【信贷视野】“黑五血拼”热潮背后：通胀回落，降息在即？

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前言

近期，澳大利亚的通胀动态成为焦点，消费趋势和央行政策备受关注。黑色星期五的促销活动推动了消费增长，但总体零售数据表现平平。同时，核心通胀持续下降，市场对储备银行（RBA）降息的预期升温。

01黑五推动消费但零售增幅有限

2024年11月，受黑色星期五促销活动影响，零售额增长0.8%，但低于经济学家预期的1%。百货商店（+1.8%）和服装鞋类（+1.6%）表现突出，而食品零售及餐饮业也有所增长。

尽管促销活动促进了消费，消费者仍表现出谨慎态度。经济学家指出，通胀压力缓解和就业市场稳定提高了购买力，但消费复苏仍处于初期阶段。

02通胀走势：核心数据呈下降趋势

澳大利亚统计局数据显示，11月总体通胀率升至2.3%，高于10月的2.1%。然而，核心通胀（修正均值CPI）降至3.2%，显示基础价格压力逐步减弱。这得益于新住宅建设成本下降、电力和燃油价格回落等因素。

食品、烟酒和租金价格上涨是主要推动力，而部分水果蔬菜因种植条件改善而降价，进一步缓解通胀压力。尽管如此，核心通胀仍高于RBA目标区间（2%-3%），表明价格调整尚未完全到位。9 – 12月季度的通胀数据将在29/01/2025 公布。

03储备银行或将降息

随着通胀放缓，市场预期RBA可能在2025年2月会议上降息25个基点至4.10%。澳新银行（ANZ）预测全年将有两次降息，分别在2月和8月，最终现金利率降至3.85%。

不过，RBA保持谨慎态度，强调核心通胀仍需显著下降，且就业市场的紧张状况仍可能加剧通胀风险。

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尽管经济面临消费复苏缓慢和租赁市场紧张的挑战，但对房产投资者来说也蕴藏机遇。核心通胀下降让RBA或将在未来几个月降息，这将降低房贷成本，提升投资吸引力，而租赁市场的紧张状况可能进一步推动租金收益。投资者需关注政策和市场动态，抓住潜在机会的同时做好风险管理。

如果你需要更多专业建议，欢迎与安德信信贷团队联系！

【信贷视野】2025贷款趋势，房产投资者必看！

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前言

2025年，澳洲房产市场将受到多种因素的影响，其中利率是一个关键因素。利率的变化直接影响购房者的贷款能力和市场需求，但市场不仅受利率左右，人口增长、就业机会和政府政策等宏观经济因素也会发挥重要作用。以下是我们对2025年澳洲房产市场的分析，帮助您把握投资机会。

利率变化对购房和投资的影响

利率直接决定贷款成本，同时影响购房者的可负担能力和市场需求，是影响房价的关键因素。2025年利率的走势存在不同预测：

• 利率下降的可能性：

部分专家认为，为了刺激经济活动，2025年可能会降息。这将降低贷款成本，尤其有助于首次购房者和投资者入市，特别是在如布里斯班和阿德莱德等房价相对较低的城市。

• 利率持平或上升的可能性：

少部分专家认为，为控制通胀压力，利率可能会维持高位甚至进一步上升。这种情况下，贷款额度可能受到限制，购房者预算减少，市场需求减弱，从而使房价在部分区域趋于平稳或下降。这对投资者而言，可能是抓住低价入场机会的关键时机。

其他经济因素的影响

除了利率的直接影响，人口增长、就业机会和政府政策等其他经济因素也发挥着重要作用，但人口与就业的长期趋势对房产需求的支撑作用更为显著，而政府政策的效果相对短期且有限。

• 人口增长：

移民带动的持续人口增长将在墨尔本、悉尼等大城市及其周边地区持续推动住房需求，尤其是在住房供应紧张的区域。

• 就业机会和基础设施建设：

就业增长和基础设施的改善将吸引更多人迁入这些地区，从而提升当地房产需求。例如，布里斯班、霍巴特等新兴区域中心或地方城市，可能成为未来的房产投资热点。

• 政府政策：

尽管政府在住房可负担性、税收优惠和购房支持政策上有所努力，其对市场的刺激作用较为有限。尤其是在高利率环境下，政策利好虽然能一定程度缓解市场压力，但不足以扭转整体趋势，更可能集中惠及首次购房者和特定投资群体。

投资热点区域

2025年澳洲房产市场将继续展现区域性差异, 以下几个城市和区域特别值得关注：

• 布里斯班和阿德莱德：

这两个城市的房价相对较低，且经济增长与人口需求同步，是资金有限的投资者和首次购房者的理想选择。

• 墨尔本外郊和悉尼周边区域：

关注墨尔本外郊和悉尼周边区域的投资机会也很重要，这些地区因人口增长和基础设施发展，需求持续上涨。

新兴市场趋势

除此之外，这些新兴市场趋势也值得投资人们注意：

• 可持续融资：

许多贷款机构现在提供绿色住房贷款，针对能源高效的房屋提供奖励。

• 灵活的贷款结构：

可调利率抵押贷款和仅付利息贷款越来越受欢迎，为借款人提供更大的灵活性。

• 技术整合与数字化：

数字平台的应用不仅简化了贷款申请流程，还大幅提升了银行信息的透明度。此外，信用记录和银行记录系统的日益完善，使贷款审批过程更加迅速、高效和透明。

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总的来说，2025年澳洲房产市场将面临利率变化、人口增长和就业机会等多重因素的影响。投资者应灵活调整策略，关注高需求区域，利用政府政策带来的机会，确保投资回报。如果你正在考虑进入房产市场，欢迎与安德信信贷团队联系，我们会为您提供量身定制的专业建议！

Interest Rate Cuts Delayed: May Have to Wait Until Mid-2025

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【信贷视野】降息风向再变：或需等到2025年中期

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前言

上周五（11月15日），NAB将其对澳大利亚降息时机的预测从2025年2月调整至5月。这一变化引发了市场广泛关注，也与笔者自2023年中以来的预测一致。NAB的分析师Gareth Spence指出，RBA对近期劳动力市场数据的强劲表现愈加关注，认为这可能会影响降息时机。本文将从澳大利亚经济现状、国际形势和即将到来的大选三个方面，分析降息延迟的背后逻辑。

01 澳洲经济状况

公共部门就业支撑劳动力市场与工资增长
澳大利亚的劳动力市场表现出超出预期的韧性，特别是在公共部门就业增长的支撑下。劳动力市场的稳健状态使得RBA对潜在的通胀压力愈加关注。如果劳动力市场降温的速度较慢，且经济产能增长有限，通胀可能进一步攀升，从而影响货币政策的决策。综合就业数据与经济背景来看，2025年5月可能是更合适的降息时点。

02 美国大选的间接影响

特朗普当选后对美联储政策的影响美国大选结果也对澳大利亚的货币政策产生间接影响。虽然特朗普当选总统后曾呼吁降息，但美联储主席鲍威尔坚持审慎态度，认为在通胀没有明显下降的情况下无需急于降息。这意味着美联储的降息步伐可能比新政府预期的要缓慢，美元可能因此走强，从而影响澳大利亚的汇率、进出口以及资本流动。此类连锁反应将进一步影响澳大利亚的货币政策决策。

03 澳洲大选的影响

联邦大选及其影响
明年的联邦大选也可能对RBA的政策带来影响。大选之前，经济政策和利率决策通常会受到更多关注。RBA在做出货币政策调整时可能会更加谨慎，以确保政策在经济和政治层面上的平衡，避免产生不必要的市场波动。

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尽管全球多国已进入降息周期，但澳大利亚降息的时机主要取决于本国经济动态以及与中美经济的复杂联动关系，而非舆论影响。综合来看，劳动力市场的韧性、美国政策的不确定性以及澳洲大选的潜在影响，均支持了降息推迟的判断。未来，四大银行及其他机构的经济分析师可能会根据经济形势的演变，进一步调整他们的预测。
在此环境当中如何为来年计划，请随时联系安德信信贷团队。场环境。在应对房产市场动态变化时，如您有任何疑问，欢迎与安德信信贷团队联系，我们会为您提供量身定制的专业建议。多专业意见，欢迎与安德信信贷部联系。

【信贷视野】10月澳洲房市动态：悉尼与墨尔本房价小幅回落

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前言

根据CoreLogic发布的最新数据，澳洲全国房价指数（HVI）在10月小幅上涨0.3%，这是自2022年2月以来连续第21个月的增长。不过，市场明显出现了放缓迹象。这次的温和上涨主要得益于中型首府城市的支撑，尤其是珀斯的显著涨幅，部分抵消了悉尼、墨尔本等地的房价下滑。

各地区市场的表现

• 珀斯：房价在10月上涨1.4%，领涨全国，尽管增速相较此前有所减弱。
• 达尔文：房价下跌1.0%。
• 堪培拉、墨尔本、悉尼：分别下跌0.3%、0.2%和0.1%。

全国房价的年增长率也在放缓，从2月的高峰9.7%下降到10月的6.0%，显示市场热度逐步回落。

(一) 悉尼房价为何下跌

悉尼房价在10月下跌0.1%，这是自2023年1月以来的首次月度回落，跌幅主要集中在高端房产市场。过去三个月中，高端房价下滑了1.1%，本月单月下降0.6%。相比之下，悉尼的低端房产表现相对稳定，10月低端房屋和单元房价格均小幅上涨了0.5%。

CoreLogic研究主管Tim Lawless分析称，购房者贷款能力的下降和房价的高企使得购房压力增大，但这些因素也使得较便宜的房产对投资者和首次购房者更具吸引力，从而支撑了低端市场的价格表现。

(二)中型首府城市涨幅趋缓

虽然中型首府城市仍在引领房价上涨，但增速有所放缓。珀斯房价10月上涨1.4%，但与年初2月至6月间月均超2%的涨幅相比明显放缓。阿德莱德自3月以来每月房价涨幅超过1%，但10月的增幅仅为1.1%，创下6月以来最低。布里斯班房价上涨0.7%，为7月以来的最低涨幅。

(三)市场供应增加，成交量减少

随着房价涨幅放缓，市场挂牌房源数量有所增加，为买家提供了更多选择。数据显示，截至10月27日的四周内，全国首府城市挂牌库存较冬季结束时增长12.7%，其中珀斯增幅最高，为20.6%。悉尼和墨尔本的挂牌房源量比过去五年平均水平高出13%左右，缓解了购房紧迫感。

与此同时，成交量方面，今年成交量相比去年10月数据较低，但同样呈现出供需放缓的趋势。截至10月的三个月内，首府城市销售活动减少7.5%，同比下降1.6%。成交量的减少和挂牌量的增加共同导致了市场热度的下降。10月的拍卖清盘率普遍低于60%，私下交易的销售周期也有所拉长，特别是在挂牌量高于平均水平的城市。

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总体来看，澳大利亚的房地产市场正在逐渐降温，未来几个月买家和卖家将迎来一个更为平衡的市场环境。在应对房产市场动态变化时，如您有任何疑问，欢迎与安德信信贷团队联系，我们会为您提供量身定制的专业建议。多专业意见，欢迎与安德信信贷部联系。

【信贷视野】澳洲卖房利润创新高，投资机会持续升温

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前言

截至2024年6月，澳大利亚房地产市场的房屋销售利润达到了历史新高，中位数利润为28.5万澳元。根据CoreLogic最新发布的报告，约91,000笔房屋转售交易中，94.5%的交易实现了名义利润，总利润高达318亿澳元。这一数据不仅彰显了市场的蓬勃发展，也表明了投资者可以通过长期持有房地产实现显著的资产增值。

每年物业均增幅
根据CoreLogic的数据显示，自2015年9月至2024年6月，澳大利亚的整体房地产价值增长了56%。每年的平均增幅显示出市场的稳定增长潜力，尤其是在低利率政策和经济复苏的背景下。这样的趋势进一步吸引了众多购房者和投资者的注意。

住宅与公寓的比较
在不同类型的物业中，独立住宅（house）相较于公寓（apartment）通常更具盈利潜力。截至2024年6月，澳大利亚独立住宅的利润率达到了97.2%，而公寓的利润率仅为89.4%。此外，独立住宅的中位名义利润为34万澳元，而公寓的中位利润为18.5万澳元。这些数据显示，投资者在选择物业类型时应优先考虑独立住宅，以期获得更大的投资回报。

区域差异与市场增幅
CoreLogic的分析显示，区域市场与主要城市相比展现出了更强劲的增长。布里斯班的房屋销售创造了令人瞩目的99.1%的利润率，成为澳大利亚盈利率最高的市场，阿德莱德和珀斯则分别以98.7%和95.4%的盈利率位居其后。与此同时，悉尼和墨尔本的利润率相对较低，但房价的上涨尤为明显，主要得益于丰富的就业机会和优质的教育资源吸引了大量外地和海外购房者。这提示投资者在决策时要关注区域差异，以便优化其投资战略。

投资与持有的重要性
在当前市场环境下，投资者需认识到房地产投资的增值通常需要较长的持有期。尽管短期内市场表现强劲，但依然面临高利率和生活成本上涨的挑战。因此，在做出投资决策前，投资者必须认真评估自己的财务状况及持有能力。CoreLogic数据显示，房地产的中位持有期约为8.8年，这强调了在房地产投资中保持耐心和长期视野的重要性。

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总的来说，2024年澳大利亚房地产市场的强劲表现为卖房者创造了前所未有的机会，中位数利润的上升进一步吸引了投资者的目光。随着市场持续发展，卖房者的利润水平很可能继续攀升。对于投资者而言，依据核心数据和市场趋势做出明智的决策将变得愈发重

【信贷视野】降息对房产投资者的影响

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前言

美联储宣布降息50个基点，这让许多澳大利亚人猜测是否澳洲降息在望，但对于房产投资者来说，降息就意味着房产投资的好时机吗？

过去一年，虽然很多人期待着抵押贷款、个人贷款或信用卡债务利率的下调，但现实是，利率依然处于12年来的最高水平。9月18日，美联储四年来首次宣布大幅降息50个基点，这让澳大利亚的房贷持有者猜测，澳大利亚储备银行是否也会考虑。但澳大利亚储备银行（RBA）行长Michelle Bullock仍表示圣诞节前不太可能降息，即便许多经济学家预计最快今年11月会迎来第一轮降息。

那么，降息对投资者究竟意味着什么？现在是投资澳大利亚房地产的好时机吗？还是应该继续观望？让我们从正反两方面来分析降息对房地产投资的影响。

降息对房地产投资者的正面影响

1. 贷款成本降低降息通常会使抵押贷款利率下降，降低借贷成本。对于想要购买新房产或再融资的投资者来说，这将减少财务压力。
2. 房产需求上升随着借贷成本降低，更多人能够负担房贷，推高了房产需求。这也可能带动房价上涨，为投资者带来资本增值。
3. 租金回报提高利率下降后，投资者的还贷压力减少，租金净收益可能上升。这对依赖租金收入的投资者尤为有利。
4. 现金流改善降低的月供意味着投资者有更多现金可用于房产维护、翻新或其他投资项目。
5. 房产增值需求上升通常会推高房产价值，投资者有机会从中获得长期资本增值。

降息对房地产投资者的负面影响

1. 贷款成本降低更低的贷款利率吸引更多购房者和投资者涌入市场，增加了竞争。这使得找到具有良好性价比的房产更加困难。
2. 租赁需求可能减少虽然目前澳大利亚的租赁市场供不应求，但随着更多租户转向买房，租赁需求可能会有所下降。
3. 经济依赖性增强房地产市场的表现将更加依赖利率环境的变化。如果未来利率再次上升，市场可能会面临下行压力。
4. 贷款机构审批利率下降利率下降，贷款机构审批利率也相应下降，同样的收入将能获得相对更高的批贷额度，会进一步刺激老百姓承担更大的负债以及贷款百分比，导致整体负债率高筑。

投资者如何应对降息？

1. 选择优质投资型房产不论市场如何变化，优质的投资型房产总能保值，并在市场的各个阶段表现出色。在不确定时期，选择更安全稳定的投资能更好地抵御市场波动。
2. 关注优质地段地段是房产增值的关键因素。选择那些拥有良好基础设施、就业机会和便利设施的地区更具升值潜力。
3. 评估现金流在购入新房产前，投资者应仔细评估现金流，确保能覆盖贷款及其他支出以外仍有盈余，有抗风险能力。
4. 密切关注市场动向时刻跟踪市场趋势和经济变化，及时调整投资策略，以应对潜在风险和机遇。
5. 通过翻新提升房产价值对房产进行翻新，例如重新刷漆、更新厨房或浴室设施，可以提升其租金收入和市场价值，提高资产的整体收益。
6. 考虑延迟高杠杆投资有些人会通过套现对物业做升级装修甚至追加投资，利率以及市场不明朗的情况下，暂时推迟这类高杠杆投资操作可能更为明智。
7. 分散投资有条件的投资者可考虑分散投资到不同类型的物业（住宅、商业、工业），甚至是不同类型的资产包括股票、债券、综合性理财等。

结语

随着澳大利亚预计在2024年底或2025年初迎来降息，房地产投资者应提前做好准备。虽然市场需求下降的可能性不大，但资本增长放缓可能会出现在相对不那么优质的地段。那些能够在优质地段持有投资型房产的投资者，将在利率下调时获益，并有效规避资本增长放缓的风险。如您需要更多专业意见，欢迎与安德信信贷部联系。

【信贷视野】新州租赁法改革对投资者有什么影响呢？

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前言

新南威尔士州政府正在进行房屋租赁法改革，旨在禁止房东在没有合理理由的情况下驱逐租户。这一举措在保护租户权益方面迈出了一大步，但也引发了房地产投资者的强烈反应，担心这一改革可能导致投资信心下降，并进一步加剧本已紧张的租赁市场供应问题。

政府的目标

新南威尔士州州长克里斯·明斯（Chris Minns）表示，新的规定将使房东在租赁合同到期后，或在没有正当理由的情况下，无法随意终止租赁合同。这一规定旨在提供租户更大的稳定性和安全感。然而，投资者警告说，这一政策可能会导致房地产市场上的投资活动大幅减少，从而削减该州的租赁房源供应，并可能带来一系列负面经济影响。

允许的驱逐情况

根据新规定，房东仍然可以在特定情况下终止租约，例如租户拖欠租金或对房产造成损害。此外，如果房东计划出售房产或进行重大维修，租户也可以被合法驱逐，但此类房产在租客搬离后的四周内不得重新挂牌出租。

市场影响

投资者指出，这些变化可能会削弱他们对租赁市场的控制能力，并可能使得他们在管理房产时面临更多的挑战。特别是在当前租赁市场供应紧张的情况下，增加的法规可能会进一步限制可供出租的房源数量，从而导致租金上涨，增加租户的负担。

投资转移

此外，一些投资者表示，他们可能会考虑将投资转移到对房东更友好的州，如西澳大利亚州（WA）。这些州仍然允许在没有理由的情况下终止租约，这使得投资环境相对宽松，吸引了更多的投资者进入市场。

分析师观点

然而，市场分析师也指出，新规定可能不会对租赁市场的空置率产生显著影响。房东仍然可以在租约到期时或租户未能履行租赁义务时终止租约。因此，尽管新规可能使一些投资者更加谨慎，但未必会导致市场上大规模的租赁房源减少。

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总体而言，新南威尔士州政府的这一改革举措在保护租户权益方面具有积极意义，但同时也需要平衡房东的合法权益，以免对租赁市场造成不必要的冲击。如您需要更多专业意见，欢迎与安德信信贷部联系。

【信贷视野】如何提高房贷申请成功率

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前言

在房价高涨、利率上升和贷款规则收紧的情况下，获得房屋贷款变得越来越困难。然而，许多潜在借款人因自己的消费习惯而无意中阻碍了他们的贷款申请。不是所有家庭支出在贷款机构眼中都是平等的，了解他们的关注重点至关重要。
许多申请人往往期望财务隐私，因此不希望贷款机构会深入审查他们的个人消费。然而，贷款机构通常会参考一个名为家庭开支测量（Household Expenditure Measure, HEM）的基准工具，来评估某一收入和家庭规模的预期开支。任何高于这些基准的开支都会引起注意。
以下是一些可能阻碍房贷申请的开支消费。

先买后付

近年来，先买后付服务迅速增长，但它们可能带来不良影响。先买后付通常被视为经常性开支，会负面影响一个人的贷款能力。使用 BNPL 服务可能会记录在信用报告中，并影响你的信用评分。此外，澳大利亚审慎监管局（APRA）最近修订了其框架，将 BNPL 债务纳入债务收入比（DTI）的计算中。高 DTI 可能会减少你的房贷借款能力，甚至导致贷款被拒绝。

赌博

在线投注是贷款机构的一个大红旗。银行会深入调查这些支出，甚至多次小额消费也会引起注意。贷款机构希望确保借款人没有在非必要领域过度消费。

外出就餐

频繁外出就餐和其他昂贵的活动可能表明高成本的生活方式，影响储蓄能力。像外卖这样的服务虽然方便，但额外的费用会显著增加月度开支。

信用卡

即使你没有信用卡债务，信用卡仍然可能在房贷申请中起到重要作用。贷款机构将你的总信用额度视为潜在负债，因为你随时可能动用这部分额度。借款人可以通过减少信用卡额度或取消未使用的卡来提高借贷能力。

大额消费

经常性的大额消费，如奢侈品或度假，可能表明你不优先考虑储蓄或有高风险的财务行为。贷款机构希望看到你有能力负责地管理财务。

经常动用储蓄

拥有固定的储蓄并积累利息，会对您申请房屋贷款有利。但如果从储蓄中取出过多钱，贷款机构可能会认为你无法存钱和预算，从而质疑你按时还款的能力。

频繁大额ATM取款

有些人仍然喜欢使用现金，但在贷款机构眼中，这可能会让你的消费习惯难以追踪。贷款机构可能会质疑你的取款，但如果你有合理的解释，那么现金取款可能不会对你的申请产生负面影响。

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如果你正在考虑购房但担心一些最近的交易或消费习惯可能会对信用记录产生不良影响，请尽早与安德信信贷部门联系，我们可以帮助你进行合理规划，助您提高房贷申请成功率。

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