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【信贷视野】不降息反而可能加息?

 


客户提问

希望降低抵押贷款、个人贷款或信用卡债务利率的人都失望了,因为在六月中央银行将官方基准利率依旧维持在4.35%——这是12年来的最高水平。 
储备银行行长米歇尔·布洛克透露,储备银行董事会在近期会议中考虑过上调利率,而不是降息,这意味着借款人的住房贷款利率约为6.8%,对那些希望生活成本得到缓解的家庭来说无疑是一个新的打击。


为什么不降息?
通货膨胀,尤其是服务类通货膨胀(保险、租金、理发等),是储备银行不降息的原因,从长远来看,帮助困难的澳大利亚人的最好方法是降低通货膨胀。目前通货膨胀率约为3.6%,中央银行希望将其降至2%到3%的目标区间。维持高利率可以减缓经济增长并减轻价格压力,但也有可能过度打压经济,导致澳大利亚陷入衰退。储备银行表示,董事会的焦点是降低通胀,这将帮助大家理解利率的变化。


为什么通货膨胀率高?
通货膨胀率高是因为经济尚未充分降温。利率已经做了大部分工作,将通货膨胀率从8%降至3.6%。但即便失业率为4%,近12个月澳洲的国内生产力并没有提高。另一方面,联邦和州政府试图通过各种支出以保持经济稳定而缓慢地增长,但对通货膨胀也没有产生实质性的帮助。用经济学的语言来说,经济中仍然存在过剩需求。这意味着情况需要进一步恶化才能好转。


利率什么时候会下降?
利率短期内不会下降。许多认为利率现在应该下降的市场经济学家已经将预期时间推迟到今年年底或明年,联邦银行预计从11月开始降息,但警告这可能会根据数据变化。德勤经济研究合伙人史蒂芬·史密斯表示,在经济疲软且通胀下降的情况下,过度管理只会导致不必要的经济衰退。

【税务热点】满足这些条件,奶奶房就可豁免资本利得税

前言

从2021年7月1日起,附带住房安排(俗称“奶奶房”)在创建、变更或终止时,将不再适用资本利得税(CGT)。

这对许多家庭来说是一个重大利好,因为这意味着他们在为老年人安排长期居住权时,不再需要担心该安排产生税务负担或问题。本文将详细介绍附带住房安排的具体内容及其所带来的资本利得税豁免。

什么是附带住房安排?

奶奶房安排,即附带住房安排,是一种书面协议,授予符合条件的人终身居住某处物业的权利。通常,这种安排发生在老年人与其成年子女之间,但也可以是其他亲属或朋友之间的协议(不一定是奶奶)。

资本利得税豁免的适用条件

要享受资本利得税豁免,附带住房安排必须满足以下条件:

  1. 物业的所有者必须是个人。
  2. 一个或多个符合条件的个人在该物业中享有附带住房权益。
  3. 物业的所有者和享有附带住房权益的个人之间必须签订书面且具有法律约束力的协议,并且该协议不得具有商业性质。

这种豁免仅适用于附带住房安排的创建、变更或终止。此外,享有附带住房权益的个人必须达到养老金年龄或由于残疾需要日常活动的协助。

附带住房安排的书面要求

为了获得CGT资本利得税豁免,附带住房安排必须满足以下条件:

  • 以书面形式存在。
  • 明确表明各方具有法律约束力的意图。
  • 不具有商业性质。

协议应包括以下内容:

  • 参与安排的各方,包括拥有物业所有权的个人。
  • 可以变更或终止安排的情形。
  • 安排变更或终止时的处理方式。

附带住房安排可以与任何一方达成,包括家庭成员或朋友。

案例:Sophia和Mateo的安排

Sophia和Mateo是养老金领取者,他们出售了自己的房子获得50万澳元,并将这笔50万澳元转给女儿Ava,以换取在Ava所拥有的单元中的终身居住权。为了保障他们的权益,Sophia和Mateo与Ava签订了一份附带住房安排。在安排的条款下,只有在特定情况下,款项才会被退还,例如因健康问题需要搬离或与Ava的关系破裂等。Sophia和Mateo出售房屋的资本收益或损失可以按照主要居所资本利得税豁免忽略不计,另外在附带住房安排的要求均已满足下,因此Ava在授予终身居住权时获得的50万澳元免缴资本利得税。

通过以上介绍,我们可以看到,附带住房安排在很多情况下都可以帮助家庭在为老年人安排长期居住时减轻资本利得税负担。这无疑是一个对家庭有利的税务政策,为更多人提供了经济上的支持和保障。

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如您想要了解更多关于奶奶房资本利得税豁免的信息或进行相关规划,欢迎与安德信会计与税务团队联系!

【税务热点】财年最后一个月,您超过养老金上限了吗?

前言

财年末将至,我能否进行养老金供款?

薪金牺牲(Salary Sacrifice)是中高收入人士很常见的一种节税策略,具体操作为雇员可以联系雇主在支付工资前选择将一部分薪金改为养老金供款到养老金账户中,按照优惠税率15%来计税。

养老金税前供款上限

从2022财年起, 一个财年中纳税人可享受优惠税率15%的养老金税前供款上限Concessional Contribution Cap为27,500 澳元。好消息是,2024年7月1日后,该额度提升到了$30,000澳元。当纳税人一个财年中收到的养老金供款超过该上限后,超过供款部分为超额税前供款养老金 Excess Concessional Contributions,即ECC,按照个人收入累计税率进行纳税,与正常工资收入需要缴纳一致,此外税局还会征收一定金额的滞纳金。

因此,在财年的最后一个月,中高收入人士通常会用来确认当下财年已经支付至养老金账户的所有税前供款(包括雇主法定应支付的养老金供款Super Guarantee和薪金牺牲下的供款)总额是否超过了上限,从而避免产生额外的税金。

需要补充的是,从2020财年起,之前五个财年没有使用完的养老金税前供款额度可以累计到后面的财年继续使用,但需要满足之前财年结束时养老金账户的余额少于50万澳元的先决条件。

Division 293 Tax

虽然ECC可以通过使用之前财年未使用完的额度来避免,但是还有一点需要额外考虑。从2017财年开始,当一个财年中纳税人的应税收入 (Taxable Income) ,加上雇主提供的福利收入 (Reportable Fringe Benefits) ,及加上ECC以外的养老金供款 (Reportable Super Contribution) 总额高于25万澳元时,会被征收额外的Division 293 Tax。

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如您想进一步了解如何充分利用您的养老金进行合理避税,安德信会计与税务部门将为您提供专业税务规划及定制服务!

【税务热点】信托纳税申报表出新版,7月1日后需注意

前言

有信托的朋友们请注意:信托纳税申报表新版有变更!

澳大利亚税务局(ATO)于4月12日更新了关于2023-24年度及以后的信托纳税申报变化的详细信息,作为信托管理现代化(全称Modernising trust administration systems,简称MTAS)项目的一部分。

税局表示,MTAS项目将对年度税务申报表进行更改,以简化受托人、受益人和其税务代理的申报。这些变化将于2024年7月1日开始,影响到2023-24年度及以后的申报。

申报表具体变化

据ATO发布的更新显示,这些变化将影响到2023-24年度及以后的信托纳税申报表,具体包括:

  • 修改受益人分配申报中的标签(申报表主表的一部分),以提高受益人详情的表述 
  • 引入一个新的附表(信托收入附表),更清楚显示所有相关信托受益人的类型明细,有助确保所有受益人类型的申报一致
  • 在税务代理平台递交服务中就信托税申报表添加新的数据验证,以加强数据的完整性。

对信托受托管理人的影响

信托受托管理人方面,从2024年7月1日起信托税申报表收益分配申报部分的标签将发生变化,包括添加4个资本利得税(CGT)标签在分配报表中,增强受托管理人更好通知受益人其资本利得的情况在其纳税申报表中计算资本利得税税负。

对信托受益人的影响

对于信托受益人,信托纳税申报表的变化会对受益人提交的2023-24年度的纳税申报表有所影响。

需要特别留意的是,新的信托收入附表(Trust Income Schedule)作为信托纳税申报表一部分,复制了分配表中的格式,让受益人或其代理准备纳税申报表时只需要复制信息。

  • 如果信托从受监控的第三方管理基金获得信托收入分配,这也应包含在新的信托收入附表中。
  • 如果受益人通过myTax提交申报,请留意有关信托收入报告的新提示。
  • 如果您通过税务代理提交申报,新的信托收入附表将集成到他们现有的申报软件中。

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如您对此次政策更新有任何疑虑,或需要协助完成信托纳税申报,安德信会计与税务部门将竭诚为您服务!

【信贷视野】澳大利亚移民与住房市场关系分析

 


前言

近年来,随着澳大利亚海外移民数量的激增,住房市场受到了持续而显著的影响。
根据澳大利亚统计局(ABS)的报告,2022-2023财年内,澳大利亚人口增加了2.5%,即66万人。这一现象是由内部迁移(从澳大利亚一个地区到另一个地区的移动)和海外迁移(澳大利亚与其他国家之间的到达和离开)组合驱动的。


内部迁移的影响
除悉尼和墨尔本以外,迁移数量最高的是布里斯班的Chambers Flat – Logan Reserve地区。这个市场的租金在一年内显著上涨了9.6%,但仅略高于大布里斯班地区9.4%的年度租金增长。珀斯西北部的Alkimos – Eglinton是珀斯所有市场中总迁移量最高的地区。这主要由内部迁移(75%)组成,同时净海外迁移也有明显增加。Munno Para West – Angle Vale是这期间阿德莱德移民量最高的地区,在全国排名第30,其中大多数迁移(93%)是内部迁移。
其他热门迁移地也有类似的特征,这些变化主要由内部迁移解释。Box Hill – Nelson, Marsden Park – Shanes Park和Fraser Rise – Plumpton都是“城市扩张”的例子,位于悉尼和墨尔本的边缘,吸引了升级置业者和家庭购房者的新需求。然而,这些内部迁移量高的地区在同一时期内的租金或房价并没有特别大的上涨。这可能是因为这些地区的新住房供应决定了人口增长,而不是相反。


海外迁移的影响
对于那些因净海外迁移而出现最大迁移的前十个地区,情况则完全不同。这些地区包括Carlton, 墨尔本CBD北和墨尔本CBD 南。之前的研究指出,经历海外迁移快速涌入的地区在短期内对租赁市场影响最大。根据ABS的研究,截至2021年的五年中,约60%的新移民在澳大利亚租房,约65%的临时居民(非永久居民)是租房者。鉴于截至2023年9月的一年中,超过90%的净海外迁移到澳大利亚的是临时居民,因此最近到达的海外迁移租房比例可能比以往更高。

移民与住房市场的关系
综上所述,高迁移水平对住房市场可以产生多种影响,这可能取决于其他因素如供应和可负担性。在借贷能力有限的背景下,珀斯、阿德莱德和布里斯班边缘的可负担市场吸引了越来越多的内部迁移,逐渐成为热门迁移地,并带动了价值增长。然而,在一些与城市扩张相关的地区,尽管迁移量很高,房价并没有大幅上涨。在短期内,唯有净海外迁移与租金的变化具有一定的正相关关系。


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【税务热点】家庭信托如何保护资产?

客户提问

设立家庭信托可以永保个人资产不受婚姻状态变化的影响吗?

什么是家庭信托
在解释什么是家庭信托 (Family trust) 前,我们首先需要了解什么是信托 (Trust)。信托是指个人或公司受托人(Trustee)根据信托契书(Trust deed)的规定,为受益人(Beneficiaries)管理和投资信托名下的资产而建立的法律关系。而家庭信托就是一种全权委托信托,旨在持有家族的财富和资产,通常在澳大利亚被广泛用作家族企业结构的重要组成部分。
在家族信托中,受益人通常是同一家族的成员或他们的公司和信托,而家族控制的公司则担任受托人/公司。受托人拥有广泛的自由裁量权,包括对信托收入分配给不同受益人的自由裁量权。
家庭信托的优点
01

  • 税务筹划

信托收益的合理分配,尤其是受益人比较多的情况下,可以有效降低整体税负。家族信托持有超过12个月的资产,分配给个人税务居民受益人可以享受50%资本利得减免,减少了税款总额。受益人不仅限于是自然人(澳大利亚税务居民或非澳大利亚税务居民),也可以是他们的关联公司及信托。

  • 保护资产

家庭信托结构可以保护家庭财富免受债权人及其他第三方的侵害。家庭信托持有的资产不属于受益人的个人财产,因此债权人无法冻结或强制变卖这些资产,即使受益人本人破产。然而,需要注意的是,在婚姻关系发生变化之前将个人资产全部转移并不一定能够完全保护相关资产。

  • 传递家族企业

家庭信托的优势在于,生意本身不属于任何个人,而是属于信托,拥有权不受死亡或其他个人情况而改变。因此,接班人接受经营并不会产生任何资产上的转移,也不会产生资本利得税问题。


02
家庭信托的缺点

  • 亏损不能分配

信托无法将税务亏损分配给受益人。如果产生亏损,该亏损只可以结转至将来财政年度抵消将来收益,不能抵消受益人当年的应税收入。

  • 收益每年结算及分配

信托本身不会因为盈利而缴纳所得税,但前提是信托的收益在相应财年中全部分配给了受益人,不可以留至下一个财政年度再作分配纳税。

  • 不能享受部分只限于自然人的优惠

澳大利亚人常用的负扣税税务筹划,通过投资房每年的亏损去抵消个人收入,(由于如上所述信托亏损不能分配)只适用于个人名义下的投资房亏损。另外,家庭信托一般不能享受以下优惠:

  • 印花税首次置业补贴优惠和减免
  • 年度土地税的自住房豁免和免税额
  • 资本利得税自住房豁免优惠

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家庭信托有利有弊,什么资产适合放在信托,什么资产适合放在个人名下,应先了解家庭信托的优缺点,建议跟安德信税务筹划师咨询及讨论后,再做出决定。

【信贷视野】澳洲贷款常见问题之转贷

 


前言

在买房的时候,总是听别人说“Refinance”,究竟是什么意思呢? 有什么好处呢?

什么是Refinance?Refinance即“转贷”或“贷款重组”,指的是终止客户目前所在银行的物业贷款,并将按揭物业以及相应贷款转移到另一家新银行的行为。在转移过程中,通常会重新评估物业价值,有可能降低贷款占房屋价值比例(LVR),也可以调整贷款金额或贷款产品,有机会降低利率。

为什么要Refinance?

房产升值,把增长部分套现

由于贷款重组过程中银行通常会重新评估房屋价值,因此如果房产升值,银行通常会给贷款金额较高的借款人提供更加优惠的利率,这样利息成本也会降低。如果需要的话,也可以提高贷款额度,这样就可以拿出一部分现金用于其他用途。

寻求优惠利率

转贷可能带来更优惠的利率。一方面,如果借款人之前的固定利率即将到期转为浮动利率,在期限快结束时,借款人可以通过转贷寻求其他银行的优惠利率。其二,如果发现其他银行具有更优惠的利率,也可以选择转贷以节省利息成本。第三,把其他贷款如车贷、个人贷款等打包到房屋贷款中,通过更低的房贷来代替更贵的其他贷款,从而降低整体利息。

购买投资房

考虑购买投资房时,原有贷款所在银行的审批条件可能较为严格。因此,可以考虑转贷到其他银行以获得更高的贷款额度。

省钱妙招
转贷到新银行可能会产生一些额外费用,如提前中止贷款合同的罚金、政府放弃和贷款中止费用、新贷款的申请费用和房屋估价费等。只要这笔贷款是用于投资房的,申请新贷款和终止旧贷款过程中产生的费用都可以用来抵税。在贷款的前五年,投资者可以每年将这部分费用的20%用于抵税。如果投资者在五年内出售这笔房屋或对贷款进行再融资,剩余费用可以在出售或再融资的财年内进行税前抵扣。
另一方面,利用对冲账户也可以帮助借款人降低支付的利息。借款人可以将闲置资金存入对冲账户的存款账户中,以抵消贷款金额,从而降低支付的利息。

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【税务热点】新能源汽车员工福利税(FBT)豁免详解

客户提问

我想要购买几台电动车给我的雇员使用,具体可以获得多少豁免额度呢?

澳大利亚政府于2022年底推出了对低排放和零排放的汽车员工福利税(FBT)豁免的政策,为企业主提供了一项有利的税收优惠。该政策允许他们向员工提供符合条件的新能源汽车,而无需支付员工福利税。这项政策的实施为企业主带来了一些值得注意的问题,以下是一些需要特别关注的要点:
符合豁免条件的车辆类型

符合豁免条件的车辆包括电动汽车、氢燃料电池汽车和插电式混合动力汽车。这些车辆在零售市场首次销售时,其价值必须低于节能汽车的豪车税起征点(目前为89,332澳元)。
混合动力电动汽车的限制

自2025年3月31日起,混合动力电动汽车将不再享有员工福利税的豁免,除非在此日期之前该车辆已满足豁免条件,并且已达成具有约束力的协议,允许在此日期之后继续私人使用该车辆。
仅适用于雇员

申请员工福利税豁免的车辆必须由雇主提供给雇员,包括通过工资牺牲安排(salary sacrifice arrangement)购买的车辆。合伙制的企业合伙人和个体经营者不被视为雇员,因此不适用于这些雇员享受的相关福利。

家庭充电桩费用不包含在内

员工福利税豁免覆盖注册、保险、维修或保养等相关费用,但不包括雇员家中的充电桩。如果雇主在雇员家中安装了家庭充电桩或支付相关费用,则这将被视为一项单独的附加福利。
电力成本计算

电力成本可以采用简化方法来计算需报告的附加福利金额,即公里数乘以ATO规定的每公里费率。如果不使用简化方法,则需要有一种可行的方法来分离和计算汽车的耗电量。

在享受员工福利税豁免的同时,企业仍需注意保存相关的记录,以确保合规。虽然新能源汽车的员工福利税豁免适用于企业,但在计算员工个人的需报告附加福利金额时,使用新能源汽车的福利仍然会被考虑在内。因此,企业主需要在税务申报中正确反映这些信息。

最后,对于企业主和雇主而言,了解这些注意事项和常见问题,将有助于更好地利用这项税收优惠政策,为企业和员工创造更多的价值。如想要更多了解员工福利税和其计算方式,可以查阅我们之前的文章《【税务热点】浅谈员工福利税(FBT)

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安德信提供为客户申报员工福利税的服务,另外我们税务团队可以同时按照客户的实际情况,提供税务规划服务,合理安排税务。

【税务热点】数字资产不报税,税局会知道吗?

客户提问

我购买了一些NFT想要进行交易,需要报税吗?

NFT是什么?

非同质化代币(NFT)是一种独特的数字资产,代表着虚拟和现实世界中各种物品的所有权或真实性证明。

NFT的影响不仅仅局限于艺术品领域;它们也成为一些元宇宙游戏中最快增长的一部分,通过拥有和交易游戏内资产增强了虚拟体验。随着NFT逐渐走向主流,围绕其税务的复杂性也日益显现。

NFT是否受澳大利亚税务局(ATO)征税?是的,澳大利亚税务局(ATO)现在已经对NFT的税务义务给出了具体指导。按照ATO的说法,“NFT的税收处理遵循与加密货币相同的原则。”这意味着NFT被视为资本利得税资产,因此以下活动可能会触发应税事件:

  • 以加密货币购买NFT
  • 将一个NFT换成另一个NFT,或可互换的加密货币
  • 将NFT作为礼物赠送
  • 将您的NFT存入只能合约也可能产生税务

您必须在纳税申报表上报告NFT交易的任何收益或损失。具体税率取决于您持有NFT的时间长短以及您的总税前收入。

NFT的税率?

NFT的税率根据您的收入边际税率以及持有NFT的时间长短而变化。

  • 短期收益:如果您在出售或交换NFT之前持有NFT不到一年,那么任何梨人都被视为短期资本收益。这种收益按照您的边际税率征税
  • 长期收益:如果您持有NFT超过一年,您可能有资格享受50%的资本利得税减免

如何减少NFT税收?

以下是您可以在NFT交易中降低税收的方法:

  • 持有超过一年:在出售之前将NFT持有超过一年,以享受较低的长期资本利得税率
  • 销售实际:在您的收入较低的年份出售NFT,以便享受降低的税率
  • 利用损失抵消收益:利用较低价格出售NFT而产生的损失来抵消其他收益,降低您的总体税收
  • 使用法币购买:使用法币(如澳元)购买NFT,而不是使用升值的加密货币,可以避免即时征税
  • 捐赠给慈善机构:直接将NFT捐赠给合格的慈善机构可以避免资本利得税,并可能提供税收减免

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【信贷视野】立省10w+的还贷加速攻略

 


前言

提前还清房贷有多重好处,不仅可以减少利息支出,还能加快增加财产净值,让您摆脱债务负担,拥有更大的财务自由。

为了更快地偿还房屋贷款,有几个小的改变可以帮助您减少偿还贷款所需的时间,从而减少支付的利息。

01增加您的定期偿还金额

通过增加您的偿还金额,支付超过所需最低偿还额的金额将有助于逐步偿还您支付的本金贷款金额,也会减少您在贷款期限内支付的利息总额。

02增加偿还频率

一个很少被人知晓的窍门是将您的每月按揭付款改为每周或每两周一次。因为房贷是按天计算的,因此提高频率可以减少利息支出,相应贷款就能更早还完。

03利率

当您最初决定房屋贷款时,您需要选择是固定利率还是浮动利率,或两者的混合(称为分段贷款)。固定利率房屋贷款为您提供了还款稳定性,但也将您锁定在一段时间内。这意味着一旦和银行选择了固定利率,固定部分的贷款在期限内还款金额以及利息部分都不会发生变化-即使利率上涨。虽然固定利率让您能够锁定您的利率,但通常会对您可以做出的额外还款金额有限制。另一方面,拿到较为优质的房贷利率折扣,也可以帮您更轻松地还完贷款,具体攻略可参考我们之前的文章《【信贷视野】房贷利率“打折”,如何才能拿到最优折扣?》。

04善用对冲账户

您在对冲账户中保留的资金越多,您的贷款偿还速度越快。例如,如果您的房屋贷款为50万澳元,并且您在一个对冲账户中保留了2.5万澳元的储蓄,那么您只需要支付47.5万澳元的贷款利息,而不是50万澳元-因为2.5万澳元的冲账金额抵消了您贷款账户中的本金金额。

实施这些策略可以帮助您更快地偿还房屋贷款并节省利息,但同时也建议咨询专业人士,如贷款经纪人的建议,以根据您的财务状况和目标,确定哪些策略适合您,并帮助您选择更为优质的贷款产品。

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