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【信贷视野】澳洲贷款常见问题之转贷

 


前言

在买房的时候,总是听别人说“Refinance”,究竟是什么意思呢? 有什么好处呢?

什么是Refinance?Refinance即“转贷”或“贷款重组”,指的是终止客户目前所在银行的物业贷款,并将按揭物业以及相应贷款转移到另一家新银行的行为。在转移过程中,通常会重新评估物业价值,有可能降低贷款占房屋价值比例(LVR),也可以调整贷款金额或贷款产品,有机会降低利率。

为什么要Refinance?

房产升值,把增长部分套现

由于贷款重组过程中银行通常会重新评估房屋价值,因此如果房产升值,银行通常会给贷款金额较高的借款人提供更加优惠的利率,这样利息成本也会降低。如果需要的话,也可以提高贷款额度,这样就可以拿出一部分现金用于其他用途。

寻求优惠利率

转贷可能带来更优惠的利率。一方面,如果借款人之前的固定利率即将到期转为浮动利率,在期限快结束时,借款人可以通过转贷寻求其他银行的优惠利率。其二,如果发现其他银行具有更优惠的利率,也可以选择转贷以节省利息成本。第三,把其他贷款如车贷、个人贷款等打包到房屋贷款中,通过更低的房贷来代替更贵的其他贷款,从而降低整体利息。

购买投资房

考虑购买投资房时,原有贷款所在银行的审批条件可能较为严格。因此,可以考虑转贷到其他银行以获得更高的贷款额度。

省钱妙招
转贷到新银行可能会产生一些额外费用,如提前中止贷款合同的罚金、政府放弃和贷款中止费用、新贷款的申请费用和房屋估价费等。只要这笔贷款是用于投资房的,申请新贷款和终止旧贷款过程中产生的费用都可以用来抵税。在贷款的前五年,投资者可以每年将这部分费用的20%用于抵税。如果投资者在五年内出售这笔房屋或对贷款进行再融资,剩余费用可以在出售或再融资的财年内进行税前抵扣。
另一方面,利用对冲账户也可以帮助借款人降低支付的利息。借款人可以将闲置资金存入对冲账户的存款账户中,以抵消贷款金额,从而降低支付的利息。

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如您想进一步了解如何进行贷款重组并获得最优房贷利率,欢迎与安德信信贷部联系。

【税务热点】新能源汽车员工福利税(FBT)豁免详解

客户提问

我想要购买几台电动车给我的雇员使用,具体可以获得多少豁免额度呢?

澳大利亚政府于2022年底推出了对低排放和零排放的汽车员工福利税(FBT)豁免的政策,为企业主提供了一项有利的税收优惠。该政策允许他们向员工提供符合条件的新能源汽车,而无需支付员工福利税。这项政策的实施为企业主带来了一些值得注意的问题,以下是一些需要特别关注的要点:
符合豁免条件的车辆类型

符合豁免条件的车辆包括电动汽车、氢燃料电池汽车和插电式混合动力汽车。这些车辆在零售市场首次销售时,其价值必须低于节能汽车的豪车税起征点(目前为89,332澳元)。
混合动力电动汽车的限制

自2025年3月31日起,混合动力电动汽车将不再享有员工福利税的豁免,除非在此日期之前该车辆已满足豁免条件,并且已达成具有约束力的协议,允许在此日期之后继续私人使用该车辆。
仅适用于雇员

申请员工福利税豁免的车辆必须由雇主提供给雇员,包括通过工资牺牲安排(salary sacrifice arrangement)购买的车辆。合伙制的企业合伙人和个体经营者不被视为雇员,因此不适用于这些雇员享受的相关福利。

家庭充电桩费用不包含在内

员工福利税豁免覆盖注册、保险、维修或保养等相关费用,但不包括雇员家中的充电桩。如果雇主在雇员家中安装了家庭充电桩或支付相关费用,则这将被视为一项单独的附加福利。
电力成本计算

电力成本可以采用简化方法来计算需报告的附加福利金额,即公里数乘以ATO规定的每公里费率。如果不使用简化方法,则需要有一种可行的方法来分离和计算汽车的耗电量。

在享受员工福利税豁免的同时,企业仍需注意保存相关的记录,以确保合规。虽然新能源汽车的员工福利税豁免适用于企业,但在计算员工个人的需报告附加福利金额时,使用新能源汽车的福利仍然会被考虑在内。因此,企业主需要在税务申报中正确反映这些信息。

最后,对于企业主和雇主而言,了解这些注意事项和常见问题,将有助于更好地利用这项税收优惠政策,为企业和员工创造更多的价值。如想要更多了解员工福利税和其计算方式,可以查阅我们之前的文章《【税务热点】浅谈员工福利税(FBT)

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安德信提供为客户申报员工福利税的服务,另外我们税务团队可以同时按照客户的实际情况,提供税务规划服务,合理安排税务。

【税务热点】数字资产不报税,税局会知道吗?

客户提问

我购买了一些NFT想要进行交易,需要报税吗?

NFT是什么?

非同质化代币(NFT)是一种独特的数字资产,代表着虚拟和现实世界中各种物品的所有权或真实性证明。

NFT的影响不仅仅局限于艺术品领域;它们也成为一些元宇宙游戏中最快增长的一部分,通过拥有和交易游戏内资产增强了虚拟体验。随着NFT逐渐走向主流,围绕其税务的复杂性也日益显现。

NFT是否受澳大利亚税务局(ATO)征税?是的,澳大利亚税务局(ATO)现在已经对NFT的税务义务给出了具体指导。按照ATO的说法,“NFT的税收处理遵循与加密货币相同的原则。”这意味着NFT被视为资本利得税资产,因此以下活动可能会触发应税事件:

  • 以加密货币购买NFT
  • 将一个NFT换成另一个NFT,或可互换的加密货币
  • 将NFT作为礼物赠送
  • 将您的NFT存入只能合约也可能产生税务

您必须在纳税申报表上报告NFT交易的任何收益或损失。具体税率取决于您持有NFT的时间长短以及您的总税前收入。

NFT的税率?

NFT的税率根据您的收入边际税率以及持有NFT的时间长短而变化。

  • 短期收益:如果您在出售或交换NFT之前持有NFT不到一年,那么任何梨人都被视为短期资本收益。这种收益按照您的边际税率征税
  • 长期收益:如果您持有NFT超过一年,您可能有资格享受50%的资本利得税减免

如何减少NFT税收?

以下是您可以在NFT交易中降低税收的方法:

  • 持有超过一年:在出售之前将NFT持有超过一年,以享受较低的长期资本利得税率
  • 销售实际:在您的收入较低的年份出售NFT,以便享受降低的税率
  • 利用损失抵消收益:利用较低价格出售NFT而产生的损失来抵消其他收益,降低您的总体税收
  • 使用法币购买:使用法币(如澳元)购买NFT,而不是使用升值的加密货币,可以避免即时征税
  • 捐赠给慈善机构:直接将NFT捐赠给合格的慈善机构可以避免资本利得税,并可能提供税收减免

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如果您对NFT税务申报有任何疑问,或需要税务代理的帮助,欢迎与安德信会计与税务团队联系。

【信贷视野】立省10w+的还贷加速攻略

 


前言

提前还清房贷有多重好处,不仅可以减少利息支出,还能加快增加财产净值,让您摆脱债务负担,拥有更大的财务自由。

为了更快地偿还房屋贷款,有几个小的改变可以帮助您减少偿还贷款所需的时间,从而减少支付的利息。

01增加您的定期偿还金额

通过增加您的偿还金额,支付超过所需最低偿还额的金额将有助于逐步偿还您支付的本金贷款金额,也会减少您在贷款期限内支付的利息总额。

02增加偿还频率

一个很少被人知晓的窍门是将您的每月按揭付款改为每周或每两周一次。因为房贷是按天计算的,因此提高频率可以减少利息支出,相应贷款就能更早还完。

03利率

当您最初决定房屋贷款时,您需要选择是固定利率还是浮动利率,或两者的混合(称为分段贷款)。固定利率房屋贷款为您提供了还款稳定性,但也将您锁定在一段时间内。这意味着一旦和银行选择了固定利率,固定部分的贷款在期限内还款金额以及利息部分都不会发生变化-即使利率上涨。虽然固定利率让您能够锁定您的利率,但通常会对您可以做出的额外还款金额有限制。另一方面,拿到较为优质的房贷利率折扣,也可以帮您更轻松地还完贷款,具体攻略可参考我们之前的文章《【信贷视野】房贷利率“打折”,如何才能拿到最优折扣?》。

04善用对冲账户

您在对冲账户中保留的资金越多,您的贷款偿还速度越快。例如,如果您的房屋贷款为50万澳元,并且您在一个对冲账户中保留了2.5万澳元的储蓄,那么您只需要支付47.5万澳元的贷款利息,而不是50万澳元-因为2.5万澳元的冲账金额抵消了您贷款账户中的本金金额。

实施这些策略可以帮助您更快地偿还房屋贷款并节省利息,但同时也建议咨询专业人士,如贷款经纪人的建议,以根据您的财务状况和目标,确定哪些策略适合您,并帮助您选择更为优质的贷款产品。

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如您想进一步了解如何获得最优房贷利率,并快速偿还贷款,欢迎与安德信信贷部联系。

【税务热点】自管养老金真的能保障晚年无忧吗?

前言

2月16日,ATO发布了关于23年10-12月BAS将于2月28日,即昨日截止提交和缴费的提示。

自管养老金又称自营养老金(SMSF – Self Managed Superannuation Fund)是养老金的类型之一,也是一种特殊形式的信托结构。

在澳大利亚,每个人都需要投资养老金,这种制度让国家筹集养老金以支持民众退休后的生活品质,但许多人的困扰是,一些养老基金的表现不符合他们的期望,这导致许多人开始寻找替代方案,特别是考虑开设自己的SMSF,自主地进行投资决策。

相比传统养老金,自管养老金具有以下优势:

  1. 投资自主权:SMSF成员可自行决定如何投资他们的养老金,包括股票、债券、房地产等资产,而这种自主权可以根据成员的风险偏好和财务目标进行个性化的投资决策。
  2. 资产保护:SMSF的资产属于信托,不属于个人所有,这意味着在个人破产或债务问题时,养老金资产通常不受影响,提供了一定程度的资产保护。
  3. 税收优惠:SMSF本身税率较低,另可以享受澳大利亚政府提供的税收优惠,例如资本增值税(CGT)的减免。对于长期持有资产并取得收益的情况,SMSF可以享受更低的资本利得税税率。
  4. 维护成本固定:SMSF的维护成本相对固定,不受资产规模的影响,主要为会计师和理财师收取的相关服务费用。因此,养老金的金额越高,SMSF的维护成本就会变得更加经济。
  5. 继承规划:SMSF可以用于规划资产的继承,成员可以指定受益人,并在自己去世后继续为他们提供财务支持。
  6. 教育意义:参与SMSF可以增加对投资和财务管理的了解,有助于提高财务素养和理财技能。

然而,自管养老金也存在一些劣势。

  1. 养老金取现限制:受澳大利亚养老金制度限制,除了特定情况外,都必须等到退休阶段才能提取资金。
  2. 高额合规成本:每年需进行审计、报税、准备投资策略报告等,带来固定开销。
  3. 投资风险自负:自管养老金的投资决策完全由个人负责,存在一定风险。
  4. 缺乏政府支持:与其他养老金形式相比,政府对自管养老金的监管和保障较少。

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如果您对于SMSF感兴趣,或者您觉得自管养老金适合您的个人情况,我们建议先就您的个人财务、税务、资产情况,与安德信税务与会计团队进行细致地讨论后,再进行整体的架构分析。

【税务热点】温馨提醒,24年第二季度BAS提交已截止

前言

2月16日,ATO发布了关于23年10-12月BAS将于2月28日,即昨日截止提交和缴费的提示。

什么是BAS?

对于一般的公司而言,最主要的申报项是商业活动报表(Business Activity Statement,简称BAS)。在您的企业获得澳大利亚商业编号 (ABN) 并登记商品与服务税 (GST) 后,ATO会在需要提交时自动向您发送BAS。

BAS主要包含以下信息:

  • GST
  • 随赚随缴 (PAYG) 分期税款
  • PAYG 预扣税款
  • 其他税款

而根据公司的实际情况和行业的不同,还可能会涉及到员工福利税(FBT)、酒类等价税(WET)和豪车税(LCT)等。

如何提交BAS?

申报形式主要有四种:在线申报、通过税务代理申报、邮件申报和电话申报。目前,企业一般选择在线申报或通过税务代理申报,而其中个体和个体经营者可以通过myGov使用online services提交报表,其他企业可选择通过在线服务进行提交(详见我们之前的文章《【新政要闻】所有企业注意,ATO新规需企业线上提名税务代理人》),或直接通过财务、会计或薪酬软件安全地在线提交。
提交截止时间

BAS申报频次有月度申报和季度申报两种。月度申报截止时间为次月21日,季度申报为2,4,7,10月的28日。但如果通过注册税务或BAS代理人为您填写和提交,您将可能获得额外4周的时间来提交和付款。如未按时提交申报或付款,将会收到未能按时提交(Failure to lodge)的罚款。

目前ATO加大了处罚的力度,如非特殊情况,ATO将不会批准减免。

小贴示:

BAS和相关准备材料需要保存5年。如果发现之前的BAS申报表填写错误了,可以在后续BAS做调整或者就之前的BAS申报做修正申报即可。此外, 2月5日起,燃油税抵扣(Fuel tax credit) 开始使用新的税率,需注意您申报的抵扣额度。如果您逾期提交和缴纳税款,您需支付更多的利息和罚款,目前逾期税款的利率为11.38%。

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如果您对BAS申报有任何疑问,或需要税务代理的帮助,欢迎与安

【税务热点】什么是税务规划?

客户提问

避税方法千千万,税务规划究竟应该怎么做呢?

在澳大利亚的税收环境中,税务规划和避税安排两者虽看似相近,却有着根本性的区别。随着国家税制改革的不断推进和监管系统逐渐完善,企业主们更迫切地需要在纷繁复杂的税收法规中进行精准的规划。

税务规划在澳大利亚的实践中强调合法合规,着眼于在法律允许的范围内,通过事前的合理、合情、合规安排,降低企业税负、递延纳税。与之相对,避税安排在这一背景下显得更为短期和激进,可能通过不合规手段达到短期偷税漏税的目的。

常见的税务规划策略

以下是一些基本的税务规划策略,这些策略可帮助个人和企业最大程度地合法减少负税:

  • 合理选择企业结构:不同的企业结构(如个体工商户、有限责任公司、合伙企业等)有不同的税收影响。选择适合自己业务模式和财务状况的企业结构,可以降低整体税负。
  • 有效利用税收抵免和减免:充分了解并合法利用政府提供的各类税收抵免和减免政策,如研发费用抵免、创业投资税收优惠等,以降低应缴税额。
  • 合理规划投资组合:对于个人投资者,选择合适的投资组合,采用长期持有、分散投资等策略,可以最小化资本收益税的影响。
  • 善用税收递延工具: 利用合法的税收递延工具,如个人退休账户(Superannuation)或企业内部的退休计划,可以将税收推迟到未来支付。
  • 妥善处理负债:对于企业,妥善处理债务结构,合理安排债务利息扣除,以减轻企业财务负担。

在法律允许的范围内进行合理的税务操作,保证企业税务系统的健康运转,是税务规划的初心和理念。企业主们在此应当有清醒的认知,选择专业的税务规划团队是至关重要的,这不仅能确保企业在税收方面得到全面的合规咨询和规划服务,还能避免不必要的法律风险。

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【税务热点】把我的存款转入澳洲账户需要交税吗?

客户提问

如果我从海外转账进澳洲银行账户会算作我的收入被税吗?

海外转账进入澳大利亚通常有私人对私人、私人对公司、公司对私人以及公司对公司等途径。这次我们先探讨私人对私人转账所涉及的税务问题。


01 在来到澳大利亚之前的积累个人存款

一般来说,如果您已成为澳大利亚的税务居民(如何确定自己是否为税务居民请参考之前发布的文章《https://addsum.com.au/cn/2023/08/10/%e3%80%90%e7%a8%8e%e5%8a%a1%e7%83%ad%e7%82%b9%e3%80%91%e7%a8%8e%e5%8a%a1%e5%b1%85%e6%b0%91-or-%e9%9d%9e%e7%a8%8e%e5%8a%a1%e5%b1%85%e6%b0%91%ef%bc%9f%e5%88%a4%e6%96%ad%e6%96%b9%e6%b3%95%e8%af%a6-2/》),并将成为税务居民前在海外个人银行账户的积累存款转移至您在澳大利亚的个人银行账户,澳大利亚税务局不会将这笔转账视为您的收入而征收个人所得税。

建议您妥善保留相关凭证(例如银行对账单等)以证明这笔存款为税务居民身份变更前已有的资产。不过,这笔款项进入您的澳大利亚银行账户后所产生的利息收入将会计入您当期的应税所得。


02 来澳后的海外收入

澳大利亚的税务居民需要对其全球收入(包括海外收入和所得)缴纳所得税。澳大利亚交易报告和分析中心(AUSTRAC)监管所有流入和流出澳大利亚的大额资金。因此,如果您将来自海外账户转入澳大利亚账户的资金来自您成为澳大利亚税务居民之后的海外收入,例如:海外投资收益、海外工资收入以及海外资产处置所得等,都需要在税务申报中相应申报。

需要注意的是,如果您只是澳大利亚的临时税务居民(例如持有非永久签证),而非普通的税务居民,某些海外收入可能可以获得豁免。此外,即使是应纳税的海外收入,如果没有豁免,通常可以获得境外已缴纳税额在澳大利亚的税负中进行抵免(外国所得税抵免),从而避免同一笔收入被重复征税的问题。

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【税务热点】税务审查当真这么另人闻声丧胆?

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听说税局持续在对高净值私企和个人进行审查,具体怎么查呢?

在过去的几年中,税局一直在进行名为Next 5000的私有企业税务审查项目Next 5,000 Private Groups Tax Performance Program 。该项目的目的在于审查高净值私有集团是否有正确的缴纳税款,并为这一群体提供税务和风险管理的策略。
Next 5000项目的审查范围并不局限于澳大利亚财富排名前五千名的私有集团。实际上,该项目所重点审查的主体是从个人以及其关联方(如个人控股的公司,信托等)拥有财富净值超过5000万澳币的7,899个私有集团。上述群体通常具备税务结构错综复杂,资产种类多样,集团收入或者资产增长迅速,有大量于海外的交易或者借贷款项等等特点。

税局重点审查的财务或税务信息可能覆盖过往数年的税务申报记录,包括但不局限于以下领域:

  1. GST交易处理和申报:例如,税局重点审查集团内各关联主体间(如公司和信托)往来内部GST交易是否有正确申报,豪华车的GST是否正确退税等。
  2. 关联方借款:例如,公司给股东个人或其家庭信托的借款是否已及时还款,是否存在Division 7A问题。
  3. 信托分配:例如,家庭信托是否分配利润给家庭成员以外受益人,分配是否已实际支付等。
  4. 重大资产处置交易的税务处理是否得当。
  5. 跨国交易与包括国际关联方的交易是否存在转移定价问题,海外借款及海外利息税是否按时申报和缴纳税款。

无论您已经收到税务局的通知,还是尚未收到通知,我们的税务专家都可以协助制定适当的税务风险管理策略,作为您整体税务管理和治理框架的一部分。

在制定税务风险管理战略时,我们的税务专家将分析私企集团及高净值人士的实际情况,并通过考虑税局已对外公布的税务风险关注点、任何新的和重大的交易、以及任何重大的经营业绩与税收结果之间的差异,来确定可能吸引税局关注的任何重大风险领域。

根据税务专家的分析,我们将与您讨论明显的税务风险领域,以及我们降低重大税务风险的建议,以便在实际的税局审查或税务审计之前做好充分的准备。

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【税务热点】省时省力!海外投资者现可在线管理澳洲资产

客户提问

听说ATO新推出了海外投资者在线服务,我该如何使用呢?

为了更好的让海外投资者能便利地管理他们在澳洲的资产和履行相应的义务,澳洲税务局已在今年7月1日上线了新的在线服务系统。

新系统的引入能让海外投资者享受到和其他本地纳税人一样的在线服务,而且从今年7月1日起,海外投资者将有更多的登记义务,包括之前不需要批准的一些来自海外投资者购买澳洲资产的的审批。该针对海外投资者新上线的在线系统同时也能为澳洲税务局的管理带来好处,包括数据完整性、增加透明度、自动化以及遵守澳洲的海外投资框架。

目前在线系统的服务范围

  • 海外投资者相关投资申请和注册
  • 查询投资审批和申请状态
  • 查询相关申请历史记录(从2021年1月1日开始)
  • 管理和修改海外投资者的相关信息
  • 管理住宅和非住宅资产登记
  • 提交空置税申报并支付相关费用
  • 查询的空置费申报提交情况
  • 查询缴费历史记录
  • 授权代表人代为行事

在线服务带来的变化

新系统要求海外投资者和被授权的授权人都通过myGov ID登录在线系统。在正常情况下,海外投资者只需提供姓名、出生日期和电子邮箱地址即可注册 myGov ID。

从2023年6月26日开始,大多数与海外投资者在澳洲投资的相关的表格将与新的安全系统“澳洲资产外国所有权登记册”同步。随着该信息的同步,海外投资者将需要按照海外投资者在线服务流程登记其在澳洲的资产。

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新旧系统的过度可能成为一个较为复杂的过程,如您需要任何帮助,请与安德信会计税务团队联系