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【Mortgage Insights】With sweeping reforms, the NSW government accelerates the pace of building mid-to-low-income housing

【信贷视野】改革大刀阔斧,新州政府加快中低层住房建筑步伐


前言

在正式进入本周的话题之前,插播一条新闻:澳洲央行本周二的会议决定将现金利率维持在4.35%不变。

11月底,新州州政府宣布了一项大胆的改革提案,通过加速在通常不允许的地区建设更多样化的住宅(包括3到6层的公寓、城市别墅、联排屋和双拼别墅等),以解决拖累新州住房供应的规划问题。预计这将引发地方政府的激烈反应,但却广受行业欢迎。

改革提案主要包括允许:

  • 新南威尔士州所有 R2 低密度住宅区内的双重居住(同一地块上的 2 个独立住宅),例如复式公寓。
  • 位于大悉尼地区、亨特、中央海岸和伊拉瓦拉(六城地区)的 R2 低密度住宅区,靠近交通枢纽和市中心的排屋、联排别墅和 2 层公寓楼。
  • R3中密度区和适当就业区的交通枢纽和城镇中心附近的中层公寓楼。这意味着距离交通枢纽、商店和便利设施仅 10 分钟步行路程 (800m) 的住房将增多。

10 月,政府发现在密度审批方面存在重大差距,在 32 个地方环境规划 (LEP) 中,只有 2 个在 R2 分区下允许建造联排屋和 1至 2 层的小型公寓 – 仅占全悉尼 LEP 的 6%。

这种“中间缺失”意味着,面对日益严重的住房危机,低层密度被忽视了。

此外,悉尼 60% 的 R3 区域(适合多户住宅的区域)目前禁止任何多层住宅公寓。

*R2是由低密度住宅组成的土地区域,R3是由中密度住宅组成的土地区域。

政府将修订国家环境规划政策(SEPP)以确保改革的实施,同时鼓励地方政府将这些类型的住宅添加到自己的规划规则中。

目前,新州每个地方政府对于在不同区域内可建造的住宅种类,都有自己的规定。如果地方政府的规划规则符合或超出新州政府的新政策,则州政府的改革方案将不适用。

该提案将于近期开始公示,征求公众反馈。详情可关注nsw.gov.au。我们也会密切关注本次改革提案的进展,并在第一时间与大家分享最新消息。

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【Mortgage Insights】Sydney School District Homes: Education Demand Driving the Real Estate Market

【信贷视野】悉尼学区房:教育需求引领房地产市场

为购房亮起绿灯?


前言

本月8日,澳大利亚储备银行(RBA)董事会决定将现金利率上调25个基点至4.35%,旨在缓解经济中持续存在的通货膨胀压力,通过利率工具来控制通胀。然而,这种利率调整对不同借款人的影响因其个人财务实力、债务水平、资产状况、收入情况和年龄等因素而有显著差异。

澳大利亚当前面临着许多分歧现象,主要体现在年龄、财富和地理位置等方面。尤其在悉尼地区,拿铁线作为分界线,将不同学区划分开。该线北部有更多的公立学校。这种分割导致了教育资源的不均衡分布,也反映了澳大利亚教育系统中存在的层次差异,进而间接影响了学区房价的上涨。

(如图红线为悉尼的“拿铁线”,其划分了大悉尼阶级和经济隔离的两部分)

自疫情爆发以来,由于买家争相涌入优质学区,导致悉尼多个公立学区的房价上涨超过30%。例如,知名公立精英学校集中的地区,如Carlingford及其周边地区,以及St. Leonard’s周围地区,学校的优异成绩吸引了大量购房者,特别是许多华人购房者。

需要强调的是,这些精英学校的集中区域在一定程度上塑造了当地的房地产市场。家庭渴望将子女送入这些优质学校,因此愿意支付更高的房价以获取在这些学区内购房的机会。这种需求导致了该地区房价的稳步上涨,并且这一趋势在疫情期间更为显著,因为教育成为了家庭考虑的重要因素之一。

尽管其中一些地区的交通便利性可能不如其他悉尼火车周边的地区,但这并没有影响该区房价的上涨幅度。总体来说,悉尼地区的精英学校集中分布在特定区域,生活便利,配套设施相对齐全,因此在大批购房者有购买意向时,该区域房价仍然出现快速上涨的情况。

这种趋势表明了教育资源分配、学区房需求和房地产市场之间错综复杂的相互影响。
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【Mortgage Insights】Does the RBA’s Rate Halt Signal a Green Light for Homebuying?

【信贷视野】澳联储暂停加息是否为购房亮起绿灯?


客户提问

澳联储再度暂停加息,最佳的购房时机是否已经到来?

英联邦国家经济相对稳定,受到国内外投资者的关注。英国、加拿大、澳大利亚的主要城市拥有较高的人口密度和活跃的经济,通常是房地产市场的热点地区。

在加拿大,新建住房价格和租金水平比二手房销售价更为重要,因此当房价出现激增时,官方通胀指标往往会承受上升压力。同样,澳大利亚的房地产市场也存在类似的情况。随着人口的增加,对住房的需求日益旺盛,尤其是在一些主要城市,房价不断攀升,给家庭购房带来了巨大的压力。

与此同时,本月澳大利亚央行选择了保持现有利率稳定。但考虑到未来通胀的影响,部分也来自于房价,未来是否继续加息,央行仍有所保留。

市场参与者对利率的预期也对房地产市场产生直接影响。对于房价的走势,购房者和投资者常常会根据未来货币政策的预期来做出决策。加拿大房地产市场的经验也对澳大利亚市场产生了一定的启示。当加拿大央行宣布暂停加息时,许多人将其解读为降息的信号,导致更多的购房者涌入市场,推动了房价的再次飙升。购房者误读市场信号,反而给央行造成压力,增加未来重新加息的可能。

同时,市政规划、劳动力短缺以及日渐上涨的建筑成本都制约了房屋的供应。而此类问题早已超出了央行的职责范围。

结语

作为消费者,我们也应当保持冷静和理性。在房地产市场波动的背景下,我们应该审慎选择购房时机,并不盲目地跟风。在面对不确定性和挑战的时候,理性和稳健的态度是购房者和投资者的最佳选择。

【Mortgage Insights】Do I Really Not Qualify for Buying a House?

【信贷视野】难道我真的买不起房吗?


客户提问

为什么利息连续攀升,各种数据显示房价在跌,身边一直总有人买房,但我却感觉自己还是买不起!?

陆续加息、房市低迷却还被抢了心头好房,难道是别人有张良计,还是我没有过墙梯?

根据统计,相比 2022年4月利率最低的时候,单身人士平均的借贷能力已从$568k下滑到$425k。小编身边有几位90后的朋友,好不容易在大公司熬了几年成了资深员工,年薪也都有个小6位数了,这两年努力存下了作为首置房的两成首付,才发现薪资上调赶不上房价上涨。

Corelogic的数据显示,悉尼的公寓平均价已达$951,054,一般单身人士在悉尼能入手的只有不到50个区,其中包括内西区Berala和Campsie, 以及西南区Liverpool, Penrith和Glenfield等。外加上频繁加息连贷款额也被削减了,现在看来购买预算只能达到五十几万。

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澳大利亚现金利率走向图(来源:RBA)

随着买家逐渐从年底假期中回归,悉尼的房地产市场通常在三、四月会收货一波秋季的销售业绩。当新冠疫情已渐成过去,各大高校纷纷强制恢复线下课程,大批留学生陆续返澳,各大首府城市的租房需求被推上了新高峰。租金的上涨,令这些家庭不禁考虑是否从租客转为房东。

过往数据显示因加息因素而导致的房市下滑时,首先受影响的是传统豪宅区。以悉尼为例,首先是东区以及北区,再者是西北和山区等中产家庭集中地区域。假设买家是在2年前的低息环境中贷款买房,现在以倍数增长的每月供款带来的贷款压力只能让他们低价抛售。一些有现金购买实力的买家,因为不太收到利率上调的影响,趁着一些备受还贷压力的业主们忍痛割爱的时候,反向操作力求“趁低吸纳”。

从去年四月第一次加息到现在,读者们应该不难发现,市场上的优质房源的确买少见少。这时候换位思考“如果我是业主,经过了9次加息并知道陆续还会再加,却还是坚决不卖房,那过一段时间之后我还有必要卖吗?”

“现金为王” 这道理想必大家都懂。但除了少数人是全款购房以外,许多成功的投资者们的起点也与常人无异。他们把握住入市的时机,在一个投资周期内以相对便宜的价格入手,随着时间推移带来物业的增值,通过房贷杠杆把净资产值套现再扩大投资。从最早的自住房,到加购投资房,逐渐建立自己的房地产投资组合。

结语

购房是一生中最大的财务支出之一,安德信信贷部有着多年的从业经验,可以在贷款购房的过程中随时给您提供专业意见和协助。

如您在买房、贷款或前期准备的过程中有任何疑问,欢迎与安德信信贷部联系。

Comprehensive Credit Report Receives Major Upgrade in September 2019

2019年9月,“综合信用报告”大升级


自2019年9月中旬起,澳大利亚各大主要银行的住房贷款、个人贷款或指定透支的综合信用报告(CCR)正式上线。这也就意味着,在客户的信用报告上将会显示更详细的信息。
这些信息主要包括:

  • 开立账户的金融机构
  • 持有的账户类型,如个人贷款、房屋贷款以及信用卡等
  • 账户日期:开立和关闭的日期
  • 目前的账户负债及信用卡额度
  • 账户还款历史,其中包括按时缴纳的还款和逾期14天以上的还款 

各大银行在审批贷款申请的时候,会参考综合信用报告上所提供的信息,以确定客户在其它金融机构的财务状况,例如:

  • 没有在贷款申请中申明的信息
  • 金额或者额度与申报不符‍

有关信息将直接导入银行系统,并对后期审批结果产生重要影响。我们建议大家适时咨询贷款经纪以及银行,对未来账务分流、日常账户使用做好筹划,避免不必要的疏忽而导致以后信用相关的申请受阻。

Why target interest-only loans?

只还息房贷究竟怎么了?


澳大利亚审慎监理局(APRA)从2016年开始便致力于让信贷市场上只还利息(Interest Only)贷款的增速从40%减至30%。澳大利亚各大银行纷纷通过加息和降低贷款比例(LVR)等方式来进行“减速”。 新年伊始,APRA持续向贷款市场发放信息,强调只还利息贷款存在高风险。他们认为,只还利息的贷款虽然对于投资房贷款人而言具有一定的税务优惠(负扣税效应),但同时让清还债务本金变得更加困难。

银行采取更加谨慎态度

对于银行而言,除了限制新增的只还利息贷款之外,四大银行目前调整了只还利息贷款期限结束后的应对方式。 以往,只还利息贷款在期限结束后可以较为简单地申请延长时间。而现在,无论是延长还是从本息同还转为只还利息,银行都将其视为“与信用相关的关键事件(Credit Critical Event)”。无论是自住还是投资目的的房贷,都需要提交正式的申请,并且按各银行的合规要求提供所有收入、资产及负债相关的文件。 四大银行之一的澳新银行(ANZ)更是直接取消了子女通过父母以担保形式申请只还利息贷款的贷款申请。他们认为如果不调整这部分父母担保的贷款,许多首次置业者将形成惰性而更多地依赖“父母银行” (”Bank of Mum and Dad” ),对市场造成深远的影响。 总体来讲,银行都在传递一个很清晰的信息  — 我们需要顾客在合理时间范围以内尽快地偿还债务。 下面我们概括了本息同还贷款只还利息贷款实际产生的区别,并简要总结出只还利息贷款的优缺点。 点击 ↑查看大图

只还利息贷款的优缺点

  • 只还利息期间还款额度低
  • 如是投资物业,则可加大抵税效应
  • 通常适用于过桥或建筑贷款
缺点
  • 只还利息期间结束后还款额度变高造成不适应
  • 长远来讲总利息支出较大
  • 只还利息期间本金部分不减少
  • 利率更高
  • 增加获批难度(尤其是自住房)
如果您对上述内容还有疑问的话,可以随时与我们联系。