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【Mortgage Insights】Common Questions about Loan Transfers in Australia

【信贷视野】澳洲贷款常见问题之转贷


前言

在买房的时候,总是听别人说“Refinance”,究竟是什么意思呢? 有什么好处呢?

什么是Refinance?Refinance即“转贷”或“贷款重组”,指的是终止客户目前所在银行的物业贷款,并将按揭物业以及相应贷款转移到另一家新银行的行为。在转移过程中,通常会重新评估物业价值,有可能降低贷款占房屋价值比例(LVR),也可以调整贷款金额或贷款产品,有机会降低利率。

为什么要Refinance?

房产升值,把增长部分套现

由于贷款重组过程中银行通常会重新评估房屋价值,因此如果房产升值,银行通常会给贷款金额较高的借款人提供更加优惠的利率,这样利息成本也会降低。如果需要的话,也可以提高贷款额度,这样就可以拿出一部分现金用于其他用途。

寻求优惠利率

转贷可能带来更优惠的利率。一方面,如果借款人之前的固定利率即将到期转为浮动利率,在期限快结束时,借款人可以通过转贷寻求其他银行的优惠利率。其二,如果发现其他银行具有更优惠的利率,也可以选择转贷以节省利息成本。第三,把其他贷款如车贷、个人贷款等打包到房屋贷款中,通过更低的房贷来代替更贵的其他贷款,从而降低整体利息。

购买投资房

考虑购买投资房时,原有贷款所在银行的审批条件可能较为严格。因此,可以考虑转贷到其他银行以获得更高的贷款额度。

省钱妙招
转贷到新银行可能会产生一些额外费用,如提前中止贷款合同的罚金、政府放弃和贷款中止费用、新贷款的申请费用和房屋估价费等。只要这笔贷款是用于投资房的,申请新贷款和终止旧贷款过程中产生的费用都可以用来抵税。在贷款的前五年,投资者可以每年将这部分费用的20%用于抵税。如果投资者在五年内出售这笔房屋或对贷款进行再融资,剩余费用可以在出售或再融资的财年内进行税前抵扣。
另一方面,利用对冲账户也可以帮助借款人降低支付的利息。借款人可以将闲置资金存入对冲账户的存款账户中,以抵消贷款金额,从而降低支付的利息。

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如您想进一步了解如何进行贷款重组并获得最优房贷利率,欢迎与安德信信贷部联系。

【Taxation Spotlight】Explanation of New Energy Vehicle Employee Welfare Tax (FBT) Exemption

【税务热点】新能源汽车员工福利税(FBT)豁免详解


客户提问

我想要购买几台电动车给我的雇员使用,具体可以获得多少豁免额度呢?

澳大利亚政府于2022年底推出了对低排放和零排放的汽车员工福利税(FBT)豁免的政策,为企业主提供了一项有利的税收优惠。该政策允许他们向员工提供符合条件的新能源汽车,而无需支付员工福利税。这项政策的实施为企业主带来了一些值得注意的问题,以下是一些需要特别关注的要点:
符合豁免条件的车辆类型

符合豁免条件的车辆包括电动汽车、氢燃料电池汽车和插电式混合动力汽车。这些车辆在零售市场首次销售时,其价值必须低于节能汽车的豪车税起征点(目前为89,332澳元)。
混合动力电动汽车的限制

自2025年3月31日起,混合动力电动汽车将不再享有员工福利税的豁免,除非在此日期之前该车辆已满足豁免条件,并且已达成具有约束力的协议,允许在此日期之后继续私人使用该车辆。
仅适用于雇员

申请员工福利税豁免的车辆必须由雇主提供给雇员,包括通过工资牺牲安排(salary sacrifice arrangement)购买的车辆。合伙制的企业合伙人和个体经营者不被视为雇员,因此不适用于这些雇员享受的相关福利。

家庭充电桩费用不包含在内

员工福利税豁免覆盖注册、保险、维修或保养等相关费用,但不包括雇员家中的充电桩。如果雇主在雇员家中安装了家庭充电桩或支付相关费用,则这将被视为一项单独的附加福利。
电力成本计算

电力成本可以采用简化方法来计算需报告的附加福利金额,即公里数乘以ATO规定的每公里费率。如果不使用简化方法,则需要有一种可行的方法来分离和计算汽车的耗电量。

在享受员工福利税豁免的同时,企业仍需注意保存相关的记录,以确保合规。虽然新能源汽车的员工福利税豁免适用于企业,但在计算员工个人的需报告附加福利金额时,使用新能源汽车的福利仍然会被考虑在内。因此,企业主需要在税务申报中正确反映这些信息。

最后,对于企业主和雇主而言,了解这些注意事项和常见问题,将有助于更好地利用这项税收优惠政策,为企业和员工创造更多的价值。如想要更多了解员工福利税和其计算方式,可以查阅我们之前的文章《【税务热点】浅谈员工福利税(FBT)

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安德信提供为客户申报员工福利税的服务,另外我们税务团队可以同时按照客户的实际情况,提供税务规划服务,合理安排税务。

【Latest Policy】FIRB Application Fees Increased, Making Overseas Home Purchases Even More Difficult

【新政要闻】FIRB申请费上调,海外购房难上加难


客户提问

我没有澳洲身份,但想在澳洲投资房产,现在各种费用上调,还值得入手吗?

2024年2月7日,澳大利亚财政部长向众议院提交了提议修改现行外国投资框架的法案,以寻求在2024年7月1日或之后将外国投资者购买至少拥有一栋住宅的住宅用地权益时应付的外国投资审查委员会的申请费(FIRB)提高三倍。根据提案,例如一百万价格区间的费用将从14,100澳元涨至 42,300澳元。


谁需要申请FIRB

根据澳大利亚的外国投资框架,外籍人士在购买澳大利亚住宅类房地产之前,通常需要申请外国投资批准。申请购买住宅类房地产时,您需要填写一份住宅房地产申请表并支付申请费,每次申请均需缴费,费用金额取决于物业的价值。


住宅类房地产种类

  • 全新住宅/期房:是指从未被作为住宅出售,或者是在原有土地上产生多于原先建筑数量的房屋。注意买一个二手房推倒重建一套不算新房。
  • 二手住房:是指除商业物业之外,住宅用地上开发的非全新物业。如果您有长期的澳洲临时签证,例如188签证、工作签证或学生签证,那可以申请FIRB并购买一套二手房用作自住。注意要将该二手住房作为仅个人自住用途,不可出租该房产的任何部分。
  • 再开发用途物业:经过FIRB批准后,海外人士可以购买已建立的住宅进行重建,但要确保新建造的住宅数量比原有的数量多。注意这种现在很难获批。
  • 闲置住宅用地:海外人士可以购买闲置土地,有些需要在规定时间内完成土地上住宅物业的开发。注意,有些土地曾经是有盖过房子的,只是被推到了,土地闲置了几年,在这种土地上新建造房屋,不算新房。因为他没有产生增量住宅,需要占用临时居民购买二手房的名额。

值得注意的是,如果您的土地上有住宅,且在空置年内超过183天无人居住或未对外出租,您可能需要缴纳空置物业税,详情可见我们之前的文章《【新政要闻】海外人士空置物业税大幅上调,是否要及时止损?》。

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【Taxation Spotlight】Digital assets do not file tax returns, will the ATO know?

【税务热点】数字资产不报税,税局会知道吗?


客户提问

我购买了一些NFT想要进行交易,需要报税吗?

NFT是什么?

非同质化代币(NFT)是一种独特的数字资产,代表着虚拟和现实世界中各种物品的所有权或真实性证明。

NFT的影响不仅仅局限于艺术品领域;它们也成为一些元宇宙游戏中最快增长的一部分,通过拥有和交易游戏内资产增强了虚拟体验。随着NFT逐渐走向主流,围绕其税务的复杂性也日益显现。

NFT是否受澳大利亚税务局(ATO)征税?是的,澳大利亚税务局(ATO)现在已经对NFT的税务义务给出了具体指导。按照ATO的说法,“NFT的税收处理遵循与加密货币相同的原则。”这意味着NFT被视为资本利得税资产,因此以下活动可能会触发应税事件:

  • 以加密货币购买NFT
  • 将一个NFT换成另一个NFT,或可互换的加密货币
  • 将NFT作为礼物赠送
  • 将您的NFT存入只能合约也可能产生税务

您必须在纳税申报表上报告NFT交易的任何收益或损失。具体税率取决于您持有NFT的时间长短以及您的总税前收入。NFT的税率?

NFT的税率根据您的收入边际税率以及持有NFT的时间长短而变化。

  • 短期收益:如果您在出售或交换NFT之前持有NFT不到一年,那么任何梨人都被视为短期资本收益。这种收益按照您的边际税率征税
  • 长期收益:如果您持有NFT超过一年,您可能有资格享受50%的资本利得税减免

如何减少NFT税收?

以下是您可以在NFT交易中降低税收的方法:

  • 持有超过一年:在出售之前将NFT持有超过一年,以享受较低的长期资本利得税率
  • 销售实际:在您的收入较低的年份出售NFT,以便享受降低的税率
  • 利用损失抵消收益:利用较低价格出售NFT而产生的损失来抵消其他收益,降低您的总体税收
  • 使用法币购买:使用法币(如澳元)购买NFT,而不是使用升值的加密货币,可以避免即时征税
  • 捐赠给慈善机构:直接将NFT捐赠给合格的慈善机构可以避免资本利得税,并可能提供税收减免

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如果您对NFT税务申报有任何疑问,或需要税务代理的帮助,欢迎与安德信会计与税务团队联系。

【Mortgage Insights】A strategy to accelerate repayment and save over $100,000

【信贷视野】立省10w+的还贷加速攻略


前言

提前还清房贷有多重好处,不仅可以减少利息支出,还能加快增加财产净值,让您摆脱债务负担,拥有更大的财务自由。

为了更快地偿还房屋贷款,有几个小的改变可以帮助您减少偿还贷款所需的时间,从而减少支付的利息。

01增加您的定期偿还金额

通过增加您的偿还金额,支付超过所需最低偿还额的金额将有助于逐步偿还您支付的本金贷款金额,也会减少您在贷款期限内支付的利息总额。

02增加偿还频率

一个很少被人知晓的窍门是将您的每月按揭付款改为每周或每两周一次。因为房贷是按天计算的,因此提高频率可以减少利息支出,相应贷款就能更早还完。

03利率

当您最初决定房屋贷款时,您需要选择是固定利率还是浮动利率,或两者的混合(称为分段贷款)。固定利率房屋贷款为您提供了还款稳定性,但也将您锁定在一段时间内。这意味着一旦和银行选择了固定利率,固定部分的贷款在期限内还款金额以及利息部分都不会发生变化-即使利率上涨。虽然固定利率让您能够锁定您的利率,但通常会对您可以做出的额外还款金额有限制。另一方面,拿到较为优质的房贷利率折扣,也可以帮您更轻松地还完贷款,具体攻略可参考我们之前的文章《【信贷视野】房贷利率“打折”,如何才能拿到最优折扣?》。

04善用对冲账户

您在对冲账户中保留的资金越多,您的贷款偿还速度越快。例如,如果您的房屋贷款为50万澳元,并且您在一个对冲账户中保留了2.5万澳元的储蓄,那么您只需要支付47.5万澳元的贷款利息,而不是50万澳元-因为2.5万澳元的冲账金额抵消了您贷款账户中的本金金额。

实施这些策略可以帮助您更快地偿还房屋贷款并节省利息,但同时也建议咨询专业人士,如贷款经纪人的建议,以根据您的财务状况和目标,确定哪些策略适合您,并帮助您选择更为优质的贷款产品。

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如您想进一步了解如何获得最优房贷利率,并快速偿还贷款,欢迎与安德信信贷部联系。

【Taxation Spotlight】Can SMSF really guarantee a worry-free retirement?

【税务热点】自管养老金真的能保障晚年无忧吗?


前言

什么是SMSF?该怎么用?有什么好处?

自管养老金又称自营养老金(SMSF – Self Managed Superannuation Fund)是养老金的类型之一,也是一种特殊形式的信托结构。

在澳大利亚,每个人都需要投资养老金,这种制度让国家筹集养老金以支持民众退休后的生活品质,但许多人的困扰是,一些养老基金的表现不符合他们的期望,这导致许多人开始寻找替代方案,特别是考虑开设自己的SMSF,自主地进行投资决策。

相比传统养老金,自管养老金具有以下优势:

  1. 投资自主权:SMSF成员可自行决定如何投资他们的养老金,包括股票、债券、房地产等资产,而这种自主权可以根据成员的风险偏好和财务目标进行个性化的投资决策。
  2. 资产保护:SMSF的资产属于信托,不属于个人所有,这意味着在个人破产或债务问题时,养老金资产通常不受影响,提供了一定程度的资产保护。
  3. 税收优惠:SMSF本身税率较低,另可以享受澳大利亚政府提供的税收优惠,例如资本增值税(CGT)的减免。对于长期持有资产并取得收益的情况,SMSF可以享受更低的资本利得税税率。
  4. 维护成本固定:SMSF的维护成本相对固定,不受资产规模的影响,主要为会计师和理财师收取的相关服务费用。因此,养老金的金额越高,SMSF的维护成本就会变得更加经济。
  5. 继承规划:SMSF可以用于规划资产的继承,成员可以指定受益人,并在自己去世后继续为他们提供财务支持。
  6. 教育意义:参与SMSF可以增加对投资和财务管理的了解,有助于提高财务素养和理财技能。

然而,自管养老金也存在一些劣势。

  1. 养老金取现限制:受澳大利亚养老金制度限制,除了特定情况外,都必须等到退休阶段才能提取资金。
  2. 高额合规成本:每年需进行审计、报税、准备投资策略报告等,带来固定开销。
  3. 投资风险自负:自管养老金的投资决策完全由个人负责,存在一定风险。
  4. 缺乏政府支持:与其他养老金形式相比,政府对自管养老金的监管和保障较少。

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如果您对于SMSF感兴趣,或者您觉得自管养老金适合您的个人情况,我们建议先就您的个人财务、税务、资产情况,与安德信税务与会计团队进行细致地讨论后,再进行整体的架构分析。

【Taxation Spotlight】What is tax planning?

【税务热点】温馨提醒,24年第二季度BAS提交已截止


前言

2月16日,ATO发布了关于23年10-12月BAS将于2月28日,即昨日截止提交和缴费的提示。

什么是BAS?

对于一般的公司而言,最主要的申报项是商业活动报表(Business Activity Statement,简称BAS)。在您的企业获得澳大利亚商业编号 (ABN) 并登记商品与服务税 (GST) 后,ATO会在需要提交时自动向您发送BAS。

BAS主要包含以下信息:

  • GST
  • 随赚随缴 (PAYG) 分期税款
  • PAYG 预扣税款
  • 其他税款

而根据公司的实际情况和行业的不同,还可能会涉及到员工福利税(FBT)、酒类等价税(WET)和豪车税(LCT)等。

如何提交BAS?

申报形式主要有四种:在线申报、通过税务代理申报、邮件申报和电话申报。目前,企业一般选择在线申报或通过税务代理申报,而其中个体和个体经营者可以通过myGov使用online services提交报表,其他企业可选择通过在线服务进行提交(详见我们之前的文章《【新政要闻】所有企业注意,ATO新规需企业线上提名税务代理人》),或直接通过财务、会计或薪酬软件安全地在线提交。
提交截止时间

BAS申报频次有月度申报和季度申报两种。月度申报截止时间为次月21日,季度申报为2,4,7,10月的28日。但如果通过注册税务或BAS代理人为您填写和提交,您将可能获得额外4周的时间来提交和付款。如未按时提交申报或付款,将会收到未能按时提交(Failure to lodge)的罚款。

目前ATO加大了处罚的力度,如非特殊情况,ATO将不会批准减免。

小贴示:

BAS和相关准备材料需要保存5年。如果发现之前的BAS申报表填写错误了,可以在后续BAS做调整或者就之前的BAS申报做修正申报即可。此外, 2月5日起,燃油税抵扣(Fuel tax credit) 开始使用新的税率,需注意您申报的抵扣额度。如果您逾期提交和缴纳税款,您需支付更多的利息和罚款,目前逾期税款的利率为11.38%。

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【Mortgage Insights】How to Get the Best Discount on Mortgage Rates?

【信贷视野】房贷利率“打折”,如何才能拿到最优折扣?


前言

如何才能轻松拥有低利率,速看这份房贷利率折扣攻略!

房屋贷款是众多购房者的必由之路。在申请房贷时,银行提供的折扣往往成为购房者关注的焦点之一。银行会根据客户的房贷申请额度以及其他相关因素,在原有的房贷利率基础上给予不同程度的优惠折扣,以降低实际的还款利率。银行在确定折扣时会考虑多种因素,包括贷款额度、贷款比例、贷款用途、贷款产品的选择、其他银行的折扣以及客户是否为现有客户等。\

01贷款额度

银行会将本次申请的贷款额度与申请人在该银行内已有的贷款额度相加,形成总的贷款额度。一般来说,贷款总额越高,所能获得的折扣也就越大。

02贷款比例

贷款比例越低,银行认为贷款的风险就越小,因此申请人在贷款比例较低时通常可以获得更大的折扣。

03贷款用途

银行在考虑贷款折扣时会关注贷款的用途,主要分为自住和投资两种。不同用途可能会影响银行对贷款的风险评估,进而影响到折扣的大小。

04贷款产品

固定利率产品相较于浮动利率产品具有更高的稳定性,因此银行通常会给予固定利率产品更低的折扣。申请人可以根据自己的偏好和风险承受能力选择适合的贷款产品。

05其他银行的折扣

银行会比较客户在其他银行所得到的折后房贷利率,并在合理范围内给与相同水平的利率,这也是银行竞争的一部分。

06是否为现有客户

银行通常会更愿意为现有客户提供更优惠的折扣,以维护和服务好他们。如果客户在该银行持有其他产品,如信用卡、各类保险或者养老金账户等,也会被纳入考虑范围,这有助于提升客户的整体价值。

综上所述,银行在确定房贷折扣时考虑了诸多因素,申请人可以通过了解这些因素并根据自己的情况进行合理选择,以获得最优惠的贷款条件。

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【Taxation Spotlight】What is tax planning?

【税务热点】什么是税务规划?


客户提问

避税方法千千万,税务规划究竟应该怎么做呢?

在澳大利亚的税收环境中,税务规划和避税安排两者虽看似相近,却有着根本性的区别。随着国家税制改革的不断推进和监管系统逐渐完善,企业主们更迫切地需要在纷繁复杂的税收法规中进行精准的规划。

税务规划在澳大利亚的实践中强调合法合规,着眼于在法律允许的范围内,通过事前的合理、合情、合规安排,降低企业税负、递延纳税。与之相对,避税安排在这一背景下显得更为短期和激进,可能通过不合规手段达到短期偷税漏税的目的。

常见的税务规划策略

以下是一些基本的税务规划策略,这些策略可帮助个人和企业最大程度地合法减少负税:

  • 合理选择企业结构:不同的企业结构(如个体工商户、有限责任公司、合伙企业等)有不同的税收影响。选择适合自己业务模式和财务状况的企业结构,可以降低整体税负。
  • 有效利用税收抵免和减免:充分了解并合法利用政府提供的各类税收抵免和减免政策,如研发费用抵免、创业投资税收优惠等,以降低应缴税额。
  • 合理规划投资组合:对于个人投资者,选择合适的投资组合,采用长期持有、分散投资等策略,可以最小化资本收益税的影响。
  • 善用税收递延工具: 利用合法的税收递延工具,如个人退休账户(Superannuation)或企业内部的退休计划,可以将税收推迟到未来支付。
  • 妥善处理负债:对于企业,妥善处理债务结构,合理安排债务利息扣除,以减轻企业财务负担。

在法律允许的范围内进行合理的税务操作,保证企业税务系统的健康运转,是税务规划的初心和理念。企业主们在此应当有清醒的认知,选择专业的税务规划团队是至关重要的,这不仅能确保企业在税收方面得到全面的合规咨询和规划服务,还能避免不必要的法律风险。

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【Latest Policy】Can tax reform benefit “every” taxpayer?

【新政要闻】减税计划改革,能造福“每一位”纳税人吗?


客户提问

最近关于第三阶段减税的讨论沸沸扬扬,具体是什么呢?

澳大利亚政府近期宣布对第三阶段减税计划进行了修订,获得了内阁和工党议员的支持。据悉,这一修改旨在更好地满足经济变化和生活成本压力的需求,更关注中低收入者。修订后的计划涉及多个方面,包括税率变动和对高收入者减税额的调整。

新第三阶段个税减税方案

新第三阶段个税减税方案主要改变在于原本计划废除的37%个税税率将继续保留,但其它几档的个税税率及每一档的收入区间将会略作调整。


具体如下:

  1. 年收入1.82万澳元到4.5万澳元之间的税率从19%下调至16%。这项变动将为这一收入层级的人们带来明显的减税效益,有助于缓解生活成本压力;
  2. 原计划中年收入4.5万澳元至20万澳元的人将适用的30%税率也得到了修改,现在仅适用于年收入4.5万澳元至13.5万澳元的范围;
  3. 而原计划要废除的37%税级将重新生效,适用于年收入在13.5万到19万之间的人;
  4. 年收入20万澳元以上的人的减税额度也将减半,这一变化影响了不到五分之一的高收入纳税人。

支持中低收入者

工党对这一修订后的减税计划表示支持,并强调这一修改将使1100多万澳洲人获得更多的减税。以澳大利亚的平均工资73,000澳元为例,该项改革将会每年获得超过1,500澳元的减税。总理阿尔巴尼斯强调这一变动的关键是为了支持中低收入者,尤其是那些在生活成本压力下挣扎的中等收入者。

这一修订后的减税计划如获批后预计将于7月1日生效,为大多数劳动者提供更有利的减税方案,有望帮助人们更好地应对生活成本压力。此外,政府还考虑到国民健保征收费(Medicare Levy)的问题,提高了其收入起征点。这一调整意味着更多低收入者将不再需要缴纳2%的国民健保征收费,从而减轻了这一群体的负担。

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