【信贷视野】降息对房产投资者的影响

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前言

美联储宣布降息50个基点，这让许多澳大利亚人猜测是否澳洲降息在望，但对于房产投资者来说，降息就意味着房产投资的好时机吗？

过去一年，虽然很多人期待着抵押贷款、个人贷款或信用卡债务利率的下调，但现实是，利率依然处于12年来的最高水平。9月18日，美联储四年来首次宣布大幅降息50个基点，这让澳大利亚的房贷持有者猜测，澳大利亚储备银行是否也会考虑。但澳大利亚储备银行（RBA）行长Michelle Bullock仍表示圣诞节前不太可能降息，即便许多经济学家预计最快今年11月会迎来第一轮降息。

那么，降息对投资者究竟意味着什么？现在是投资澳大利亚房地产的好时机吗？还是应该继续观望？让我们从正反两方面来分析降息对房地产投资的影响。

降息对房地产投资者的正面影响

1. 贷款成本降低降息通常会使抵押贷款利率下降，降低借贷成本。对于想要购买新房产或再融资的投资者来说，这将减少财务压力。
2. 房产需求上升随着借贷成本降低，更多人能够负担房贷，推高了房产需求。这也可能带动房价上涨，为投资者带来资本增值。
3. 租金回报提高利率下降后，投资者的还贷压力减少，租金净收益可能上升。这对依赖租金收入的投资者尤为有利。
4. 现金流改善降低的月供意味着投资者有更多现金可用于房产维护、翻新或其他投资项目。
5. 房产增值需求上升通常会推高房产价值，投资者有机会从中获得长期资本增值。

降息对房地产投资者的负面影响

1. 贷款成本降低更低的贷款利率吸引更多购房者和投资者涌入市场，增加了竞争。这使得找到具有良好性价比的房产更加困难。
2. 租赁需求可能减少虽然目前澳大利亚的租赁市场供不应求，但随着更多租户转向买房，租赁需求可能会有所下降。
3. 经济依赖性增强房地产市场的表现将更加依赖利率环境的变化。如果未来利率再次上升，市场可能会面临下行压力。
4. 贷款机构审批利率下降利率下降，贷款机构审批利率也相应下降，同样的收入将能获得相对更高的批贷额度，会进一步刺激老百姓承担更大的负债以及贷款百分比，导致整体负债率高筑。

投资者如何应对降息？

1. 选择优质投资型房产不论市场如何变化，优质的投资型房产总能保值，并在市场的各个阶段表现出色。在不确定时期，选择更安全稳定的投资能更好地抵御市场波动。
2. 关注优质地段地段是房产增值的关键因素。选择那些拥有良好基础设施、就业机会和便利设施的地区更具升值潜力。
3. 评估现金流在购入新房产前，投资者应仔细评估现金流，确保能覆盖贷款及其他支出以外仍有盈余，有抗风险能力。
4. 密切关注市场动向时刻跟踪市场趋势和经济变化，及时调整投资策略，以应对潜在风险和机遇。
5. 通过翻新提升房产价值对房产进行翻新，例如重新刷漆、更新厨房或浴室设施，可以提升其租金收入和市场价值，提高资产的整体收益。
6. 考虑延迟高杠杆投资有些人会通过套现对物业做升级装修甚至追加投资，利率以及市场不明朗的情况下，暂时推迟这类高杠杆投资操作可能更为明智。
7. 分散投资有条件的投资者可考虑分散投资到不同类型的物业（住宅、商业、工业），甚至是不同类型的资产包括股票、债券、综合性理财等。

结语

随着澳大利亚预计在2024年底或2025年初迎来降息，房地产投资者应提前做好准备。虽然市场需求下降的可能性不大，但资本增长放缓可能会出现在相对不那么优质的地段。那些能够在优质地段持有投资型房产的投资者，将在利率下调时获益，并有效规避资本增长放缓的风险。如您需要更多专业意见，欢迎与安德信信贷部联系。

【信贷视野】新州租赁法改革对投资者有什么影响呢？

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前言

新南威尔士州政府正在进行房屋租赁法改革，旨在禁止房东在没有合理理由的情况下驱逐租户。这一举措在保护租户权益方面迈出了一大步，但也引发了房地产投资者的强烈反应，担心这一改革可能导致投资信心下降，并进一步加剧本已紧张的租赁市场供应问题。

政府的目标

新南威尔士州州长克里斯·明斯（Chris Minns）表示，新的规定将使房东在租赁合同到期后，或在没有正当理由的情况下，无法随意终止租赁合同。这一规定旨在提供租户更大的稳定性和安全感。然而，投资者警告说，这一政策可能会导致房地产市场上的投资活动大幅减少，从而削减该州的租赁房源供应，并可能带来一系列负面经济影响。

允许的驱逐情况

根据新规定，房东仍然可以在特定情况下终止租约，例如租户拖欠租金或对房产造成损害。此外，如果房东计划出售房产或进行重大维修，租户也可以被合法驱逐，但此类房产在租客搬离后的四周内不得重新挂牌出租。

市场影响

投资者指出，这些变化可能会削弱他们对租赁市场的控制能力，并可能使得他们在管理房产时面临更多的挑战。特别是在当前租赁市场供应紧张的情况下，增加的法规可能会进一步限制可供出租的房源数量，从而导致租金上涨，增加租户的负担。

投资转移

此外，一些投资者表示，他们可能会考虑将投资转移到对房东更友好的州，如西澳大利亚州（WA）。这些州仍然允许在没有理由的情况下终止租约，这使得投资环境相对宽松，吸引了更多的投资者进入市场。

分析师观点

然而，市场分析师也指出，新规定可能不会对租赁市场的空置率产生显著影响。房东仍然可以在租约到期时或租户未能履行租赁义务时终止租约。因此，尽管新规可能使一些投资者更加谨慎，但未必会导致市场上大规模的租赁房源减少。

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总体而言，新南威尔士州政府的这一改革举措在保护租户权益方面具有积极意义，但同时也需要平衡房东的合法权益，以免对租赁市场造成不必要的冲击。如您需要更多专业意见，欢迎与安德信信贷部联系。

【信贷视野】如何提高房贷申请成功率

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前言

在房价高涨、利率上升和贷款规则收紧的情况下，获得房屋贷款变得越来越困难。然而，许多潜在借款人因自己的消费习惯而无意中阻碍了他们的贷款申请。不是所有家庭支出在贷款机构眼中都是平等的，了解他们的关注重点至关重要。
许多申请人往往期望财务隐私，因此不希望贷款机构会深入审查他们的个人消费。然而，贷款机构通常会参考一个名为家庭开支测量（Household Expenditure Measure, HEM）的基准工具，来评估某一收入和家庭规模的预期开支。任何高于这些基准的开支都会引起注意。
以下是一些可能阻碍房贷申请的开支消费。

先买后付

近年来，先买后付服务迅速增长，但它们可能带来不良影响。先买后付通常被视为经常性开支，会负面影响一个人的贷款能力。使用 BNPL 服务可能会记录在信用报告中，并影响你的信用评分。此外，澳大利亚审慎监管局（APRA）最近修订了其框架，将 BNPL 债务纳入债务收入比（DTI）的计算中。高 DTI 可能会减少你的房贷借款能力，甚至导致贷款被拒绝。

赌博

在线投注是贷款机构的一个大红旗。银行会深入调查这些支出，甚至多次小额消费也会引起注意。贷款机构希望确保借款人没有在非必要领域过度消费。

外出就餐

频繁外出就餐和其他昂贵的活动可能表明高成本的生活方式，影响储蓄能力。像外卖这样的服务虽然方便，但额外的费用会显著增加月度开支。

信用卡

即使你没有信用卡债务，信用卡仍然可能在房贷申请中起到重要作用。贷款机构将你的总信用额度视为潜在负债，因为你随时可能动用这部分额度。借款人可以通过减少信用卡额度或取消未使用的卡来提高借贷能力。

大额消费

经常性的大额消费，如奢侈品或度假，可能表明你不优先考虑储蓄或有高风险的财务行为。贷款机构希望看到你有能力负责地管理财务。

经常动用储蓄

拥有固定的储蓄并积累利息，会对您申请房屋贷款有利。但如果从储蓄中取出过多钱，贷款机构可能会认为你无法存钱和预算，从而质疑你按时还款的能力。

频繁大额ATM取款

有些人仍然喜欢使用现金，但在贷款机构眼中，这可能会让你的消费习惯难以追踪。贷款机构可能会质疑你的取款，但如果你有合理的解释，那么现金取款可能不会对你的申请产生负面影响。

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如果你正在考虑购房但担心一些最近的交易或消费习惯可能会对信用记录产生不良影响，请尽早与安德信信贷部门联系，我们可以帮助你进行合理规划，助您提高房贷申请成功率。

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【信贷视野】六月季度CPI如预期上涨，但通胀有所回落

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前言

澳大利亚统计局（ABS）发布的最新消费者价格指数（CPI）数据显示，六月季度CPI上涨了1%，年涨幅为3.8%。这是自2022年2月以来的首次年涨幅上涨。

主要价格上涨

• 住房：1.1%
• 食品和非酒精饮料：1.2%
• 服装和鞋类：3.1%
• 酒精和烟草：1.5%

住房价格的季度增长主要受租金（2.0%）和自住业主购买的新住宅（1.1%）的推动。持续紧张的租赁市场和低空置率导致租金在本季度上涨2%。与此同时，由于劳动力和材料成本上涨推动了建设新住宅的成本本季度上涨了1.1%。
不利的种植条件也导致本季度水果和蔬菜价格上涨。水果和蔬菜的季度涨幅是自2016年以来最高的。
总体来说，商品和服务的年通胀率略高于第三季度。烟草、新住宅、汽车燃料和蔬果等商品价格上涨，持续对家庭生活造成负担。而租金和保险价格的上涨，也导致各服务业类别的通胀率持高。电价较上季度上升了2.0%，与12个月前相比上涨了6%。汽车燃料价格年涨幅为7.7%，高于三月季度的5.2%，反映了无铅和优质燃料价格的上涨。

意味着什么？

尽管季度通胀有所上升，但总体趋势表明年通胀率在缓慢下降。六月的年均通胀率为3.9%，低于上季度的4.0%，意味着通胀率回落。这是年均通胀率自2022年十二月季度的峰值6.8%以来，连续第六个季度下降。这将大幅削弱了在澳大利亚央行八月加息的可能性，暂时令市场和老百姓都松了一口气。

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【信贷视野】澳洲购房有哪些容易被忽略的成本？

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前言

在澳大利亚购房不仅仅是关于房价本身，还涉及到许多容易被忽略的费用，这些费用可能会对你的预算和财务计划造成重大影响。了解并有效计算这些费用是确保你购房顺利的关键之一。

1. 购房前检查报告费

其次，购房前的检查报告费用也是必不可少的。建议进行建筑和白蚁检查等报告，以确保房屋质量和安全。这些检查费用通常在几百到几千澳币之间，选择信誉良好的检查公司至关重要，以确保检查报告的准确性。

2. 法律费用

法律费用是另一个重要的方面，涵盖律师费用、过户费用和可能的海外投资审批委员会费用等。这些费用用于处理购房合同和法律程序，确保整个交易的合法性和有效性。

3. 银行或贷款费用

申请贷款时，还需要考虑银行或贷款费用，如贷款申请费、贷款注册费和房屋贷款保险等。这些费用的数额会根据你选择的贷款产品和银行而有所不同，因此建议仔细比较不同选项，以选择最合适的贷款方案。

4. 印花税

此外，印花税是购房过程中的重要成本之一，通常占房价的3%到5%。在澳大利亚，海外买家可能需要支付额外的附加印花税。在购房前需了解具体的印花税规定和费率，以避免不必要的财务压力。

5. 其他费用

除了以上费用，还有其他在购房时可能产生的诸如保险费用、市政费、水费、物业管理费、买家中介费和日常维护费用等。由于前房东通常会预缴一部分费用，但有一部分是属于买方负责的，因此在交割过程中会进行费用调整处理。虽然涉及金额相对较小，但也需引起注意，以确保购房预算的准确性。

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综上所述，购房前的充分准备和详细的预算计划是确保顺利购房的关键。如果有任何疑问或需要进一步咨询，请与安德信信贷部门联系。

【信贷视野】不降息反而可能加息？

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客户提问

希望降低抵押贷款、个人贷款或信用卡债务利率的人都失望了，因为在六月中央银行将官方基准利率依旧维持在4.35%——这是12年来的最高水平。 
储备银行行长米歇尔·布洛克透露，储备银行董事会在近期会议中考虑过上调利率，而不是降息，这意味着借款人的住房贷款利率约为6.8%，对那些希望生活成本得到缓解的家庭来说无疑是一个新的打击。

为什么不降息？
通货膨胀，尤其是服务类通货膨胀（保险、租金、理发等），是储备银行不降息的原因，从长远来看，帮助困难的澳大利亚人的最好方法是降低通货膨胀。目前通货膨胀率约为3.6%，中央银行希望将其降至2%到3%的目标区间。维持高利率可以减缓经济增长并减轻价格压力，但也有可能过度打压经济，导致澳大利亚陷入衰退。储备银行表示，董事会的焦点是降低通胀，这将帮助大家理解利率的变化。

为什么通货膨胀率高？
通货膨胀率高是因为经济尚未充分降温。利率已经做了大部分工作，将通货膨胀率从8%降至3.6%。但即便失业率为4%，近12个月澳洲的国内生产力并没有提高。另一方面，联邦和州政府试图通过各种支出以保持经济稳定而缓慢地增长，但对通货膨胀也没有产生实质性的帮助。用经济学的语言来说，经济中仍然存在过剩需求。这意味着情况需要进一步恶化才能好转。

利率什么时候会下降？
利率短期内不会下降。许多认为利率现在应该下降的市场经济学家已经将预期时间推迟到今年年底或明年，联邦银行预计从11月开始降息，但警告这可能会根据数据变化。德勤经济研究合伙人史蒂芬·史密斯表示，在经济疲软且通胀下降的情况下，过度管理只会导致不必要的经济衰退。

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【信贷视野】澳大利亚移民与住房市场关系分析

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前言

近年来，随着澳大利亚海外移民数量的激增，住房市场受到了持续而显著的影响。
根据澳大利亚统计局（ABS）的报告，2022-2023财年内，澳大利亚人口增加了2.5%，即66万人。这一现象是由内部迁移（从澳大利亚一个地区到另一个地区的移动）和海外迁移（澳大利亚与其他国家之间的到达和离开）组合驱动的。

内部迁移的影响
除悉尼和墨尔本以外，迁移数量最高的是布里斯班的Chambers Flat – Logan Reserve地区。这个市场的租金在一年内显著上涨了9.6%，但仅略高于大布里斯班地区9.4%的年度租金增长。珀斯西北部的Alkimos – Eglinton是珀斯所有市场中总迁移量最高的地区。这主要由内部迁移（75%）组成，同时净海外迁移也有明显增加。Munno Para West – Angle Vale是这期间阿德莱德移民量最高的地区，在全国排名第30，其中大多数迁移（93%）是内部迁移。
其他热门迁移地也有类似的特征，这些变化主要由内部迁移解释。Box Hill – Nelson, Marsden Park – Shanes Park和Fraser Rise – Plumpton都是“城市扩张”的例子，位于悉尼和墨尔本的边缘，吸引了升级置业者和家庭购房者的新需求。然而，这些内部迁移量高的地区在同一时期内的租金或房价并没有特别大的上涨。这可能是因为这些地区的新住房供应决定了人口增长，而不是相反。

海外迁移的影响
对于那些因净海外迁移而出现最大迁移的前十个地区，情况则完全不同。这些地区包括Carlton, 墨尔本CBD北和墨尔本CBD 南。之前的研究指出，经历海外迁移快速涌入的地区在短期内对租赁市场影响最大。根据ABS的研究，截至2021年的五年中，约60%的新移民在澳大利亚租房，约65%的临时居民(非永久居民）是租房者。鉴于截至2023年9月的一年中，超过90%的净海外迁移到澳大利亚的是临时居民，因此最近到达的海外迁移租房比例可能比以往更高。

移民与住房市场的关系
综上所述，高迁移水平对住房市场可以产生多种影响，这可能取决于其他因素如供应和可负担性。在借贷能力有限的背景下，珀斯、阿德莱德和布里斯班边缘的可负担市场吸引了越来越多的内部迁移，逐渐成为热门迁移地，并带动了价值增长。然而，在一些与城市扩张相关的地区，尽管迁移量很高，房价并没有大幅上涨。在短期内，唯有净海外迁移与租金的变化具有一定的正相关关系。
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