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【信贷视野】改革大刀阔斧,新州政府加快中低层住房建筑步伐

 


前言

在正式进入本周的话题之前,插播一条新闻:澳洲央行本周二的会议决定将现金利率维持在4.35%不变。

11月底,新州州政府宣布了一项大胆的改革提案,通过加速在通常不允许的地区建设更多样化的住宅(包括3到6层的公寓、城市别墅、联排屋和双拼别墅等),以解决拖累新州住房供应的规划问题。预计这将引发地方政府的激烈反应,但却广受行业欢迎。

改革提案主要包括允许:

  • 新南威尔士州所有 R2 低密度住宅区内的双重居住(同一地块上的 2 个独立住宅),例如复式公寓。
  • 位于大悉尼地区、亨特、中央海岸和伊拉瓦拉(六城地区)的 R2 低密度住宅区,靠近交通枢纽和市中心的排屋、联排别墅和 2 层公寓楼。
  • R3中密度区和适当就业区的交通枢纽和城镇中心附近的中层公寓楼。这意味着距离交通枢纽、商店和便利设施仅 10 分钟步行路程 (800m) 的住房将增多。

10 月,政府发现在密度审批方面存在重大差距,在 32 个地方环境规划 (LEP) 中,只有 2 个在 R2 分区下允许建造联排屋和 1至 2 层的小型公寓 – 仅占全悉尼 LEP 的 6%。

这种“中间缺失”意味着,面对日益严重的住房危机,低层密度被忽视了。

此外,悉尼 60% 的 R3 区域(适合多户住宅的区域)目前禁止任何多层住宅公寓。

*R2是由低密度住宅组成的土地区域,R3是由中密度住宅组成的土地区域。

政府将修订国家环境规划政策(SEPP)以确保改革的实施,同时鼓励地方政府将这些类型的住宅添加到自己的规划规则中。

目前,新州每个地方政府对于在不同区域内可建造的住宅种类,都有自己的规定。如果地方政府的规划规则符合或超出新州政府的新政策,则州政府的改革方案将不适用。

该提案将于近期开始公示,征求公众反馈。详情可关注nsw.gov.au。我们也会密切关注本次改革提案的进展,并在第一时间与大家分享最新消息。

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【信贷视野】悉尼学区房:教育需求引领房地产市场

 


前言

本月8日,澳大利亚储备银行(RBA)董事会决定将现金利率上调25个基点至4.35%,旨在缓解经济中持续存在的通货膨胀压力,通过利率工具来控制通胀。然而,这种利率调整对不同借款人的影响因其个人财务实力、债务水平、资产状况、收入情况和年龄等因素而有显著差异。

澳大利亚当前面临着许多分歧现象,主要体现在年龄、财富和地理位置等方面。尤其在悉尼地区,拿铁线作为分界线,将不同学区划分开。该线北部有更多的公立学校。这种分割导致了教育资源的不均衡分布,也反映了澳大利亚教育系统中存在的层次差异,进而间接影响了学区房价的上涨。

(如图红线为悉尼的“拿铁线”,其划分了大悉尼阶级和经济隔离的两部分)

自疫情爆发以来,由于买家争相涌入优质学区,导致悉尼多个公立学区的房价上涨超过30%。例如,知名公立精英学校集中的地区,如Carlingford及其周边地区,以及St. Leonard’s周围地区,学校的优异成绩吸引了大量购房者,特别是许多华人购房者。

需要强调的是,这些精英学校的集中区域在一定程度上塑造了当地的房地产市场。家庭渴望将子女送入这些优质学校,因此愿意支付更高的房价以获取在这些学区内购房的机会。这种需求导致了该地区房价的稳步上涨,并且这一趋势在疫情期间更为显著,因为教育成为了家庭考虑的重要因素之一。

尽管其中一些地区的交通便利性可能不如其他悉尼火车周边的地区,但这并没有影响该区房价的上涨幅度。总体来说,悉尼地区的精英学校集中分布在特定区域,生活便利,配套设施相对齐全,因此在大批购房者有购买意向时,该区域房价仍然出现快速上涨的情况。

这种趋势表明了教育资源分配、学区房需求和房地产市场之间错综复杂的相互影响。

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【信贷视野】澳联储暂停加息是否为购房亮起绿灯?

 


客户提问

澳联储再度暂停加息,最佳的购房时机是否已经到来?

英联邦国家经济相对稳定,受到国内外投资者的关注。英国、加拿大、澳大利亚的主要城市拥有较高的人口密度和活跃的经济,通常是房地产市场的热点地区。

在加拿大,新建住房价格和租金水平比二手房销售价更为重要,因此当房价出现激增时,官方通胀指标往往会承受上升压力。同样,澳大利亚的房地产市场也存在类似的情况。随着人口的增加,对住房的需求日益旺盛,尤其是在一些主要城市,房价不断攀升,给家庭购房带来了巨大的压力。

与此同时,本月澳大利亚央行选择了保持现有利率稳定。但考虑到未来通胀的影响,部分也来自于房价,未来是否继续加息,央行仍有所保留。

市场参与者对利率的预期也对房地产市场产生直接影响。对于房价的走势,购房者和投资者常常会根据未来货币政策的预期来做出决策。加拿大房地产市场的经验也对澳大利亚市场产生了一定的启示。当加拿大央行宣布暂停加息时,许多人将其解读为降息的信号,导致更多的购房者涌入市场,推动了房价的再次飙升。购房者误读市场信号,反而给央行造成压力,增加未来重新加息的可能。

同时,市政规划、劳动力短缺以及日渐上涨的建筑成本都制约了房屋的供应。而此类问题早已超出了央行的职责范围。

结语

作为消费者,我们也应当保持冷静和理性。在房地产市场波动的背景下,我们应该审慎选择购房时机,并不盲目地跟风。在面对不确定性和挑战的时候,理性和稳健的态度是购房者和投资者的最佳选择。

【信贷视野】“利率悬崖”- 如何应对?

 


客户提问

昨天突然发现,我2年前固定的房贷利率,还有一个多月就要结束了。看到银行最近的浮动贷款利率居然这么高,有什么办法让我的贷款利率低一点吗?

2020 年11月,澳大利亚的现金利率降至历史低点0.1%,房贷的固定利率甚至低于2%,不少人在此超低利率期间为房贷选择了固定利率,至今仍然享受着轻松的供款额。时间快进到两年多后的今天,澳大利亚的住宅贷款市场已经发生了翻天覆地的变化,澳洲央行自2022年5月以来已经12次上调现金利率,达到了过去十年来的新高 4.1%。

蜜月结束,浮动折扣提早准备

随着部分固定利率陆续到期,重新评估浮动利率和实际还款能力成了这部分人群亟待解决的重要问题。

与目前的利率折扣相比,两年前银行提供的固定利率后的浮动利率折扣率并不具有竞争力。以2020年7 – 9月的固定利率为例,当时的浮动利率折扣只有1.5%左右。按照目前的标准浮动利率算,折扣后的浮动利率已经接近7% 。

某金融对比网站的研究主管表示:”如果你的贷款是固定利率,无论你作出任何选择,都比不反应来得好。” 她还提醒人们应该 “记录好贷款(利率)到期日,并在到期日前至少两个月开始对比不同方案。

银行收紧,借贷能力大打折扣

习惯了过往两年的低息环境,每个家庭现在都会感受到不同程度的压力,尽可能想方设法尝试降低房贷利率和供款支出。各家银行也曾推出各类利率和返现优惠去吸引客户转贷。可是,利率前所未有地在短期内持续提高,对房贷以及房地产市场造成了巨大的影响。整体经济的不稳定因素,亦导致贷款机构密切关注他们的贷款政策调整,逐渐回收现金返现和利率折扣。

过往的低息环境令银行调低评估利率,在计算还款能力时相对增加了各家庭的贷款金额。这也间接帮助了很多家庭在过去两三年时间完成了购房的计划。但是,在收入没有大幅上涨的情况下,同样家庭收入的供款能力已经大打折扣,这让许多人被迫留在原有的银行,无法转到另外的银行争取更优惠的条件。

2年前低息环境下银行评估利率大约为5.4%;假设家庭年收入$22万,贷款额可达$130万。而2023年6月评估利率已接近9%,同样的收入就只能申请$90万的贷款额度.

利率上涨,贷款支出直线飙升

另外,以$100万的贷款为例,2%的固定利率相应的每月供款额(本金+利息)约 $3,700。当银行浮动利率达到6%的时候,还款额则上升至$6,000。这意味着每月供款上升了$2,300, 对很多家庭来说都是不容小觑的额外支出。

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如果您对当前的贷款利率不满意,或者担心固定利率到期之后会导致贷款支出增大,那您可以随时与安德信信贷联系。我们会根据您的实际情况,综合考虑目前各个银行的利率产品,帮您制定符合您要求的贷款方案。

【信贷视野】澳洲央行的加息周期结束了吗?

 


客户提问

4月澳洲央行没有继续加息,那之后是不是就不会再加了?

在家庭支出大幅放缓和国际金融市场动荡的影响下,澳洲央行自 2022 年 4 月以来首次维持现金利率不变。

货币政策的效果往往存在滞后性,之前连续10次的加息需要时间才能完全对经济发挥作用。4月份暂停加息除了让很多家庭和小企业主得以喘息,也让澳洲央行有更多时间评估迄今为止加息的影响和经济的前景。图片来源:澳洲央行 RBA

本月暂停加息主要有两个原因。首先,澳洲央行相信加息会影响家庭并导致他们削减支出。虽然一些家庭有大量储蓄,但许多家庭已经在承受加息所带来的财务压力了。其次,国际金融市场近期发生的“挤兑事件”,引发了银行业的动荡以及全球央行对未来利率的预算下调。

但欧美央行最近的持续加息,并未能明显抑制通胀,反而导致了经济增长的放缓。从总体上看,全球通胀正在放缓,但仍高于预期。而截止到2022年底,澳洲的通胀指数已经达到了近30年来的峰值7.8%。

尽管澳洲银行体系资本充足且流动性强,如果澳洲联储过早停止加息,可能会在不久的将来需要把利率提得更高来对抗通胀,从而对就业市场和家庭造成更长远的伤害。所以澳洲央行目前“按兵不动”,意在评估是否进一步加息的时间和幅度。

友情提醒

在此期间,有个别银行开始下调了部分浮动或固定利率,但目前看来,并不具备普遍性。相比2-3年前固定利率的产品,现在的浮动利率仍处在相对高位。因此,我们也敦促大家在固定利率到期前,尽早了解到期之后的实际浮动利率,看是否有调整改进的空间,着手准备调整贷款方案,以应对固定利息到期后,贷款成本大幅增加等问题。

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如果您的房屋贷款中有固定利率的产品,请您尽快与安德信信贷部门咨询,我们将为您比较不同贷款机构的利率与条件,为您量身定制适合您的贷款方案。

【信贷视野】难道我真的买不起房吗?

 


客户提问

为什么利息连续攀升,各种数据显示房价在跌,身边一直总有人买房,但我却感觉自己还是买不起!?

陆续加息、房市低迷却还被抢了心头好房,难道是别人有张良计,还是我没有过墙梯?

根据统计,相比 2022年4月利率最低的时候,单身人士平均的借贷能力已从$568k下滑到$425k。小编身边有几位90后的朋友,好不容易在大公司熬了几年成了资深员工,年薪也都有个小6位数了,这两年努力存下了作为首置房的两成首付,才发现薪资上调赶不上房价上涨。

Corelogic的数据显示,悉尼的公寓平均价已达$951,054,一般单身人士在悉尼能入手的只有不到50个区,其中包括内西区Berala和Campsie, 以及西南区Liverpool, Penrith和Glenfield等。外加上频繁加息连贷款额也被削减了,现在看来购买预算只能达到五十几万。

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澳大利亚现金利率走向图(来源:RBA)

随着买家逐渐从年底假期中回归,悉尼的房地产市场通常在三、四月会收货一波秋季的销售业绩。当新冠疫情已渐成过去,各大高校纷纷强制恢复线下课程,大批留学生陆续返澳,各大首府城市的租房需求被推上了新高峰。租金的上涨,令这些家庭不禁考虑是否从租客转为房东。

过往数据显示因加息因素而导致的房市下滑时,首先受影响的是传统豪宅区。以悉尼为例,首先是东区以及北区,再者是西北和山区等中产家庭集中地区域。假设买家是在2年前的低息环境中贷款买房,现在以倍数增长的每月供款带来的贷款压力只能让他们低价抛售。一些有现金购买实力的买家,因为不太收到利率上调的影响,趁着一些备受还贷压力的业主们忍痛割爱的时候,反向操作力求“趁低吸纳”。

从去年四月第一次加息到现在,读者们应该不难发现,市场上的优质房源的确买少见少。这时候换位思考“如果我是业主,经过了9次加息并知道陆续还会再加,却还是坚决不卖房,那过一段时间之后我还有必要卖吗?”

“现金为王” 这道理想必大家都懂。但除了少数人是全款购房以外,许多成功的投资者们的起点也与常人无异。他们把握住入市的时机,在一个投资周期内以相对便宜的价格入手,随着时间推移带来物业的增值,通过房贷杠杆把净资产值套现再扩大投资。从最早的自住房,到加购投资房,逐渐建立自己的房地产投资组合。

结语

购房是一生中最大的财务支出之一,安德信信贷部有着多年的从业经验,可以在贷款购房的过程中随时给您提供专业意见和协助。

如您在买房、贷款或前期准备的过程中有任何疑问,欢迎与安德信信贷部联系。

2019年9月,“综合信用报告”大升级

 


自2019年9月中旬起,澳大利亚各大主要银行的住房贷款、个人贷款或指定透支的综合信用报告(CCR)正式上线。这也就意味着,在客户的信用报告上将会显示更详细的信息。
这些信息主要包括:

  • 开立账户的金融机构
  • 持有的账户类型,如个人贷款、房屋贷款以及信用卡等
  • 账户日期:开立和关闭的日期
  • 目前的账户负债及信用卡额度
  • 账户还款历史,其中包括按时缴纳的还款和逾期14天以上的还款 

各大银行在审批贷款申请的时候,会参考综合信用报告上所提供的信息,以确定客户在其它金融机构的财务状况,例如:

  • 没有在贷款申请中申明的信息
  • 金额或者额度与申报不符‍

有关信息将直接导入银行系统,并对后期审批结果产生重要影响。我们建议大家适时咨询贷款经纪以及银行,对未来账务分流、日常账户使用做好筹划,避免不必要的疏忽而导致以后信用相关的申请受阻。

ASIC 2019-2023企业规划将针对小型企业的重点措施

 


澳大利亚证券与投资委员会(ASIC)已经发布了2019-2023年的企业规划(Corporate Plan for 2019-2023),ASIC重申小企业仍然是其重要利益相关者。

小企业占在ASIC注册实体总数的96%,它们的成功对澳大利亚经济发展至关重要。作为澳大利亚企业、金融市场和金融服务及消费信贷提供商的监管机构,ASIC致力于帮助小企业取得成功,并确保诚实的小企业所有者享有公平的竞争环境。

在下一财年,ASIC将继续审查贷款机构在小企业保护方面的合规情况,以及和其他小企业重要利益相关者保持紧密联系。

ASIC还将重点帮助文化和语言多样化社区的小企业业主,提高他们对ASIC在帮助、参与和保护小企业方面的作用的认识,同时帮助他们获得所需的信息,以提高他们的财务敏感度。

ASIC通过对过去的数据比对,总结出对市场产生危害的5大因素:

  • 设计不良、销售不当的投资性及保护性产品
  • 不适当地向消费者销售信贷产品及针对小企业准入的限制
  • 因缺乏竞争、结构性挑战或利益冲突而导致的金融市场不良行为
  • (董事会、企业管理层和投资者) 治理不善、缺乏专业精神、企业文化不良和缺乏问责机制
  • 未能被ASIC的监管行动有效打击的不当行为

在新的财年,ASIC将战略重点继续放在小企业方面,通过对以下7个方面的重点监管,解决对消费者和市场造成损害的关键因素。

  • 高强度的威慑型执法行动
  • 优先考虑皇家金融服务委员会的建议和推荐
  • 对养老金进行合理监管
  • 处理保险产品中存在的危害
  • 改进公司治理和问责机制
  • 保护弱势消费者群体
  • 处理错误理财规划导致的结果

ASIC期望在2022-23的四年间,通过以上手段为澳大利亚人提供更为公平,强劲以及高效的资本市场。

安德信可以提供以下ASIC相关的服务

· 公司注册

· 商标和企业名称注册

· 更新公司注册信息

· 兼并与收购以及业务重组

· 公司年检

· 与ASIC沟通和相关事项处理

与我们合作,我们确保:

· 协助您快捷方便地创建您的业务架构

· 所有的后续合规服务,例如公司年度审查,都将提前提醒并提供满意的服务

· 基于法律和税务考虑,我们为您量身定制属于您的商业结构模式

如果您有任何有关ASIC或者企业相关的问题,可以随时与我们联系。

不要遗忘了您的养老金账户

 


澳大利亚引入了一项新的规定,如果纳税人的养老金账户符合了一定的条件,将被认定为是“不活跃且低余额账户(inactive low-balance accounts)”,而该养老金账户的余额将被转移至澳大利亚税务局的关联账号中。

该法规是为了确保不活跃的养老金账户的余额不会被保险费和各种管理费用所吞噬。

通常来说,如果养老金账户符合以下条件,将被认定为是“不活跃且低余额账户”。

  • 该账户在最近16个月里没有养老金供款或者盈利
  • 该账户的余额低于$6000澳元
  • 纳税人未达到可以使用养老金账户余额的资格
  • 该账户不是已定义的受益账户
  • 该账户没有任何保险
  • 该账户 不是由自管养老金(SMSF)或澳大利亚审慎监理局(APRA)基金持有的

但如果养老金账户在最近16个月有任何以下变动发生,则不会被认定为是“不活跃且低余额账户”:

  • 改变了投资选择
  • 对保险范围进行更改
  • 对受益人提出或做出调整
  • 向税务局提交了书面的声明,告知税务局该账户并非“不活跃且低余额账户”

如果您的账户被认定为是“不活跃且低余额账户”,您需要做什么?

澳大利亚税务局会将养老金账户中的余额转移至税务局的关联账号,在可能的情况下,税务局还会代您将多个养老金账户合并至一个激活的养老金账户。 如果您对自己的养老金账户或者养老金安排有任何疑问的话,可以随时与我们联系。

“凛冬”已至,将如何保暖?


有传物业贷款行业的凛冬已经来临,我们就想通过这篇文章浅谈一下以目前的状况来说将如何“保暖“。 住宅物业贷款审批要求提高 根据过去一年的观察,对于各位业主或准业主而言,影响最大的是增加了申请贷款之前的准备工作以及时间。迫于舆论、监管机构压力、总体经济以及房地产市场的综合所致,绝大部分的贷款机构都提高了审批的标准。 为了满足更高的审批要求,申请人也许需要花更多的时间准备,调整自身的情况。比如说,自雇人士在个人以及企业的税务平衡筹划,家庭的经常性开销支出的调整,投资物业的租金调整,个人工作甚至是行业的转换等等,都会需要提前了解对贷款申请的影响大小而做出综合的评估及决定。 我们建议:这些准备已不是仅限于需要的文件量的增加或花时间收集。而在于,无论准备购买物业、转贷、卖房重组投资方案,都应该提早至少3到6个月的时间与您的贷款顾问联系,评估自身的情况,制定贷款方案并因需作出相应的自我调整。 商用物业贷款仔细斟酌 常见的商用物业,包括办公室、仓库和店面等,它们的贷款申请与住宅物业贷款在审批标准上有根本性区别。 事实上,以悉尼和墨尔本市中心及卫星城镇为主,商用物业价格在过去较长的时间内保持在一定的高位,并且空置率平稳走低,租金回报率并没有呈现大幅的增长。 这些现象直接导致估价和贷款比例都有可能比预期的要低。同时,对于大银行的商业物业贷款部门而言,他们也都提高了对贷款人本身已有贷款供款能力方面的审核。 除物业本身的一些硬性条件,租客资质、租约条款等等都会更多地影响到银行对风险及贷款比例的评估。 我们建议:商用物业贷款的申请,有异于简单地按银行文件要求清单准备材料,还有更多其它的考量,包括结构、税务规划、现金流铺排、租约签署,另外银行也有可能要求提供未来的财务预算报表,以及交割后的财务或租约年审。因应不同类别的物业,在寻找及购买物业之前应该更早地向您对贷款顾问及其他相关专业人士咨询,了解有可能涉及到的工作。在物业的购买于谈判的过程中,更应该与您的贷款顾问保持紧密的联系。 贷款选择切忌因小失大 由于大部分银行在过去几年提高了物业抵押按揭贷款和非无抵押商业贷款的审批标准,市场上涌现出一批专门申请小额度贷款的公司以及平台。小额的个人贷款、个人商业贷款、车贷都是他们的业务范围。有一些平台和产品看似要求简单,但隐含着较高的资金成本。这部分资金成本有时候并不直接反映在利率上,而是隐含在贷款的前期及退出费用里面,大大增加了贷款的成本。 我们建议:这类贷款批核标准及文件要求都比较简单,但如无必要,应该尽量避免。应该向您熟悉的贷款顾问征询,或通过调整自己的财务状况,尽量以满足银行及较大贷款机构的现行标准为目标,在资金成本和时间成本上寻找一个平衡点。 审批方式偏向数据分析 配合信息工程发展以及大数据的应用,我们能够清楚地看到,消费行为及还贷纪录将在短期内在银行及贷款机构之间更简单透明地传输,作为贷款审批的依据。相对而言,贷款审批工作在各大机构内也将逐渐减少一些人性化批核和人为的失误的比例,这也有利于加快审批速度。 从贷款申请人的角度来看,贷款机构的审批制度及准则也将更清晰化,有便于大家有针对性地调整自身一些状态来适应这些贷款条件。 如有您兴趣了解更多有关行业未来发展的详情,或者有未来的投资计划,欢迎各位来向我们提出疑问。我们希望能在回答您疑问的同时,为您预期的投资计划作出我们的一份贡献。