澳大利亚税务局加大投资房地产税务审查力度
澳大利亚税务局近期通过对300份包含投资物业的所得税申报进行审查后发现，9成的申报都有错误，这促使税务局不得不重点审查房产投资者所申报的税前抵扣。
而这些申报中出现的问题主要包括：
- 将自住目的的贷款利息纳入税前抵扣之中
- 将建设费用和维护费用错误地分类
- 在为出租度假屋申报抵扣的时候，没有将不能出租的时段排除在外
其中，房地产投资者将自住目的的贷款利息纳入税前抵扣之中甚为普遍。
案例分析
纳税人在2010年买了一套50万的北悉尼投资房进行出租，按揭贷款了80%即40万，还款方式为只还利息，贷款利息一直全额税前抵扣。
纳税人在2017年向银行申请加贷（refinance top-up），按照市值100万的80%即80万计算，可以套现40万。
按照正确的税务处理方法，是否能抵扣取决于贷款用途。
这加贷40万的利息不属于购买北悉尼投资房的借款（虽然北悉尼投资房是按揭贷款抵押物），因此将本来40万加上后来加贷40万总共80万贷款的利息全算成北悉尼投资房的利息抵扣是不正确的。
如果这加贷的40万是用来买第二套出租投资房，相关利息属于第二套出租房的利息抵扣，也应该在税务申报时显示为第二套出租房的利息抵扣。
如果这加贷40万是用来买自住房，相关利息则完全不能抵扣，即使这加贷的按揭抵押物是北悉尼投资房。
税务局可以通过信息渠道，以及比较每一套房产的年度出租物业申报附表中各项费用的披露，评估出租物业错误进行抵扣的风险，并向相关房地产投资者开展税务审查行动。
房地产投资者应复核过往出租物业申报附表中的各项费用抵扣，确认是否有错误地抵扣了一些不可抵扣的利息及其它费用，并及时进行申报变更。
联邦大选结果将决定推行的房地产相关税改
住房负担能力是近期热门的话题，也很可能是联邦政府今年4月份联邦预算中的一个高度优先事项。
同时，联邦大选在即，有可能上台执政的反对党工党也计划着对房地产投资相关的负扣税以及资本利得税减免进行改革。
按照目前的情况来看，如果反对党工党当选，那么税改将会是他们的首要任务，已经提出的税改包括了负扣税和资本利得税减免优惠的改革：
负扣税（Negative Gearing）的改革，将会从生效日以后限制负扣税只能适用于新建物业，也就是在生效日以后购买非新建物业如二手房的投资者，不再可以通过负扣税（即净租金亏损）抵减其当年工资所得；
资本利得税减免优惠（CGT discount）的改革，会将购买资产时的资本利得税减免优惠从目前的50%减半，这表示持有超过12个月以上资产的资本利得税减免从目前的50％降低到计划中的25％。举例说，100万的长期资产资本利得，在目前法规下澳大利亚税务居民自然人只需要按照50万去申报纳税（50%减免优惠之后），但将来需要按75万去申报纳税（只有25%减免）。不过，这改革会只适用于相关生效日之后购买的物业。
