【信贷视野】澳洲贷款常见问题之转贷

前言

在买房的时候，总是听别人说“Refinance”，究竟是什么意思呢? 有什么好处呢？

什么是Refinance?Refinance即“转贷”或“贷款重组”，指的是终止客户目前所在银行的物业贷款，并将按揭物业以及相应贷款转移到另一家新银行的行为。在转移过程中，通常会重新评估物业价值，有可能降低贷款占房屋价值比例（LVR），也可以调整贷款金额或贷款产品，有机会降低利率。

为什么要Refinance?

房产升值，把增长部分套现

由于贷款重组过程中银行通常会重新评估房屋价值，因此如果房产升值，银行通常会给贷款金额较高的借款人提供更加优惠的利率，这样利息成本也会降低。如果需要的话，也可以提高贷款额度，这样就可以拿出一部分现金用于其他用途。

寻求优惠利率

转贷可能带来更优惠的利率。一方面，如果借款人之前的固定利率即将到期转为浮动利率，在期限快结束时，借款人可以通过转贷寻求其他银行的优惠利率。其二，如果发现其他银行具有更优惠的利率，也可以选择转贷以节省利息成本。第三，把其他贷款如车贷、个人贷款等打包到房屋贷款中，通过更低的房贷来代替更贵的其他贷款，从而降低整体利息。

购买投资房

考虑购买投资房时，原有贷款所在银行的审批条件可能较为严格。因此，可以考虑转贷到其他银行以获得更高的贷款额度。

省钱妙招
转贷到新银行可能会产生一些额外费用，如提前中止贷款合同的罚金、政府放弃和贷款中止费用、新贷款的申请费用和房屋估价费等。只要这笔贷款是用于投资房的，申请新贷款和终止旧贷款过程中产生的费用都可以用来抵税。在贷款的前五年，投资者可以每年将这部分费用的20%用于抵税。如果投资者在五年内出售这笔房屋或对贷款进行再融资，剩余费用可以在出售或再融资的财年内进行税前抵扣。
另一方面，利用对冲账户也可以帮助借款人降低支付的利息。借款人可以将闲置资金存入对冲账户的存款账户中，以抵消贷款金额，从而降低支付的利息。

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如您想进一步了解如何进行贷款重组并获得最优房贷利率，欢迎与安德信信贷部联系。

【信贷视野】立省10w+的还贷加速攻略

前言

提前还清房贷有多重好处，不仅可以减少利息支出，还能加快增加财产净值，让您摆脱债务负担，拥有更大的财务自由。

为了更快地偿还房屋贷款，有几个小的改变可以帮助您减少偿还贷款所需的时间，从而减少支付的利息。

01增加您的定期偿还金额

通过增加您的偿还金额，支付超过所需最低偿还额的金额将有助于逐步偿还您支付的本金贷款金额，也会减少您在贷款期限内支付的利息总额。

02增加偿还频率

一个很少被人知晓的窍门是将您的每月按揭付款改为每周或每两周一次。因为房贷是按天计算的，因此提高频率可以减少利息支出，相应贷款就能更早还完。

03利率

当您最初决定房屋贷款时，您需要选择是固定利率还是浮动利率，或两者的混合（称为分段贷款）。固定利率房屋贷款为您提供了还款稳定性，但也将您锁定在一段时间内。这意味着一旦和银行选择了固定利率，固定部分的贷款在期限内还款金额以及利息部分都不会发生变化-即使利率上涨。虽然固定利率让您能够锁定您的利率，但通常会对您可以做出的额外还款金额有限制。另一方面，拿到较为优质的房贷利率折扣，也可以帮您更轻松地还完贷款，具体攻略可参考我们之前的文章《【信贷视野】房贷利率“打折”，如何才能拿到最优折扣？》。

04善用对冲账户

您在对冲账户中保留的资金越多，您的贷款偿还速度越快。例如，如果您的房屋贷款为50万澳元，并且您在一个对冲账户中保留了2.5万澳元的储蓄，那么您只需要支付47.5万澳元的贷款利息，而不是50万澳元-因为2.5万澳元的冲账金额抵消了您贷款账户中的本金金额。

实施这些策略可以帮助您更快地偿还房屋贷款并节省利息，但同时也建议咨询专业人士，如贷款经纪人的建议，以根据您的财务状况和目标，确定哪些策略适合您，并帮助您选择更为优质的贷款产品。

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【信贷视野】房贷利率“打折”，如何才能拿到最优折扣？

前言

如何才能轻松拥有低利率，速看这份房贷利率折扣攻略！

房屋贷款是众多购房者的必由之路。在申请房贷时，银行提供的折扣往往成为购房者关注的焦点之一。银行会根据客户的房贷申请额度以及其他相关因素，在原有的房贷利率基础上给予不同程度的优惠折扣，以降低实际的还款利率。银行在确定折扣时会考虑多种因素，包括贷款额度、贷款比例、贷款用途、贷款产品的选择、其他银行的折扣以及客户是否为现有客户等。\

01贷款额度

银行会将本次申请的贷款额度与申请人在该银行内已有的贷款额度相加，形成总的贷款额度。一般来说，贷款总额越高，所能获得的折扣也就越大。

02贷款比例

贷款比例越低，银行认为贷款的风险就越小，因此申请人在贷款比例较低时通常可以获得更大的折扣。

03贷款用途

银行在考虑贷款折扣时会关注贷款的用途，主要分为自住和投资两种。不同用途可能会影响银行对贷款的风险评估，进而影响到折扣的大小。

04贷款产品

固定利率产品相较于浮动利率产品具有更高的稳定性，因此银行通常会给予固定利率产品更低的折扣。申请人可以根据自己的偏好和风险承受能力选择适合的贷款产品。

05其他银行的折扣

银行会比较客户在其他银行所得到的折后房贷利率，并在合理范围内给与相同水平的利率，这也是银行竞争的一部分。

06是否为现有客户

银行通常会更愿意为现有客户提供更优惠的折扣，以维护和服务好他们。如果客户在该银行持有其他产品，如信用卡、各类保险或者养老金账户等，也会被纳入考虑范围，这有助于提升客户的整体价值。

综上所述，银行在确定房贷折扣时考虑了诸多因素，申请人可以通过了解这些因素并根据自己的情况进行合理选择，以获得最优惠的贷款条件。

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【信贷视野】改革大刀阔斧，新州政府加快中低层住房建筑步伐

前言

在正式进入本周的话题之前，插播一条新闻：澳洲央行本周二的会议决定将现金利率维持在4.35%不变。

11月底，新州州政府宣布了一项大胆的改革提案，通过加速在通常不允许的地区建设更多样化的住宅（包括3到6层的公寓、城市别墅、联排屋和双拼别墅等），以解决拖累新州住房供应的规划问题。预计这将引发地方政府的激烈反应，但却广受行业欢迎。

改革提案主要包括允许：

• 新南威尔士州所有 R2 低密度住宅区内的双重居住（同一地块上的 2 个独立住宅），例如复式公寓。

• 位于大悉尼地区、亨特、中央海岸和伊拉瓦拉（六城地区）的 R2 低密度住宅区，靠近交通枢纽和市中心的排屋、联排别墅和 2 层公寓楼。

• R3中密度区和适当就业区的交通枢纽和城镇中心附近的中层公寓楼。这意味着距离交通枢纽、商店和便利设施仅 10 分钟步行路程 (800m) 的住房将增多。

10 月，政府发现在密度审批方面存在重大差距，在 32 个地方环境规划 (LEP) 中，只有 2 个在 R2 分区下允许建造联排屋和 1至 2 层的小型公寓 – 仅占全悉尼 LEP 的 6%。

这种“中间缺失”意味着，面对日益严重的住房危机，低层密度被忽视了。

此外，悉尼 60% 的 R3 区域（适合多户住宅的区域）目前禁止任何多层住宅公寓。

*R2是由低密度住宅组成的土地区域，R3是由中密度住宅组成的土地区域。

政府将修订国家环境规划政策（SEPP）以确保改革的实施，同时鼓励地方政府将这些类型的住宅添加到自己的规划规则中。

目前，新州每个地方政府对于在不同区域内可建造的住宅种类，都有自己的规定。如果地方政府的规划规则符合或超出新州政府的新政策，则州政府的改革方案将不适用。

该提案将于近期开始公示，征求公众反馈。详情可关注nsw.gov.au。我们也会密切关注本次改革提案的进展，并在第一时间与大家分享最新消息。

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【信贷视野】悉尼学区房：教育需求引领房地产市场

为购房亮起绿灯？

前言

本月8日，澳大利亚储备银行（RBA）董事会决定将现金利率上调25个基点至4.35％，旨在缓解经济中持续存在的通货膨胀压力，通过利率工具来控制通胀。然而，这种利率调整对不同借款人的影响因其个人财务实力、债务水平、资产状况、收入情况和年龄等因素而有显著差异。

澳大利亚当前面临着许多分歧现象，主要体现在年龄、财富和地理位置等方面。尤其在悉尼地区，拿铁线作为分界线，将不同学区划分开。该线北部有更多的公立学校。这种分割导致了教育资源的不均衡分布，也反映了澳大利亚教育系统中存在的层次差异，进而间接影响了学区房价的上涨。

（如图红线为悉尼的“拿铁线”，其划分了大悉尼阶级和经济隔离的两部分）

自疫情爆发以来，由于买家争相涌入优质学区，导致悉尼多个公立学区的房价上涨超过30%。例如，知名公立精英学校集中的地区，如Carlingford及其周边地区，以及St. Leonard’s周围地区，学校的优异成绩吸引了大量购房者，特别是许多华人购房者。

需要强调的是，这些精英学校的集中区域在一定程度上塑造了当地的房地产市场。家庭渴望将子女送入这些优质学校，因此愿意支付更高的房价以获取在这些学区内购房的机会。这种需求导致了该地区房价的稳步上涨，并且这一趋势在疫情期间更为显著，因为教育成为了家庭考虑的重要因素之一。

尽管其中一些地区的交通便利性可能不如其他悉尼火车周边的地区，但这并没有影响该区房价的上涨幅度。总体来说，悉尼地区的精英学校集中分布在特定区域，生活便利，配套设施相对齐全，因此在大批购房者有购买意向时，该区域房价仍然出现快速上涨的情况。

这种趋势表明了教育资源分配、学区房需求和房地产市场之间错综复杂的相互影响。
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