【信贷视野】改革大刀阔斧，新州政府加快中低层住房建筑步伐

前言

在正式进入本周的话题之前，插播一条新闻：澳洲央行本周二的会议决定将现金利率维持在4.35%不变。

11月底，新州州政府宣布了一项大胆的改革提案，通过加速在通常不允许的地区建设更多样化的住宅（包括3到6层的公寓、城市别墅、联排屋和双拼别墅等），以解决拖累新州住房供应的规划问题。预计这将引发地方政府的激烈反应，但却广受行业欢迎。

改革提案主要包括允许：

• 新南威尔士州所有 R2 低密度住宅区内的双重居住（同一地块上的 2 个独立住宅），例如复式公寓。

• 位于大悉尼地区、亨特、中央海岸和伊拉瓦拉（六城地区）的 R2 低密度住宅区，靠近交通枢纽和市中心的排屋、联排别墅和 2 层公寓楼。

• R3中密度区和适当就业区的交通枢纽和城镇中心附近的中层公寓楼。这意味着距离交通枢纽、商店和便利设施仅 10 分钟步行路程 (800m) 的住房将增多。

10 月，政府发现在密度审批方面存在重大差距，在 32 个地方环境规划 (LEP) 中，只有 2 个在 R2 分区下允许建造联排屋和 1至 2 层的小型公寓 – 仅占全悉尼 LEP 的 6%。

这种“中间缺失”意味着，面对日益严重的住房危机，低层密度被忽视了。

此外，悉尼 60% 的 R3 区域（适合多户住宅的区域）目前禁止任何多层住宅公寓。

*R2是由低密度住宅组成的土地区域，R3是由中密度住宅组成的土地区域。

政府将修订国家环境规划政策（SEPP）以确保改革的实施，同时鼓励地方政府将这些类型的住宅添加到自己的规划规则中。

目前，新州每个地方政府对于在不同区域内可建造的住宅种类，都有自己的规定。如果地方政府的规划规则符合或超出新州政府的新政策，则州政府的改革方案将不适用。

该提案将于近期开始公示，征求公众反馈。详情可关注nsw.gov.au。我们也会密切关注本次改革提案的进展，并在第一时间与大家分享最新消息。

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【信贷视野】悉尼学区房：教育需求引领房地产市场

为购房亮起绿灯？

前言

本月8日，澳大利亚储备银行（RBA）董事会决定将现金利率上调25个基点至4.35％，旨在缓解经济中持续存在的通货膨胀压力，通过利率工具来控制通胀。然而，这种利率调整对不同借款人的影响因其个人财务实力、债务水平、资产状况、收入情况和年龄等因素而有显著差异。

澳大利亚当前面临着许多分歧现象，主要体现在年龄、财富和地理位置等方面。尤其在悉尼地区，拿铁线作为分界线，将不同学区划分开。该线北部有更多的公立学校。这种分割导致了教育资源的不均衡分布，也反映了澳大利亚教育系统中存在的层次差异，进而间接影响了学区房价的上涨。

（如图红线为悉尼的“拿铁线”，其划分了大悉尼阶级和经济隔离的两部分）

自疫情爆发以来，由于买家争相涌入优质学区，导致悉尼多个公立学区的房价上涨超过30%。例如，知名公立精英学校集中的地区，如Carlingford及其周边地区，以及St. Leonard’s周围地区，学校的优异成绩吸引了大量购房者，特别是许多华人购房者。

需要强调的是，这些精英学校的集中区域在一定程度上塑造了当地的房地产市场。家庭渴望将子女送入这些优质学校，因此愿意支付更高的房价以获取在这些学区内购房的机会。这种需求导致了该地区房价的稳步上涨，并且这一趋势在疫情期间更为显著，因为教育成为了家庭考虑的重要因素之一。

尽管其中一些地区的交通便利性可能不如其他悉尼火车周边的地区，但这并没有影响该区房价的上涨幅度。总体来说，悉尼地区的精英学校集中分布在特定区域，生活便利，配套设施相对齐全，因此在大批购房者有购买意向时，该区域房价仍然出现快速上涨的情况。

这种趋势表明了教育资源分配、学区房需求和房地产市场之间错综复杂的相互影响。
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【信贷视野】澳联储暂停加息是否为购房亮起绿灯？

客户提问

澳联储再度暂停加息，最佳的购房时机是否已经到来？

英联邦国家经济相对稳定，受到国内外投资者的关注。英国、加拿大、澳大利亚的主要城市拥有较高的人口密度和活跃的经济，通常是房地产市场的热点地区。

在加拿大，新建住房价格和租金水平比二手房销售价更为重要，因此当房价出现激增时，官方通胀指标往往会承受上升压力。同样，澳大利亚的房地产市场也存在类似的情况。随着人口的增加，对住房的需求日益旺盛，尤其是在一些主要城市，房价不断攀升，给家庭购房带来了巨大的压力。

与此同时，本月澳大利亚央行选择了保持现有利率稳定。但考虑到未来通胀的影响，部分也来自于房价，未来是否继续加息，央行仍有所保留。

市场参与者对利率的预期也对房地产市场产生直接影响。对于房价的走势，购房者和投资者常常会根据未来货币政策的预期来做出决策。加拿大房地产市场的经验也对澳大利亚市场产生了一定的启示。当加拿大央行宣布暂停加息时，许多人将其解读为降息的信号，导致更多的购房者涌入市场，推动了房价的再次飙升。购房者误读市场信号，反而给央行造成压力，增加未来重新加息的可能。

同时，市政规划、劳动力短缺以及日渐上涨的建筑成本都制约了房屋的供应。而此类问题早已超出了央行的职责范围。

结语

作为消费者，我们也应当保持冷静和理性。在房地产市场波动的背景下，我们应该审慎选择购房时机，并不盲目地跟风。在面对不确定性和挑战的时候，理性和稳健的态度是购房者和投资者的最佳选择。