【信贷视野】不降息反而可能加息？

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客户提问

希望降低抵押贷款、个人贷款或信用卡债务利率的人都失望了，因为在六月中央银行将官方基准利率依旧维持在4.35%——这是12年来的最高水平。 
储备银行行长米歇尔·布洛克透露，储备银行董事会在近期会议中考虑过上调利率，而不是降息，这意味着借款人的住房贷款利率约为6.8%，对那些希望生活成本得到缓解的家庭来说无疑是一个新的打击。

为什么不降息？
通货膨胀，尤其是服务类通货膨胀（保险、租金、理发等），是储备银行不降息的原因，从长远来看，帮助困难的澳大利亚人的最好方法是降低通货膨胀。目前通货膨胀率约为3.6%，中央银行希望将其降至2%到3%的目标区间。维持高利率可以减缓经济增长并减轻价格压力，但也有可能过度打压经济，导致澳大利亚陷入衰退。储备银行表示，董事会的焦点是降低通胀，这将帮助大家理解利率的变化。

为什么通货膨胀率高？
通货膨胀率高是因为经济尚未充分降温。利率已经做了大部分工作，将通货膨胀率从8%降至3.6%。但即便失业率为4%，近12个月澳洲的国内生产力并没有提高。另一方面，联邦和州政府试图通过各种支出以保持经济稳定而缓慢地增长，但对通货膨胀也没有产生实质性的帮助。用经济学的语言来说，经济中仍然存在过剩需求。这意味着情况需要进一步恶化才能好转。

利率什么时候会下降？
利率短期内不会下降。许多认为利率现在应该下降的市场经济学家已经将预期时间推迟到今年年底或明年，联邦银行预计从11月开始降息，但警告这可能会根据数据变化。德勤经济研究合伙人史蒂芬·史密斯表示，在经济疲软且通胀下降的情况下，过度管理只会导致不必要的经济衰退。

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【信贷视野】澳大利亚移民与住房市场关系分析

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前言

近年来，随着澳大利亚海外移民数量的激增，住房市场受到了持续而显著的影响。
根据澳大利亚统计局（ABS）的报告，2022-2023财年内，澳大利亚人口增加了2.5%，即66万人。这一现象是由内部迁移（从澳大利亚一个地区到另一个地区的移动）和海外迁移（澳大利亚与其他国家之间的到达和离开）组合驱动的。

内部迁移的影响
除悉尼和墨尔本以外，迁移数量最高的是布里斯班的Chambers Flat – Logan Reserve地区。这个市场的租金在一年内显著上涨了9.6%，但仅略高于大布里斯班地区9.4%的年度租金增长。珀斯西北部的Alkimos – Eglinton是珀斯所有市场中总迁移量最高的地区。这主要由内部迁移（75%）组成，同时净海外迁移也有明显增加。Munno Para West – Angle Vale是这期间阿德莱德移民量最高的地区，在全国排名第30，其中大多数迁移（93%）是内部迁移。
其他热门迁移地也有类似的特征，这些变化主要由内部迁移解释。Box Hill – Nelson, Marsden Park – Shanes Park和Fraser Rise – Plumpton都是“城市扩张”的例子，位于悉尼和墨尔本的边缘，吸引了升级置业者和家庭购房者的新需求。然而，这些内部迁移量高的地区在同一时期内的租金或房价并没有特别大的上涨。这可能是因为这些地区的新住房供应决定了人口增长，而不是相反。

海外迁移的影响
对于那些因净海外迁移而出现最大迁移的前十个地区，情况则完全不同。这些地区包括Carlton, 墨尔本CBD北和墨尔本CBD 南。之前的研究指出，经历海外迁移快速涌入的地区在短期内对租赁市场影响最大。根据ABS的研究，截至2021年的五年中，约60%的新移民在澳大利亚租房，约65%的临时居民(非永久居民）是租房者。鉴于截至2023年9月的一年中，超过90%的净海外迁移到澳大利亚的是临时居民，因此最近到达的海外迁移租房比例可能比以往更高。

移民与住房市场的关系
综上所述，高迁移水平对住房市场可以产生多种影响，这可能取决于其他因素如供应和可负担性。在借贷能力有限的背景下，珀斯、阿德莱德和布里斯班边缘的可负担市场吸引了越来越多的内部迁移，逐渐成为热门迁移地，并带动了价值增长。然而，在一些与城市扩张相关的地区，尽管迁移量很高，房价并没有大幅上涨。在短期内，唯有净海外迁移与租金的变化具有一定的正相关关系。
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【信贷视野】澳洲贷款常见问题之转贷

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前言

在买房的时候，总是听别人说“Refinance”，究竟是什么意思呢? 有什么好处呢？

什么是Refinance?Refinance即“转贷”或“贷款重组”，指的是终止客户目前所在银行的物业贷款，并将按揭物业以及相应贷款转移到另一家新银行的行为。在转移过程中，通常会重新评估物业价值，有可能降低贷款占房屋价值比例（LVR），也可以调整贷款金额或贷款产品，有机会降低利率。

为什么要Refinance?

房产升值，把增长部分套现

由于贷款重组过程中银行通常会重新评估房屋价值，因此如果房产升值，银行通常会给贷款金额较高的借款人提供更加优惠的利率，这样利息成本也会降低。如果需要的话，也可以提高贷款额度，这样就可以拿出一部分现金用于其他用途。

寻求优惠利率

转贷可能带来更优惠的利率。一方面，如果借款人之前的固定利率即将到期转为浮动利率，在期限快结束时，借款人可以通过转贷寻求其他银行的优惠利率。其二，如果发现其他银行具有更优惠的利率，也可以选择转贷以节省利息成本。第三，把其他贷款如车贷、个人贷款等打包到房屋贷款中，通过更低的房贷来代替更贵的其他贷款，从而降低整体利息。

购买投资房

考虑购买投资房时，原有贷款所在银行的审批条件可能较为严格。因此，可以考虑转贷到其他银行以获得更高的贷款额度。

省钱妙招
转贷到新银行可能会产生一些额外费用，如提前中止贷款合同的罚金、政府放弃和贷款中止费用、新贷款的申请费用和房屋估价费等。只要这笔贷款是用于投资房的，申请新贷款和终止旧贷款过程中产生的费用都可以用来抵税。在贷款的前五年，投资者可以每年将这部分费用的20%用于抵税。如果投资者在五年内出售这笔房屋或对贷款进行再融资，剩余费用可以在出售或再融资的财年内进行税前抵扣。
另一方面，利用对冲账户也可以帮助借款人降低支付的利息。借款人可以将闲置资金存入对冲账户的存款账户中，以抵消贷款金额，从而降低支付的利息。

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【信贷视野】立省10w+的还贷加速攻略

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前言

提前还清房贷有多重好处，不仅可以减少利息支出，还能加快增加财产净值，让您摆脱债务负担，拥有更大的财务自由。

为了更快地偿还房屋贷款，有几个小的改变可以帮助您减少偿还贷款所需的时间，从而减少支付的利息。

01增加您的定期偿还金额

通过增加您的偿还金额，支付超过所需最低偿还额的金额将有助于逐步偿还您支付的本金贷款金额，也会减少您在贷款期限内支付的利息总额。

02增加偿还频率

一个很少被人知晓的窍门是将您的每月按揭付款改为每周或每两周一次。因为房贷是按天计算的，因此提高频率可以减少利息支出，相应贷款就能更早还完。

03利率

当您最初决定房屋贷款时，您需要选择是固定利率还是浮动利率，或两者的混合（称为分段贷款）。固定利率房屋贷款为您提供了还款稳定性，但也将您锁定在一段时间内。这意味着一旦和银行选择了固定利率，固定部分的贷款在期限内还款金额以及利息部分都不会发生变化-即使利率上涨。虽然固定利率让您能够锁定您的利率，但通常会对您可以做出的额外还款金额有限制。另一方面，拿到较为优质的房贷利率折扣，也可以帮您更轻松地还完贷款，具体攻略可参考我们之前的文章《【信贷视野】房贷利率“打折”，如何才能拿到最优折扣？》。

04善用对冲账户

您在对冲账户中保留的资金越多，您的贷款偿还速度越快。例如，如果您的房屋贷款为50万澳元，并且您在一个对冲账户中保留了2.5万澳元的储蓄，那么您只需要支付47.5万澳元的贷款利息，而不是50万澳元-因为2.5万澳元的冲账金额抵消了您贷款账户中的本金金额。

实施这些策略可以帮助您更快地偿还房屋贷款并节省利息，但同时也建议咨询专业人士，如贷款经纪人的建议，以根据您的财务状况和目标，确定哪些策略适合您，并帮助您选择更为优质的贷款产品。

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【信贷视野】房贷利率“打折”，如何才能拿到最优折扣？

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前言

如何才能轻松拥有低利率，速看这份房贷利率折扣攻略！

房屋贷款是众多购房者的必由之路。在申请房贷时，银行提供的折扣往往成为购房者关注的焦点之一。银行会根据客户的房贷申请额度以及其他相关因素，在原有的房贷利率基础上给予不同程度的优惠折扣，以降低实际的还款利率。银行在确定折扣时会考虑多种因素，包括贷款额度、贷款比例、贷款用途、贷款产品的选择、其他银行的折扣以及客户是否为现有客户等。\

01贷款额度

银行会将本次申请的贷款额度与申请人在该银行内已有的贷款额度相加，形成总的贷款额度。一般来说，贷款总额越高，所能获得的折扣也就越大。

02贷款比例

贷款比例越低，银行认为贷款的风险就越小，因此申请人在贷款比例较低时通常可以获得更大的折扣。

03贷款用途

银行在考虑贷款折扣时会关注贷款的用途，主要分为自住和投资两种。不同用途可能会影响银行对贷款的风险评估，进而影响到折扣的大小。

04贷款产品

固定利率产品相较于浮动利率产品具有更高的稳定性，因此银行通常会给予固定利率产品更低的折扣。申请人可以根据自己的偏好和风险承受能力选择适合的贷款产品。

05其他银行的折扣

银行会比较客户在其他银行所得到的折后房贷利率，并在合理范围内给与相同水平的利率，这也是银行竞争的一部分。

06是否为现有客户

银行通常会更愿意为现有客户提供更优惠的折扣，以维护和服务好他们。如果客户在该银行持有其他产品，如信用卡、各类保险或者养老金账户等，也会被纳入考虑范围，这有助于提升客户的整体价值。

综上所述，银行在确定房贷折扣时考虑了诸多因素，申请人可以通过了解这些因素并根据自己的情况进行合理选择，以获得最优惠的贷款条件。

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