前言

在正式进入本周的话题之前，插播一条新闻：澳洲央行本周二的会议决定将现金利率维持在4.35%不变。

11月底，新州州政府宣布了一项大胆的改革提案，通过加速在通常不允许的地区建设更多样化的住宅（包括3到6层的公寓、城市别墅、联排屋和双拼别墅等），以解决拖累新州住房供应的规划问题。预计这将引发地方政府的激烈反应，但却广受行业欢迎。

改革提案主要包括允许：

• 新南威尔士州所有 R2 低密度住宅区内的双重居住（同一地块上的 2 个独立住宅），例如复式公寓。

• 位于大悉尼地区、亨特、中央海岸和伊拉瓦拉（六城地区）的 R2 低密度住宅区，靠近交通枢纽和市中心的排屋、联排别墅和 2 层公寓楼。

• R3中密度区和适当就业区的交通枢纽和城镇中心附近的中层公寓楼。这意味着距离交通枢纽、商店和便利设施仅 10 分钟步行路程 (800m) 的住房将增多。

10 月，政府发现在密度审批方面存在重大差距，在 32 个地方环境规划 (LEP) 中，只有 2 个在 R2 分区下允许建造联排屋和 1至 2 层的小型公寓 – 仅占全悉尼 LEP 的 6%。

这种“中间缺失”意味着，面对日益严重的住房危机，低层密度被忽视了。

此外，悉尼 60% 的 R3 区域（适合多户住宅的区域）目前禁止任何多层住宅公寓。

*R2是由低密度住宅组成的土地区域，R3是由中密度住宅组成的土地区域。

政府将修订国家环境规划政策（SEPP）以确保改革的实施，同时鼓励地方政府将这些类型的住宅添加到自己的规划规则中。

目前，新州每个地方政府对于在不同区域内可建造的住宅种类，都有自己的规定。如果地方政府的规划规则符合或超出新州政府的新政策，则州政府的改革方案将不适用。

该提案将于近期开始公示，征求公众反馈。详情可关注nsw.gov.au。我们也会密切关注本次改革提案的进展，并在第一时间与大家分享最新消息。

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前言

本月8日，澳大利亚储备银行（RBA）董事会决定将现金利率上调25个基点至4.35％，旨在缓解经济中持续存在的通货膨胀压力，通过利率工具来控制通胀。然而，这种利率调整对不同借款人的影响因其个人财务实力、债务水平、资产状况、收入情况和年龄等因素而有显著差异。

澳大利亚当前面临着许多分歧现象，主要体现在年龄、财富和地理位置等方面。尤其在悉尼地区，拿铁线作为分界线，将不同学区划分开。该线北部有更多的公立学校。这种分割导致了教育资源的不均衡分布，也反映了澳大利亚教育系统中存在的层次差异，进而间接影响了学区房价的上涨。

（如图红线为悉尼的“拿铁线”，其划分了大悉尼阶级和经济隔离的两部分）

自疫情爆发以来，由于买家争相涌入优质学区，导致悉尼多个公立学区的房价上涨超过30%。例如，知名公立精英学校集中的地区，如Carlingford及其周边地区，以及St. Leonard’s周围地区，学校的优异成绩吸引了大量购房者，特别是许多华人购房者。

需要强调的是，这些精英学校的集中区域在一定程度上塑造了当地的房地产市场。家庭渴望将子女送入这些优质学校，因此愿意支付更高的房价以获取在这些学区内购房的机会。这种需求导致了该地区房价的稳步上涨，并且这一趋势在疫情期间更为显著，因为教育成为了家庭考虑的重要因素之一。

尽管其中一些地区的交通便利性可能不如其他悉尼火车周边的地区，但这并没有影响该区房价的上涨幅度。总体来说，悉尼地区的精英学校集中分布在特定区域，生活便利，配套设施相对齐全，因此在大批购房者有购买意向时，该区域房价仍然出现快速上涨的情况。

这种趋势表明了教育资源分配、学区房需求和房地产市场之间错综复杂的相互影响。

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澳联储再度暂停加息，最佳的购房时机是否已经到来？

英联邦国家经济相对稳定，受到国内外投资者的关注。英国、加拿大、澳大利亚的主要城市拥有较高的人口密度和活跃的经济，通常是房地产市场的热点地区。

在加拿大，新建住房价格和租金水平比二手房销售价更为重要，因此当房价出现激增时，官方通胀指标往往会承受上升压力。同样，澳大利亚的房地产市场也存在类似的情况。随着人口的增加，对住房的需求日益旺盛，尤其是在一些主要城市，房价不断攀升，给家庭购房带来了巨大的压力。

与此同时，本月澳大利亚央行选择了保持现有利率稳定。但考虑到未来通胀的影响，部分也来自于房价，未来是否继续加息，央行仍有所保留。

市场参与者对利率的预期也对房地产市场产生直接影响。对于房价的走势，购房者和投资者常常会根据未来货币政策的预期来做出决策。加拿大房地产市场的经验也对澳大利亚市场产生了一定的启示。当加拿大央行宣布暂停加息时，许多人将其解读为降息的信号，导致更多的购房者涌入市场，推动了房价的再次飙升。购房者误读市场信号，反而给央行造成压力，增加未来重新加息的可能。

同时，市政规划、劳动力短缺以及日渐上涨的建筑成本都制约了房屋的供应。而此类问题早已超出了央行的职责范围。

结语

作为消费者，我们也应当保持冷静和理性。在房地产市场波动的背景下，我们应该审慎选择购房时机，并不盲目地跟风。在面对不确定性和挑战的时候，理性和稳健的态度是购房者和投资者的最佳选择。

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昨天突然发现，我2年前固定的房贷利率，还有一个多月就要结束了。看到银行最近的浮动贷款利率居然这么高，有什么办法让我的贷款利率低一点吗？

2020 年11月，澳大利亚的现金利率降至历史低点0.1％，房贷的固定利率甚至低于2%，不少人在此超低利率期间为房贷选择了固定利率，至今仍然享受着轻松的供款额。时间快进到两年多后的今天，澳大利亚的住宅贷款市场已经发生了翻天覆地的变化，澳洲央行自2022年5月以来已经12次上调现金利率，达到了过去十年来的新高 4.1%。

蜜月结束，浮动折扣提早准备

随着部分固定利率陆续到期，重新评估浮动利率和实际还款能力成了这部分人群亟待解决的重要问题。

与目前的利率折扣相比，两年前银行提供的固定利率后的浮动利率折扣率并不具有竞争力。以2020年7 – 9月的固定利率为例，当时的浮动利率折扣只有1.5%左右。按照目前的标准浮动利率算，折扣后的浮动利率已经接近7% 。

某金融对比网站的研究主管表示：”如果你的贷款是固定利率，无论你作出任何选择，都比不反应来得好。” 她还提醒人们应该 “记录好贷款（利率）到期日，并在到期日前至少两个月开始对比不同方案。

银行收紧，借贷能力大打折扣

习惯了过往两年的低息环境，每个家庭现在都会感受到不同程度的压力，尽可能想方设法尝试降低房贷利率和供款支出。各家银行也曾推出各类利率和返现优惠去吸引客户转贷。可是，利率前所未有地在短期内持续提高，对房贷以及房地产市场造成了巨大的影响。整体经济的不稳定因素，亦导致贷款机构密切关注他们的贷款政策调整，逐渐回收现金返现和利率折扣。

过往的低息环境令银行调低评估利率，在计算还款能力时相对增加了各家庭的贷款金额。这也间接帮助了很多家庭在过去两三年时间完成了购房的计划。但是，在收入没有大幅上涨的情况下，同样家庭收入的供款能力已经大打折扣，这让许多人被迫留在原有的银行，无法转到另外的银行争取更优惠的条件。

2年前低息环境下银行评估利率大约为5.4%；假设家庭年收入$22万，贷款额可达$130万。而2023年6月评估利率已接近9%，同样的收入就只能申请$90万的贷款额度.

利率上涨，贷款支出直线飙升

另外，以$100万的贷款为例，2%的固定利率相应的每月供款额（本金+利息）约 $3,700。当银行浮动利率达到6%的时候，还款额则上升至$6,000。这意味着每月供款上升了$2,300, 对很多家庭来说都是不容小觑的额外支出。

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如果您对当前的贷款利率不满意，或者担心固定利率到期之后会导致贷款支出增大，那您可以随时与安德信信贷联系。我们会根据您的实际情况，综合考虑目前各个银行的利率产品，帮您制定符合您要求的贷款方案。

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4月澳洲央行没有继续加息，那之后是不是就不会再加了？

在家庭支出大幅放缓和国际金融市场动荡的影响下，澳洲央行自 2022 年 4 月以来首次维持现金利率不变。

货币政策的效果往往存在滞后性，之前连续10次的加息需要时间才能完全对经济发挥作用。4月份暂停加息除了让很多家庭和小企业主得以喘息，也让澳洲央行有更多时间评估迄今为止加息的影响和经济的前景。图片来源：澳洲央行 RBA

本月暂停加息主要有两个原因。首先，澳洲央行相信加息会影响家庭并导致他们削减支出。虽然一些家庭有大量储蓄，但许多家庭已经在承受加息所带来的财务压力了。其次，国际金融市场近期发生的“挤兑事件”，引发了银行业的动荡以及全球央行对未来利率的预算下调。

但欧美央行最近的持续加息，并未能明显抑制通胀，反而导致了经济增长的放缓。从总体上看，全球通胀正在放缓，但仍高于预期。而截止到2022年底，澳洲的通胀指数已经达到了近30年来的峰值7.8%。

尽管澳洲银行体系资本充足且流动性强，如果澳洲联储过早停止加息，可能会在不久的将来需要把利率提得更高来对抗通胀，从而对就业市场和家庭造成更长远的伤害。所以澳洲央行目前“按兵不动”，意在评估是否进一步加息的时间和幅度。

友情提醒

在此期间，有个别银行开始下调了部分浮动或固定利率，但目前看来，并不具备普遍性。相比2-3年前固定利率的产品，现在的浮动利率仍处在相对高位。因此，我们也敦促大家在固定利率到期前，尽早了解到期之后的实际浮动利率，看是否有调整改进的空间，着手准备调整贷款方案，以应对固定利息到期后，贷款成本大幅增加等问题。

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如果您的房屋贷款中有固定利率的产品，请您尽快与安德信信贷部门咨询，我们将为您比较不同贷款机构的利率与条件，为您量身定制适合您的贷款方案。

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为什么利息连续攀升，各种数据显示房价在跌，身边一直总有人买房，但我却感觉自己还是买不起！？

陆续加息、房市低迷却还被抢了心头好房，难道是别人有张良计，还是我没有过墙梯？

根据统计，相比 2022年4月利率最低的时候，单身人士平均的借贷能力已从$568k下滑到$425k。小编身边有几位90后的朋友，好不容易在大公司熬了几年成了资深员工，年薪也都有个小6位数了，这两年努力存下了作为首置房的两成首付，才发现薪资上调赶不上房价上涨。

Corelogic的数据显示，悉尼的公寓平均价已达$951,054，一般单身人士在悉尼能入手的只有不到50个区，其中包括内西区Berala和Campsie， 以及西南区Liverpool, Penrith和Glenfield等。外加上频繁加息连贷款额也被削减了，现在看来购买预算只能达到五十几万。

澳大利亚现金利率走向图（来源：RBA）

随着买家逐渐从年底假期中回归，悉尼的房地产市场通常在三、四月会收货一波秋季的销售业绩。当新冠疫情已渐成过去，各大高校纷纷强制恢复线下课程，大批留学生陆续返澳，各大首府城市的租房需求被推上了新高峰。租金的上涨，令这些家庭不禁考虑是否从租客转为房东。

过往数据显示因加息因素而导致的房市下滑时，首先受影响的是传统豪宅区。以悉尼为例，首先是东区以及北区，再者是西北和山区等中产家庭集中地区域。假设买家是在2年前的低息环境中贷款买房，现在以倍数增长的每月供款带来的贷款压力只能让他们低价抛售。一些有现金购买实力的买家，因为不太收到利率上调的影响，趁着一些备受还贷压力的业主们忍痛割爱的时候，反向操作力求“趁低吸纳”。

从去年四月第一次加息到现在，读者们应该不难发现，市场上的优质房源的确买少见少。这时候换位思考“如果我是业主，经过了9次加息并知道陆续还会再加，却还是坚决不卖房，那过一段时间之后我还有必要卖吗？”

“现金为王” 这道理想必大家都懂。但除了少数人是全款购房以外，许多成功的投资者们的起点也与常人无异。他们把握住入市的时机，在一个投资周期内以相对便宜的价格入手，随着时间推移带来物业的增值，通过房贷杠杆把净资产值套现再扩大投资。从最早的自住房，到加购投资房，逐渐建立自己的房地产投资组合。

结语

购房是一生中最大的财务支出之一，安德信信贷部有着多年的从业经验，可以在贷款购房的过程中随时给您提供专业意见和协助。

如您在买房、贷款或前期准备的过程中有任何疑问，欢迎与安德信信贷部联系。

自2019年9月中旬起，澳大利亚各大主要银行的住房贷款、个人贷款或指定透支的综合信用报告（CCR）正式上线。这也就意味着，在客户的信用报告上将会显示更详细的信息。
这些信息主要包括：

• 开立账户的金融机构
• 持有的账户类型，如个人贷款、房屋贷款以及信用卡等
• 账户日期：开立和关闭的日期
• 目前的账户负债及信用卡额度
• 账户还款历史，其中包括按时缴纳的还款和逾期14天以上的还款 

各大银行在审批贷款申请的时候，会参考综合信用报告上所提供的信息，以确定客户在其它金融机构的财务状况，例如：

• 没有在贷款申请中申明的信息
• 金额或者额度与申报不符‍

有关信息将直接导入银行系统，并对后期审批结果产生重要影响。我们建议大家适时咨询贷款经纪以及银行，对未来账务分流、日常账户使用做好筹划，避免不必要的疏忽而导致以后信用相关的申请受阻。