大利亚与其他国家之间的到达和离开)组合驱动的。


内部迁移的影响
除悉尼和墨尔本以外,迁移数量最高的是布里斯班的Chambers Flat – Logan Reserve地区。这个市场的租金在一年内显著上涨了9.6%,但仅略高于大布里斯班地区9.4%的年度租金增长。珀斯西北部的Alkimos – Eglinton是珀斯所有市场中总迁移量最高的地区。这主要由内部迁移(75%)组成,同时净海外迁移也有明显增加。Munno Para West – Angle Vale是这期间阿德莱德移民量最高的地区,在全国排名第30,其中大多数迁移(93%)是内部迁移。
其他热门迁移地也有类似的特征,这些变化主要由内部迁移解释。Box Hill – Nelson, Marsden Park – Shanes Park和Fraser Rise – Plumpton都是“城市扩张”的例子,位于悉尼和墨尔本的边缘,吸引了升级置业者和家庭购房者的新需求。然而,这些内部迁移量高的地区在同一时期内的租金或房价并没有特别大的上涨。这可能是因为这些地区的新住房供应决定了人口增长,而不是相反。


海外迁移的影响
对于那些因净海外迁移而出现最大迁移的前十个地区,情况则完全不同。这些地区包括Carlton, 墨尔本CBD北和墨尔本CBD 南。之前的研究指出,经历海外迁移快速涌入的地区在短期内对租赁市场影响最大。根据ABS的研究,截至2021年的五年中,约60%的新移民在澳大利亚租房,约65%的临时居民(非永久居民)是租房者。鉴于截至2023年9月的一年中,超过90%的净海外迁移到澳大利亚的是临时居民,因此最近到达的海外迁移租房比例可能比以往更高。

移民与住房市场的关系
综上所述,高迁移水平对住房市场可以产生多种影响,这可能取决于其他因素如供应和可负担性。在借贷能力有限的背景下,珀斯、阿德莱德和布里斯班边缘的可负担市场吸引了越来越多的内部迁移,逐渐成为热门迁移地,并带动了价值增长。然而,在一些与城市扩张相关的地区,尽管迁移量很高,房价并没有大幅上涨。在短期内,唯有净海外迁移与租金的变化具有一定的正相关关系。


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【信贷视野】澳洲贷款常见问题之转贷

 


前言

在买房的时候,总是听别人说“Refinance”,究竟是什么意思呢? 有什么好处呢?

什么是Refinance?Refinance即“转贷”或“贷款重组”,指的是终止客户目前所在银行的物业贷款,并将按揭物业以及相应贷款转移到另一家新银行的行为。在转移过程中,通常会重新评估物业价值,有可能降低贷款占房屋价值比例(LVR),也可以调整贷款金额或贷款产品,有机会降低利率。

为什么要Refinance?

房产升值,把增长部分套现

由于贷款重组过程中银行通常会重新评估房屋价值,因此如果房产升值,银行通常会给贷款金额较高的借款人提供更加优惠的利率,这样利息成本也会降低。如果需要的话,也可以提高贷款额度,这样就可以拿出一部分现金用于其他用途。

寻求优惠利率

转贷可能带来更优惠的利率。一方面,如果借款人之前的固定利率即将到期转为浮动利率,在期限快结束时,借款人可以通过转贷寻求其他银行的优惠利率。其二,如果发现其他银行具有更优惠的利率,也可以选择转贷以节省利息成本。第三,把其他贷款如车贷、个人贷款等打包到房屋贷款中,通过更低的房贷来代替更贵的其他贷款,从而降低整体利息。

购买投资房

考虑购买投资房时,原有贷款所在银行的审批条件可能较为严格。因此,可以考虑转贷到其他银行以获得更高的贷款额度。

省钱妙招
转贷到新银行可能会产生一些额外费用,如提前中止贷款合同的罚金、政府放弃和贷款中止费用、新贷款的申请费用和房屋估价费等。只要这笔贷款是用于投资房的,申请新贷款和终止旧贷款过程中产生的费用都可以用来抵税。在贷款的前五年,投资者可以每年将这部分费用的20%用于抵税。如果投资者在五年内出售这笔房屋或对贷款进行再融资,剩余费用可以在出售或再融资的财年内进行税前抵扣。
另一方面,利用对冲账户也可以帮助借款人降低支付的利息。借款人可以将闲置资金存入对冲账户的存款账户中,以抵消贷款金额,从而降低支付的利息。

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【信贷视野】立省10w+的还贷加速攻略

 


前言

提前还清房贷有多重好处,不仅可以减少利息支出,还能加快增加财产净值,让您摆脱债务负担,拥有更大的财务自由。

为了更快地偿还房屋贷款,有几个小的改变可以帮助您减少偿还贷款所需的时间,从而减少支付的利息。

01增加您的定期偿还金额

通过增加您的偿还金额,支付超过所需最低偿还额的金额将有助于逐步偿还您支付的本金贷款金额,也会减少您在贷款期限内支付的利息总额。

02增加偿还频率

一个很少被人知晓的窍门是将您的每月按揭付款改为每周或每两周一次。因为房贷是按天计算的,因此提高频率可以减少利息支出,相应贷款就能更早还完。

03利率

当您最初决定房屋贷款时,您需要选择是固定利率还是浮动利率,或两者的混合(称为分段贷款)。固定利率房屋贷款为您提供了还款稳定性,但也将您锁定在一段时间内。这意味着一旦和银行选择了固定利率,固定部分的贷款在期限内还款金额以及利息部分都不会发生变化-即使利率上涨。虽然固定利率让您能够锁定您的利率,但通常会对您可以做出的额外还款金额有限制。另一方面,拿到较为优质的房贷利率折扣,也可以帮您更轻松地还完贷款,具体攻略可参考我们之前的文章《【信贷视野】房贷利率“打折”,如何才能拿到最优折扣?》。

04善用对冲账户

您在对冲账户中保留的资金越多,您的贷款偿还速度越快。例如,如果您的房屋贷款为50万澳元,并且您在一个对冲账户中保留了2.5万澳元的储蓄,那么您只需要支付47.5万澳元的贷款利息,而不是50万澳元-因为2.5万澳元的冲账金额抵消了您贷款账户中的本金金额。

实施这些策略可以帮助您更快地偿还房屋贷款并节省利息,但同时也建议咨询专业人士,如贷款经纪人的建议,以根据您的财务状况和目标,确定哪些策略适合您,并帮助您选择更为优质的贷款产品。

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【信贷视野】房贷利率“打折”,如何才能拿到最优折扣?

 


前言

如何才能轻松拥有低利率,速看这份房贷利率折扣攻略!

房屋贷款是众多购房者的必由之路。在申请房贷时,银行提供的折扣往往成为购房者关注的焦点之一。银行会根据客户的房贷申请额度以及其他相关因素,在原有的房贷利率基础上给予不同程度的优惠折扣,以降低实际的还款利率。银行在确定折扣时会考虑多种因素,包括贷款额度、贷款比例、贷款用途、贷款产品的选择、其他银行的折扣以及客户是否为现有客户等。\

01贷款额度

银行会将本次申请的贷款额度与申请人在该银行内已有的贷款额度相加,形成总的贷款额度。一般来说,贷款总额越高,所能获得的折扣也就越大。

02贷款比例

贷款比例越低,银行认为贷款的风险就越小,因此申请人在贷款比例较低时通常可以获得更大的折扣。

03贷款用途

银行在考虑贷款折扣时会关注贷款的用途,主要分为自住和投资两种。不同用途可能会影响银行对贷款的风险评估,进而影响到折扣的大小。

04贷款产品

固定利率产品相较于浮动利率产品具有更高的稳定性,因此银行通常会给予固定利率产品更低的折扣。申请人可以根据自己的偏好和风险承受能力选择适合的贷款产品。

05其他银行的折扣

银行会比较客户在其他银行所得到的折后房贷利率,并在合理范围内给与相同水平的利率,这也是银行竞争的一部分。

06是否为现有客户

银行通常会更愿意为现有客户提供更优惠的折扣,以维护和服务好他们。如果客户在该银行持有其他产品,如信用卡、各类保险或者养老金账户等,也会被纳入考虑范围,这有助于提升客户的整体价值。

综上所述,银行在确定房贷折扣时考虑了诸多因素,申请人可以通过了解这些因素并根据自己的情况进行合理选择,以获得最优惠的贷款条件。

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【信贷视野】改革大刀阔斧,新州政府加快中低层住房建筑步伐

 


前言

在正式进入本周的话题之前,插播一条新闻:澳洲央行本周二的会议决定将现金利率维持在4.35%不变。

11月底,新州州政府宣布了一项大胆的改革提案,通过加速在通常不允许的地区建设更多样化的住宅(包括3到6层的公寓、城市别墅、联排屋和双拼别墅等),以解决拖累新州住房供应的规划问题。预计这将引发地方政府的激烈反应,但却广受行业欢迎。

改革提案主要包括允许:

  • 新南威尔士州所有 R2 低密度住宅区内的双重居住(同一地块上的 2 个独立住宅),例如复式公寓。
  • 位于大悉尼地区、亨特、中央海岸和伊拉瓦拉(六城地区)的 R2 低密度住宅区,靠近交通枢纽和市中心的排屋、联排别墅和 2 层公寓楼。
  • R3中密度区和适当就业区的交通枢纽和城镇中心附近的中层公寓楼。这意味着距离交通枢纽、商店和便利设施仅 10 分钟步行路程 (800m) 的住房将增多。

10 月,政府发现在密度审批方面存在重大差距,在 32 个地方环境规划 (LEP) 中,只有 2 个在 R2 分区下允许建造联排屋和 1至 2 层的小型公寓 – 仅占全悉尼 LEP 的 6%。

这种“中间缺失”意味着,面对日益严重的住房危机,低层密度被忽视了。

此外,悉尼 60% 的 R3 区域(适合多户住宅的区域)目前禁止任何多层住宅公寓。

*R2是由低密度住宅组成的土地区域,R3是由中密度住宅组成的土地区域。

政府将修订国家环境规划政策(SEPP)以确保改革的实施,同时鼓励地方政府将这些类型的住宅添加到自己的规划规则中。

目前,新州每个地方政府对于在不同区域内可建造的住宅种类,都有自己的规定。如果地方政府的规划规则符合或超出新州政府的新政策,则州政府的改革方案将不适用。

该提案将于近期开始公示,征求公众反馈。详情可关注nsw.gov.au。我们也会密切关注本次改革提案的进展,并在第一时间与大家分享最新消息。

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【信贷视野】悉尼学区房:教育需求引领房地产市场

 


前言

本月8日,澳大利亚储备银行(RBA)董事会决定将现金利率上调25个基点至4.35%,旨在缓解经济中持续存在的通货膨胀压力,通过利率工具来控制通胀。然而,这种利率调整对不同借款人的影响因其个人财务实力、债务水平、资产状况、收入情况和年龄等因素而有显著差异。

澳大利亚当前面临着许多分歧现象,主要体现在年龄、财富和地理位置等方面。尤其在悉尼地区,拿铁线作为分界线,将不同学区划分开。该线北部有更多的公立学校。这种分割导致了教育资源的不均衡分布,也反映了澳大利亚教育系统中存在的层次差异,进而间接影响了学区房价的上涨。

(如图红线为悉尼的“拿铁线”,其划分了大悉尼阶级和经济隔离的两部分)

自疫情爆发以来,由于买家争相涌入优质学区,导致悉尼多个公立学区的房价上涨超过30%。例如,知名公立精英学校集中的地区,如Carlingford及其周边地区,以及St. Leonard’s周围地区,学校的优异成绩吸引了大量购房者,特别是许多华人购房者。

需要强调的是,这些精英学校的集中区域在一定程度上塑造了当地的房地产市场。家庭渴望将子女送入这些优质学校,因此愿意支付更高的房价以获取在这些学区内购房的机会。这种需求导致了该地区房价的稳步上涨,并且这一趋势在疫情期间更为显著,因为教育成为了家庭考虑的重要因素之一。

尽管其中一些地区的交通便利性可能不如其他悉尼火车周边的地区,但这并没有影响该区房价的上涨幅度。总体来说,悉尼地区的精英学校集中分布在特定区域,生活便利,配套设施相对齐全,因此在大批购房者有购买意向时,该区域房价仍然出现快速上涨的情况。

这种趋势表明了教育资源分配、学区房需求和房地产市场之间错综复杂的相互影响。

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【信贷视野】澳联储暂停加息是否为购房亮起绿灯?

 


客户提问

澳联储再度暂停加息,最佳的购房时机是否已经到来?

英联邦国家经济相对稳定,受到国内外投资者的关注。英国、加拿大、澳大利亚的主要城市拥有较高的人口密度和活跃的经济,通常是房地产市场的热点地区。

在加拿大,新建住房价格和租金水平比二手房销售价更为重要,因此当房价出现激增时,官方通胀指标往往会承受上升压力。同样,澳大利亚的房地产市场也存在类似的情况。随着人口的增加,对住房的需求日益旺盛,尤其是在一些主要城市,房价不断攀升,给家庭购房带来了巨大的压力。

与此同时,本月澳大利亚央行选择了保持现有利率稳定。但考虑到未来通胀的影响,部分也来自于房价,未来是否继续加息,央行仍有所保留。

市场参与者对利率的预期也对房地产市场产生直接影响。对于房价的走势,购房者和投资者常常会根据未来货币政策的预期来做出决策。加拿大房地产市场的经验也对澳大利亚市场产生了一定的启示。当加拿大央行宣布暂停加息时,许多人将其解读为降息的信号,导致更多的购房者涌入市场,推动了房价的再次飙升。购房者误读市场信号,反而给央行造成压力,增加未来重新加息的可能。

同时,市政规划、劳动力短缺以及日渐上涨的建筑成本都制约了房屋的供应。而此类问题早已超出了央行的职责范围。

结语

作为消费者,我们也应当保持冷静和理性。在房地产市场波动的背景下,我们应该审慎选择购房时机,并不盲目地跟风。在面对不确定性和挑战的时候,理性和稳健的态度是购房者和投资者的最佳选择。

【信贷视野】“利率悬崖”- 如何应对?

 


客户提问

昨天突然发现,我2年前固定的房贷利率,还有一个多月就要结束了。看到银行最近的浮动贷款利率居然这么高,有什么办法让我的贷款利率低一点吗?

2020 年11月,澳大利亚的现金利率降至历史低点0.1%,房贷的固定利率甚至低于2%,不少人在此超低利率期间为房贷选择了固定利率,至今仍然享受着轻松的供款额。时间快进到两年多后的今天,澳大利亚的住宅贷款市场已经发生了翻天覆地的变化,澳洲央行自2022年5月以来已经12次上调现金利率,达到了过去十年来的新高 4.1%。

蜜月结束,浮动折扣提早准备

随着部分固定利率陆续到期,重新评估浮动利率和实际还款能力成了这部分人群亟待解决的重要问题。

与目前的利率折扣相比,两年前银行提供的固定利率后的浮动利率折扣率并不具有竞争力。以2020年7 – 9月的固定利率为例,当时的浮动利率折扣只有1.5%左右。按照目前的标准浮动利率算,折扣后的浮动利率已经接近7% 。

某金融对比网站的研究主管表示:”如果你的贷款是固定利率,无论你作出任何选择,都比不反应来得好。” 她还提醒人们应该 “记录好贷款(利率)到期日,并在到期日前至少两个月开始对比不同方案。

银行收紧,借贷能力大打折扣

习惯了过往两年的低息环境,每个家庭现在都会感受到不同程度的压力,尽可能想方设法尝试降低房贷利率和供款支出。各家银行也曾推出各类利率和返现优惠去吸引客户转贷。可是,利率前所未有地在短期内持续提高,对房贷以及房地产市场造成了巨大的影响。整体经济的不稳定因素,亦导致贷款机构密切关注他们的贷款政策调整,逐渐回收现金返现和利率折扣。

过往的低息环境令银行调低评估利率,在计算还款能力时相对增加了各家庭的贷款金额。这也间接帮助了很多家庭在过去两三年时间完成了购房的计划。但是,在收入没有大幅上涨的情况下,同样家庭收入的供款能力已经大打折扣,这让许多人被迫留在原有的银行,无法转到另外的银行争取更优惠的条件。

2年前低息环境下银行评估利率大约为5.4%;假设家庭年收入$22万,贷款额可达$130万。而2023年6月评估利率已接近9%,同样的收入就只能申请$90万的贷款额度.

利率上涨,贷款支出直线飙升

另外,以$100万的贷款为例,2%的固定利率相应的每月供款额(本金+利息)约 $3,700。当银行浮动利率达到6%的时候,还款额则上升至$6,000。这意味着每月供款上升了$2,300, 对很多家庭来说都是不容小觑的额外支出。

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如果您对当前的贷款利率不满意,或者担心固定利率到期之后会导致贷款支出增大,那您可以随时与安德信信贷联系。我们会根据您的实际情况,综合考虑目前各个银行的利率产品,帮您制定符合您要求的贷款方案。

【信贷视野】澳洲央行的加息周期结束了吗?

 


客户提问

4月澳洲央行没有继续加息,那之后是不是就不会再加了?

在家庭支出大幅放缓和国际金融市场动荡的影响下,澳洲央行自 2022 年 4 月以来首次维持现金利率不变。

货币政策的效果往往存在滞后性,之前连续10次的加息需要时间才能完全对经济发挥作用。4月份暂停加息除了让很多家庭和小企业主得以喘息,也让澳洲央行有更多时间评估迄今为止加息的影响和经济的前景。图片来源:澳洲央行 RBA

本月暂停加息主要有两个原因。首先,澳洲央行相信加息会影响家庭并导致他们削减支出。虽然一些家庭有大量储蓄,但许多家庭已经在承受加息所带来的财务压力了。其次,国际金融市场近期发生的“挤兑事件”,引发了银行业的动荡以及全球央行对未来利率的预算下调。

但欧美央行最近的持续加息,并未能明显抑制通胀,反而导致了经济增长的放缓。从总体上看,全球通胀正在放缓,但仍高于预期。而截止到2022年底,澳洲的通胀指数已经达到了近30年来的峰值7.8%。

尽管澳洲银行体系资本充足且流动性强,如果澳洲联储过早停止加息,可能会在不久的将来需要把利率提得更高来对抗通胀,从而对就业市场和家庭造成更长远的伤害。所以澳洲央行目前“按兵不动”,意在评估是否进一步加息的时间和幅度。

友情提醒

在此期间,有个别银行开始下调了部分浮动或固定利率,但目前看来,并不具备普遍性。相比2-3年前固定利率的产品,现在的浮动利率仍处在相对高位。因此,我们也敦促大家在固定利率到期前,尽早了解到期之后的实际浮动利率,看是否有调整改进的空间,着手准备调整贷款方案,以应对固定利息到期后,贷款成本大幅增加等问题。

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如果您的房屋贷款中有固定利率的产品,请您尽快与安德信信贷部门咨询,我们将为您比较不同贷款机构的利率与条件,为您量身定制适合您的贷款方案。

【信贷视野】难道我真的买不起房吗?

 


客户提问

为什么利息连续攀升,各种数据显示房价在跌,身边一直总有人买房,但我却感觉自己还是买不起!?

陆续加息、房市低迷却还被抢了心头好房,难道是别人有张良计,还是我没有过墙梯?

根据统计,相比 2022年4月利率最低的时候,单身人士平均的借贷能力已从$568k下滑到$425k。小编身边有几位90后的朋友,好不容易在大公司熬了几年成了资深员工,年薪也都有个小6位数了,这两年努力存下了作为首置房的两成首付,才发现薪资上调赶不上房价上涨。

Corelogic的数据显示,悉尼的公寓平均价已达$951,054,一般单身人士在悉尼能入手的只有不到50个区,其中包括内西区Berala和Campsie, 以及西南区Liverpool, Penrith和Glenfield等。外加上频繁加息连贷款额也被削减了,现在看来购买预算只能达到五十几万。

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澳大利亚现金利率走向图(来源:RBA)

随着买家逐渐从年底假期中回归,悉尼的房地产市场通常在三、四月会收货一波秋季的销售业绩。当新冠疫情已渐成过去,各大高校纷纷强制恢复线下课程,大批留学生陆续返澳,各大首府城市的租房需求被推上了新高峰。租金的上涨,令这些家庭不禁考虑是否从租客转为房东。

过往数据显示因加息因素而导致的房市下滑时,首先受影响的是传统豪宅区。以悉尼为例,首先是东区以及北区,再者是西北和山区等中产家庭集中地区域。假设买家是在2年前的低息环境中贷款买房,现在以倍数增长的每月供款带来的贷款压力只能让他们低价抛售。一些有现金购买实力的买家,因为不太收到利率上调的影响,趁着一些备受还贷压力的业主们忍痛割爱的时候,反向操作力求“趁低吸纳”。

从去年四月第一次加息到现在,读者们应该不难发现,市场上的优质房源的确买少见少。这时候换位思考“如果我是业主,经过了9次加息并知道陆续还会再加,却还是坚决不卖房,那过一段时间之后我还有必要卖吗?”

“现金为王” 这道理想必大家都懂。但除了少数人是全款购房以外,许多成功的投资者们的起点也与常人无异。他们把握住入市的时机,在一个投资周期内以相对便宜的价格入手,随着时间推移带来物业的增值,通过房贷杠杆把净资产值套现再扩大投资。从最早的自住房,到加购投资房,逐渐建立自己的房地产投资组合。

结语

购房是一生中最大的财务支出之一,安德信信贷部有着多年的从业经验,可以在贷款购房的过程中随时给您提供专业意见和协助。

如您在买房、贷款或前期准备的过程中有任何疑问,欢迎与安德信信贷部联系。